还嫌这里不够拥挤,开发商连环申请高楼项目

From: UKPIWeekly 英国房产周刊 2019-12-14

耗资15亿英镑的开发计划将对伦敦Waterloo火车站外围区域进行全面改造。该方案计划拆除位于伦敦最繁忙火车站与南岸(South Bank)之间的一栋上世纪六十年代建筑Elizabeth House，并新建一栋30层的摩天大楼。

Elizabeth House位于Waterloo火车站西侧，York Road和Leake Street之间的位置。

该改造方案由获得Stirling Prize的建筑事务所AHMM设计，将为Waterloo车站周围创造超过100万平方英尺工作空间以容纳多达12,000个工作岗位。项目将通过创造1.5英亩全新公共空间，改善Waterloo火车站及南岸地区行人的出行体验。

新大厦的街道层将设置为商铺和咖啡，并为Waterloo火车站开设一个新的出口以及名为Victory Arch Square的全新公共空间。根据设想，未来乘客将通过新的出口直接进入塔楼二层的公共花园。

两侧遍布商品和咖啡馆的步行街被命名为Waterloo Curve，将链接Elizabeth House和车站。

这份方案已经是第三次拆除该建筑物的建议。

自2003年以来，Elizabeth House一直是升级改造的焦点，但最初开发商P&O Developments提出的改造方案遭到了当时工党政府的反对。

第二个方案出自房产公司Chelsfield and London & Regional Properties，由Sir David Chipperfield设计。该方案在于威斯敏斯特政府就保护议会大厦的视线时发生冲突，导致方案陷入困境。

该方案计划用2栋分别高29层和14层的塔楼代替旧的建筑，并新建一栋11层高的建筑，包括132,000平方米的新建空间，以及142套全新的住宅，户型为1-4居室。

尽管该方案最终在2014年拿下了许可，但项目从未有任何进展。直到去年5月，该大厦以2.5亿镑被斯洛伐克开发商HB Reavis买下。

Elizabeth House大厦位于Waterloo车站的门户位置，由身陷贿赂丑闻的建筑师John Poulson设计。

HB Reavis计划明年初向Lambeth地方政府提交规划申请。

伦敦Waterloo火车站及周围有多拥挤？

首先看火车站本身。

Waterloo火车站位于伦敦市中心交通1区，是South Western铁路的终点站。连接着伦敦市中心与伦敦西南近郊，以及英格兰西南部城市，比如Salisbury、Portsmouth、南安普顿等。高峰期，几乎每分钟都有火车进/出站。即便是在夜间，依旧会有火车进出Waterloo火车站。

在2015至2016年，Waterloo站的乘客量接近1亿，成为英国按乘客量最繁忙的铁路车站。如果算上铁路换乘、地铁以及Waterloo East站，2015/2016财政年,Waterloo接待了2.11亿名乘客(不包括地铁内转乘)。2018年12月，拓建的Waterloo站迎来了第20-第22个站台。未来5年，Waterloo火车站的年乘客吞吐量将达到1.3亿人次。

虽然英国是世界上最早发明火车的国家，但陈旧的铁路和落后的站台已经无法满足现代化伦敦的通勤需求。频繁发生的信号故障、紧急情况等让整个铁路网都变得非常脆弱。大面积晚点对英国火车通勤族来说也成了家常便饭。

于是，这也为Waterloo这样的交通枢纽带来更大的压力。下面这类乘客挤爆车站的画面也并不罕见。

升级改造如火如荼，新建高楼密集

在拥有近千年历史的英国议会西敏寺宫的河对岸，以Waterloo火车站为中心、以及壳牌石油公司原总部大楼区域的改造如火如荼。

伦敦市政府计划对Waterloo周边成熟但相对陈旧的配套设施进行全方位的改造，预计改造面积78公顷，新增就业约15,000，新建住宅2,500套。

开发商都乐于在有限的土地上建造更多住宅或办公室，一栋栋高楼建筑的规划申请提交至地方政府。但由于区域内的地块分别属于多家开发商，在进行规划时也各自为政。导致多栋30层高的新建塔楼紧密相邻。以Waterloo火车站门户位置的York Road十字路口为例，这条双向单车道的York Road西侧是新建的Southbank Place项目，道路西侧是计划建设的Elizabeth House项目。然而，这还不是Waterloo火车站周围高楼最密集的一个点。

