处分登记在未成年子女名下房产，所签合同有效吗？

小编说

现如今，很多父母为了避免未来可能征收的遗产税或者其他家庭原因，把房屋登记到未成年子女名下。针对该情况，父母能否对此房屋进行买卖，其买卖合同的效力如何？李律师以案说法，为我们进行了详细的解答。

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某房屋（二手房）买卖合同纠纷中，标的房产系卖方夫妻婚姻关系存续期间购买，但是登记在卖方的未成年子女名下。卖方夫妻二人均在该合同中签字。但履行中因房价快速上涨，卖方反悔，并以“不是为了未成年子女的利益”为由，主张买卖合同无效，由此引发纠纷。

对于上述情况下买卖合同效力如何认定，实践中有不同的观点。

第一种观点认为，此种情况下合同无效，

理由主要是：

第一，《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，反推如果未获得追认或未取得处分权的合同无效。

第二，《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。该规定不属于市场准入资格的管理性规定，该规定均引用了“应当”二字，应当是必须遵照执行，是属于效力性强制性规定。

在父母处分属于未成年子女的房屋时，如果不是为了未成年子女的利益（如为了给未成年子女看病、上学等等），合同只要实际履行，就必然要损害未成年子女的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。

认定合同无效的案例：

云南省高级人民法院（2016）云民申928号

浙江省高级人民法院（2016）浙民申393号

西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第00362号

盐亭县人民法院（2014）盐民初字的239号

贵港市港北区人民法院（2014）港北民初字第1975号

……

  第二种观点认为，此种情况下合同有效，

理由主要是：

首先，在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受《中华人民共和国合同法》的调整，买卖行为仅系物权变动的原因，并不是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该规定，即便签订买卖合同时卖方不是所有权人，也不影响合同的效力。更何况本文所述情形中，卖方系房屋所有权人的法定监护人，其卖房行为不属于无权处分。

其次，标的房屋登记在卖方的未成年子女名下，其所有权属于卖方的未成年子女，该房屋转让款也应归作为房屋所有权人的未成年子女所有，其父母只是基于其监护人的身份代为收取转让款，至于其父母如何处置该转让款，与买方无关。另一方面，不能将《民法通则》第十八条规定的“为了被监护人的利益”狭隘地理解为“仅限于为了被监护人治病、上学”等。卖房并获得转让款的行为客观上也会使得卖方家庭的经济条件得到改善，被监护人作为整个家庭的一分子，该卖房行为客观上也使其获益，因此，在买方支付了合理对价的情况下，只要不存在恶意串通损害被监护人利益的行为，不能依据《民法通则》第十八条的规定认定买卖合同无效。

最后，合同是否有效，需要在合同交易安全、稳定性原则及未成年保护原则之间进行考量。房屋买卖合同中，即使作为卖方的监护人处分房屋侵害被监护人的合法权益，也应由被监护人向监护人主张赔偿责任，而作为房屋购买人，其需要注意的义务包括标的房屋是否为卖方合法所得、交易价款是否符合市场价款等情形，如果买方已审查了房屋产权，并按市场价格支付房屋价款，其尽到了合同交易一方应尽的义务，基于合同交易安全、稳定性原则，应当认定案涉房屋买卖合同有效。

认定合同有效的案例：

广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第1544号

江西省高级人民法院（2016）赣民终412号

江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00157号

深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第2714号

广州市中级人民法院（2017）粤01民终1640号

上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）再终字第1号

上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初2979号

合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初3328号

……

第三种观点认为，此情况下合同有效，

理由主要是

《民法通则》第十八条属于管理性强制规定，以禁止其行为为目的，作用在于对违反者加以制裁，但不否认其行为私法上的效力。即便违反也不会导致合同无效。

认定其属于管理性强制规定合同有效的案例：

最高人民法院（2014）民申字第308号

浙江省高级人民法院（2016）浙民申478号

平湖市人民法院（2016）浙0482民初1263号

嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1531号

……

笔者赞同第二种观点，认为除有证据证明买卖双方恶意串通损害卖方未成年子女的利益外，合同应属有效。

首先，对民法通则第十八条第一款规定“属性”的判断。

目前实务和理论界对于效力性强制规定和管理性强制规定的划分标准并无明确的意见。目前比较统一的观点是《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号，2009年7月7日），该意见第十六条明确，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生就绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。

对应上述标准分析《民法通则》第十八条第一款（除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产）：

第一，该规定只涉及被监护人的个人利益，不涉及国家或社会公共利益；

第二，该规定不规制当事人的“市场准入资格”；

第三，该规定不是规制某种合同的履行行为，规制的是某类合同行为。

从最高院的上述意见中所载的标准判断，《民法通则》第十八条规定并不典型，无法准确判断其“属性”。但从查询到的案例来看，多数认为该规定属于效力性强制规定，并无具体解释。

但在认为该规定属于管理性强制规定的判决中，审判者则认为，《民法通则》第十八条第二款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任。即便监护人处分被监护人财产的行为损害了被监护人的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任（详见最高人民法院（2014）民申字第308号）。笔者认为，最高院的上述论述，更具有合理性。

其次，抛开其“属性”不谈，围绕本文所述的买卖行为分析，认定合同有效更符合法律原则和立法本意。

第一，从处分权角度考虑，父母作为未成年子女的法定监护人，其处分未成年子女财产的行为不属于无权处分。

第二，从买方角度考虑，无论是基于伦理道德或者法律规定的考量，在买方支付合理对价的情况下，买方完全有理由相信卖方是为了获利才转让房产，也有理由相信其不会损害未成年子女的利益。

第三，从卖方主观意图角度考虑，除极端情形外，卖方处分房产，其主观上是为了获利无疑（不管是赚取差价或者是套现）。

第四，从客观结果上讲，父母转让属于未成年子女的房产，转让款也属于未成年子女所有，父母只是代管。且作为家庭一份子的未成年子女客观上会从转让房产的行为中获益（未成年人生活来源一般而言主要来源于父母，父母将房产转让所获收入，是未成年子女生活来源的资金保障）。

第五，最重要的是，从诚实信用的《合同法》基本原则角度来论，房屋卖与不卖实质上全凭作为监护人的父母做主，作为无民事行为能力或限制民事行为能力人的未成年子女是无法表达其意愿的。卖方在签订买卖合同后又以不是为了未成年子的利益为由主张合同无效，严重违反诚实信用的民法基本原则，如支持其主张，将严重损害合同交易的安全、稳定性，不利于市场经济秩序的建立，这与《合同法》的基本原则及保护交易稳定性的立法原则是相悖的。

因此，笔者认为，除有证据证明卖方与买方恶意串通损害卖方未成年子女的利益外，此类买卖合同应属有效。

建议

综合上述分析，在出卖夫妻婚姻关系存续期间购买的登记在未成年子女名下的房屋，卖方以“不是为了未成年子女的利益所为”为由拒绝履行的情况下，对于合同效力的认定是存在争议的，各地法院对此也有不同认识。

为规避上述风险，建议买方在交易前审查标的房屋权属登记情况。如果标的房屋登记在卖方未成年子女的名下，则必须要求卖方出具书面承诺，承诺是为了其未成年子女的利益出卖房屋，并要求其进行公证。如此，方能最大限度地排除合同效力认定上的瑕疵。

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