二手房买卖合同纠纷中“卖方无权处分”相关问题分析 | 稼轩实务

前言

近来由于房价上涨快，二手房交易中出现大量房屋过户前卖方违约的情况。违约的理由（借口）最常见是：配偶不同意。作为无任何违约行为的买方，要维权需考虑如下问题。

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合同是否有效

在出卖夫妻共有房屋，配偶一方事先不知情、事后拒绝追认的情况下，买卖合同是有效的。

主张合同无效者往往会以《合同法》第五十一条（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效）为依据，反推如果未获得追认或未取得处分权的合同无效。

实质上，在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受《中华人民共和国合同法》的调整，买卖行为仅系物权变动的原因，并不是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该规定，即便卖方签订的出卖共有房屋的买卖合同并未取得配偶同意和事后追认，也不影响合同的效力。

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能否构成善意取得

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

根据该规定，不动产转让构成善意取得的条件有三，缺一不可。如果房屋尚未过户给买方，构不成善意取得。

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买方要求继续履行能否获得支持

在本文所设前提下，买方主张合同继续履行的，不应当获得支持。

标的房屋系夫妻共同财产，夫妻双方为共有权人。一方在配偶不知情且未获追认的情况下出售夫妻共有的房屋，买方如主张继续履行合同，其对卖方所享有的债权必然侵害卖方配偶的物权，虽然其合同有效，但其效力不及于卖方配偶之所有权，此时不发生物权变动的效力。基于此，买方关于继续履行合同的请求不应当被支持，此即所谓“物权优先于债权”。

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买方主张解除合同，诉讼请求如何确定

在合同有效的前提下，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此买方应主张解除合同，并主张卖方承担违约责任。具体是适用定金罚则还是主张违约金或赔偿损失，可根据具体情况选择。

如买方仅支付了定金，首付款支付前卖方闪电违约，此时直接选择定金罚则即可。

若买方支付了定金及首付款后，卖方违约，一般建议综合考虑定金的数额、违约金的数额以及房价上涨带来的房屋差价数额等情况确定诉讼请求。

1、定金和违约金相比，如果两者数额相差无几，则建议选择要求卖方双倍返还定金。因为适用定金罚则不需要买方举证证明自己的实际损失。而主张违约金，卖方还可以抗辩违约金过高请求法院调低。（定金和违约金不可同时主张，不再赘述）

2、违约金和房屋差价损失相比，如果二者数额相差不大，建议选择要求卖方承担违约金，并将能初步证明房屋差价的材料（如中介公司的证言、链家网等网络平台的数据）提供给法官作参考。因为违约金是有明确合同约定的依据，而主张房屋差价损失，还需要对标的房屋进行评估，程序上比较复杂，还会拖延时间。

3、如果违约金远低于房屋差价数额，则可选择要求卖方赔偿房屋差价损失。此时需要买方申请对房屋的现价进行评估，与合同约定的成交价进行比较，计算出差价。

4、如未约定违约金，则可将定金与房屋差价作比较，若房屋差价远高于定金（双倍）的数额，则可主张适用定金罚则的同时，要求继续赔偿损失（以实际损失为限）。 

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建议

综合上述分析，在拟转让房屋系卖方的夫妻共有财产，卖方以其配偶事先不知情事后不追认为由主张终止合同的情况下，不管买方如何主张赔偿，总归是无法得到房屋。为避免出现此等不利情况，买方在合同签订前一定要核实标的房屋的权属状况，如果标的房屋系卖方的夫妻共同财产，应要求其夫妻二人共同签字，或要求卖方提供其配偶的授权委托书及身份证复印件。

当然了，即便交易中不存在上述卖方配偶不同意且不追认的情况，卖方中途以其他理由毁约的，无任何违约行为的买方主张继续履行也不一定会获得支持。那是后话。

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