图说：黄色箭头所指的是现有的Elizabeth House，另一侧高层建筑为Southbank Place项目

图说：Southbank Place项目建设进程，2017年7月

在Elizabeth House开发商HB Reavis的官网上，一张项目位置示意图清晰地展示了Waterloo火车站周边环绕的项目位置。以Waterloo火车站标志性的大门为圆心，步行3分钟范围内的汇聚着多个新开发项目，分别为Southbank Place, Waterloo Retail (WIT) 以及Leake Street Arches。

从谷歌地图上也可以清晰的看到整个Waterloo火车站周边区域的最新卫星图。其中Southbank Place的多栋建筑均已封顶。

值得注意的是，整个区域内的唯一大型绿地是泰晤士河沿岸的Jubilee Garden。多个开发商正在或即将对这个古老的街区进行升级改造，但除了一些室内绿化的规划，整个街区计划新增的绿色开放空间显得非常匮乏。在伦敦这样一个绿化率高达到40%的城市，绿色空间是否充足将直接影响一个街区的宜居性以及对常驻居民的吸引力。

图说：红色区域为Southbank Place项目，蓝色区域为Elizabeth House项目，绿色区域为Waterloo原欧洲之星终点站改造项目，黄色为Leake Street Arches。

壳牌总部升级改造项目——Southbank Place

Southbank Place由卡塔尔集团与金丝雀码头集团联手打造，步行1分钟即可到达Waterloo火车站。Southbank Place将在占地5.25英亩的原壳牌总部地块上建成总计868套住宅。

根据规划，现有Shell Centre大厦的周围将新建成7栋高层塔楼：Belvedere Gardens（97套公寓）, Thirty Casson Square（28层住宅）, The Belvedere（13层住宅）, One Southbank Place（10层写字楼）, One Casson Square（36层住宅）, Four Casson Square（28层住宅）, Two Southbank Place（写字楼，预租给WeWork）。

原欧洲之星终点站升级改造项目（WIT）

2016年，Lambeth政府批准了价值6,000万英镑，在Waterloo火车站前欧洲之星终点站开发135,000平方英尺的新零售空间的方案，该项目也是Waterloo火车站整体改造的一部分。

图说：Waterloo原欧洲之星终点站

图说：Waterloo原欧洲之星终点站改造效果图

2018年12月，Time Out集团宣布将在伦敦Waterloo火车站原欧洲之星终点站改造项目中设立英国首个Time Out Market，引入酒吧和餐厅。Time Out市集占地32,500平方英尺，分布在2层中，可容纳500人，计划2021年开放。

该项目的所有者London and Continental Railways (LCR)旨在将Waterloo车站的地块和铁路拱门打造成休闲餐饮目的地，让废弃许久的原欧洲之星终点站重获生机。

Time Out表示，市集将汇聚17家伦敦最受好评的主厨和餐厅，供应最出色的食物，以及三家酒吧，满足不同餐饮需求。

铁路桥洞开发项目——Leake Street Arches

每年South Bank高达2400万人的访问量使得这一街区对餐饮、酒吧空间的需求特别高。为此，LCR正在将Waterloo车站下方的Leake Street铁路桥洞改造成25,000平方英尺商业空间，主要用于咖啡馆，酒吧和餐馆用途。

作为伦敦最长的合法街道艺术隧道，Leake Street通过Lower Marsh与South Bank连接起来，并将成为街头艺术的汇聚场所。

Waterloo Bridge南端为充分利用空间

2018年9月，Southbank Centre将Waterloo Bridge南端下方的35,000平方英尺未充分利用空间标价1000万英镑出售，已开发这些空间的休闲功能。

Doon Street

Doon Street的总体规划方案将分三期进行开发。一期工程将为Rambert公司建设新的总部和舞蹈室，在女王的主持下已经于2014年开幕。二期工程将整合236套公寓和公共泳池以及一个室内活动中心，其中包括一个25米的8泳道泳池，体育馆，健身房等。三期工程将包括商业和住宅空间，并在国家剧院对面建设一个全新的广场。