税务专栏｜第五期：房地产企业常见涉税风险及风险防控建议
房地产企业不同于其他行业，具有资金投入巨大、开发到销售周期长、成本受国家宏观调控的影响比较大的特点。虽然国家为调控房地产市场出台了很多政策，但是仍改变不了房地产企业作为财政税收支柱产业的地位。房地产由于业务链条长、涉税种类多、跨区域经营等特点，极容易发生税务风险，也是税务机关开展纳税检查的重点对象。本篇汇总梳理了房地产企业所涉及的潜在税务风险点，以飨读者。
一、签订合同未申报缴纳印花税
风险描述：根据《中华人民共和国印花税法》第一条规定，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，应及时申报缴纳应税凭证对应的印花税，避免出现税款滞纳风险
二、缺失合法有效的税前扣除凭证（企业所得税）
风险描述：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时，该公告第六条规定，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一，尤其是对一些零散的人工费用、代理费用，部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证，但同时又将相应的支出违规进行税前扣除，容易产生涉税风险。
风险防控建议：对房地产企业而言，企业所得税是最大的纳税项目，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意约定要求上游供货商或服务提供商及时开具发票，在入账时需检查取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等情形。
三、外购礼品用于赠送客户涉税风险
风险描述：房地产企业在经营过程中，因销售或者宣传等营销性质活动需要，外购礼品赠送客户的情况极为常见。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，礼品赠送支出属于业务招待支出，按照发生额的60%作税前扣除且最高不得超过当年营业收入的0.5%。因此，礼品赠送业务若财务处理不当，容易造成税收风险。
风险防控建议：房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时，财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时，要注意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定，企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后，则须按照营业收入和业务招待费支出总额，确定该项费用的税前扣除限额。
四、违规代征契税
风险描述：根据《税收征收管理法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉，向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款，实际已违反了税收征管法的上述规定，需承担相应的法律责任，同时也给购房者带来了一定的涉税风险。
风险防控建议：在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下，房地产企业得向购房者代收任何契税税款，不得以“办证费”为由列明契税等项目，如已收取相关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。
五、车位销售未及时确认收入（增值税、企业所得税）
风险描述：车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。
风险防控建议：企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞纳风险。
六、自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴（个人所得税）
风险描述：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定，房地产企业向个人股东支付股息红利时，应当预扣或者代扣个人所得税税款，按时缴库，并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为，容易产生税收风险。
风险防控建议：根据个人所得税政策规定，房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下，企业应当及时预扣或代扣税款，并且做好台账。同时，会计处理上要准确把握分红和往来账的区分。根据《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定，纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。部分股东长期借款需依照股息红利所得征收个税，房地产业属于资金密集行业，资金往来多，在这方面更需多加注意，避免产生税收风险。