住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？（1）
【导读】
土地出让到期如何续期，特别是居住用地续期问题，自1990年国务院55号令明确土地出让年期时就存在了。期间经历了2007年《物权法》规定的解读、2016年温州“20年问题房”续期（点击阅读“土言土语”相关文章：焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理））社会争议和国土资源部的“两不一正常”回函，30年来不时被提起。
此次民法典通过后，不少专家、媒体认为“进了一大步”：“住宅用地使用权期限届满自动续期”“一锤定音”，“心结已解”等，真是这样吗？我们一起从以下几个方面来看一看：
1.续期的相关法律规定与民法典的“一锤定音”
2.温州问题房续期的实质是什么？
3.70年续期问题的讨论。
4.续期真的紧急而重要吗？
5.立法、管理与购房建议。
住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？（1）
一、续期的相关法律规定与民法典的“一锤定音”
建设用地使用权出让年限届满的续期处理比较复杂，既关系到社会公共利益，也关系到土地所有者和土地使用者的权益。具体处理需要分析建设项目性质、用地者需求、城市规划和涉及的相关法律。
1.1990年国务院55号令第40、41条规定：“出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权由出让方无偿取得”。可申请续期，重签合同，支付出让金。该规定未考虑收回土地使用权时受让方的房屋所有权问题。
2.《城市房地产管理法》取消了55号令“地上建筑物及附着物所有权由出让方无偿取得”的规定，第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
按照《城市房地产管理法》的规定，首先可以将期限届满的情形分为两大类：土地使用者申请续期和未申请续期。其次，再将申请续期的情况分为两大类：准予续期和续期未获批准。准予续期的，重新签订出让合同，缴纳土地出让价款，办理土地登记；未申请续期或申请续期未获批准的，无偿收回建设用地使用权。
据此，国土资源部、国家工商行政管理总局《国有土地使用权出让合同示范文本》进一步明确:土地出让期限届满，受让人未申请续期的，该土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。
3.2007年《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《物权法》区分住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，明确住宅建设用地使用权不再需要申请，自动续期。至于是有偿续期还是无偿续期，《物权法》没有明确。
有人把《物权法》第149条第一款理解为：“业主什么也不用做，不用申请、不用审核、不用交费。”，我觉得这可能扩大了该条款的内涵，因为从《物权法》立法过程来看，《物权法》是特意回避了这个问题。对于该条款，《物权法草案》二审稿是这么规定的，建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当回收建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期；续期应当支付土地出让金。四审稿修改为：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。五审稿调整为：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。
根据全国人大法律委员会2006年10月27日向十届全国人大常委会第二十四次会议的《关于物权法（草案）修改情况的汇报》：五次审议中，“常委会组成人员对自动续期的规定，普遍表示赞成。同时，有的委员提出，续期付费是否合适，建议进一步研究。法律委员会研究认为，续期后是否支付土地使用费问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。因此，建议删去这一条中关于土地使用费的规定。”
可见，本条立法机关的意思是：鉴于住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法不作规定，留待将来根据实际情况再作慎重研究。须特别注意，结合从原条文删去“续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定”一句，可知所谓“届时，可以根据实际情况再作慎重研究”的研究主体，是指立法机关（全国人大常委会）自身，而不是国务院或者别的机关。
2016年温州少数“问题房”续期补地价引发争议后，国土资源部同年12月在《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）中明确了“两不一正常”意见：不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请；不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用；正常办理交易和登记手续。
4.民法典一锤定音了吗？
近日审议通过今天公布明年1月1日实施的民法典物权编明确：
第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
针对该条规定，不少专家、媒体认为“进了一大步”：“住宅用地使用权期限届满自动续期”“一锤定音”，“心结已解”。这样的解读和评价令人诧异。实际上，第一句“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”与2007年《物权法》规定几乎一字不差，后边加上的“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”实际上并未解决自动续期是否缴费、如何缴费问题，只是把《物权法》立法中的“留待今后解决”的考虑加以明确，明确把是否缴费、如何缴费问题留待今后的法律、行政法规解决。再一次把这个问题推后交给今后《城市房地产管理法》修改后制定行政法规解决。
因此，民法典“解了心结”、“一锤定音”的说法属于过度解读，有点莫名其妙，自动续期是否缴费、如何缴费问题还需要继续研究探讨，留待后续立法解决。
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