总第624篇2021第35篇
导读
日前，自然资源开发利用司召开了一次“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”的视频会议，传达了一份土地供应调控的内部文件，部署了近期房地产市场土地调控相关工作。
会议和文件明确22个重点城市住宅用地供应实行两集中一年三供”，住宅用地供应节奏出现重大调整。该震动了整个房地产市场，股市对此消息给予了最直接的反应：25日，地产股全面爆发，掀起涨停潮。
那么，两集中一年三供到底是什么？对土地市场、房地产市场和房地产开发企业有哪些影响？是利好还是利空？
2月24日，一则“22城住宅用地供应实行两集中一年三供”消息在网上和市场中流传，震动了整个房地产市场。股市对此消息给予了最直接的反应：25日，地产股全面爆发，掀起涨停潮。
Wind数据显示，申万房地产指数大涨6.13%，板块总市值暴涨近1200亿元。
图片来源：Wind
A股方面，截至收盘，特发服务(40.640, 6.77, 19.99%)大涨20%，封涨停板。荣安地产(3.140, 0.29, 10.18%)、香江控股(1.950, 0.18,10.17%)、嘉凯城(8.320, 0.76, 10.05%)、深深房A(7.910, 0.72, 10.01%)、万科A(32.990, 3.00,10.00%)等10余只个股涨停。
之前连续跌停的华夏幸福(7.790, 0.71,10.03%)等也收获了涨停、
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港股方面，合景泰富集团收盘涨超24%，领涨港股房地产板块。
那么，两集中一年三供到底是什么？对土地市场、房地产市场和房地产开发企业有哪些影响？是利好还是利空？
据悉，自然资源开发利用司召开了一次“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”的视频会议，传达了一份土地供应调控的内部文件，部署了近期房地产市场土地调控相关工作。内部文件和会议主要传达了住宅用地供应的三个方面内容：一是要求科学编制并公布实施住宅用地供应计划，一方面要保障合理的住宅用地供应规模，优化布局，严格实施，其中，重点城市要加大住宅用地供应，其2021年公告供应量不得低于近五年实际供地量的平均值；另一方面要单列租赁住房用地供应量，一般不得低于10%。二是做好住宅用地信息公开，包括住宅供地计划和存量住宅用地信息。供地计划和存量住宅用地信息要完整详实，全市集中统一规范公开，公开数据详尽准确，保证现势性。三是调整住宅用地供应节奏，住宅用地出让方案要增加溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案等，引导住宅用地市场理性竞争，重点城市实行两集中一年三供: 集中发布出让公告，全年不得超过三次；集中组织出让活动，同批次公告的集中组织出让。据悉，目前的重点城市包括北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
根据文件和会议精神，天津，郑州，青岛3个城市的自然资源和规划局陆续发布住宅用地出让公告，要求住宅用地实行“两个集中”的新规定：一是集中发布出让公告，并且全年住宅用地出让不超过3次；二是集中组织出让，以挂牌方式交易的应该确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖。据天津市自然资源和规划局发布的《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述3个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。有消息称，广州、济南将集中发布宅地出让公告时间定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。
住宅用地供应节奏的突然调整确实出人意料，但从文件和视频会议精神看，这并不是刺激房地产发展的政策，目的恰恰是为了进一步加强房地产市场调控。近年来，房地产市场调控一直未曾放松，反而不断加码，去年四季度以来，金融端已经建立了针对房地产企业‘三道红线’和针对金融机构的‘五类分档’制度，调控端建立了‘一城一策’，土地端也一直在加码，此次文件和会议精神应视为土地端加强房地产市场调控的又一次尝试。有人说这是继“三道红线”调控收紧之后，政策层面出现的重大利好。真是这样吗？
管理部门认为“两集中一年三供”将可供住宅用地集中起来展示、出让，土地供应从“涓涓细流”变为集中出让“放量供应”，可以在社会上形成更大效应，有利于向市场传达土地充足保障的正面信息，有利于降低土地市场竞争热度，稳地价；集中供地短期融资压力，可以避免少数企业通吃垄断现象。如果说现在的两集中一年三供相当于一年三个学期末的三次期终考试的话，之前的供地形式更像国外学校的多次考核，具体什么时候考、考什么，由老师在年初公布考试内容和安排，具体考试时间则由老师根据课程进展确定或老师和学生商议后确定。两种考试很难说哪种更优。因为考试总量年初已经确定，平时分散考试可以根据老师的讲课进度和学生学习状态进行选考，但有时整体性不够；一年三次大考，考试集中定时，但对政府和开发商而言也会面临一些新的困难：比如：对政府而言，计划编制实施和集中供地组织难度明显加大，如何保证在三个期末集中完成好一大批地块的收储、开发、供应工作是一大挑战，可能有的地块准备好了但距集中供地时间尚久，有的地块又来不及准备等，造成土地供应延迟和资金占压浪费等；对房地产开发企业而言，一年三考的集中出让政策更加考验房企的现金流运营以及融资能力，意味着房企在同一城市固定三个时间面临着多块土地的集中供应，平时则无地可买，具备更好更精准现金流匹配能力和融资能力的房企才会有机会。因为在同一个城市一年只有三个时间点，就要求企业精准运营保证在这三个时间点有钱可用，否则就会出现平时资金冗余或到点资金缺乏等问题，从这点来看，新政策更加利好大企业，因为资金多融资强还可以多城市之间调度和选择，中小房企则压力困难巨大；对土拓人员也提出了更高要求。此外，新政对房企的开发和营销策划能力也提出了挑战，集中供地会带来6-8个月后的集中上市，阶段性脉冲式集中供地，开发商都会着急销售回款，同一个市场短期内会有待售项目的集中上市，容易造成市场踩踏，脉冲式供地脉冲式新房上市，容易造成市场波动，对开发企业的开发和营销能力提出了更高要求。
此外，集中供地也可能会带来一些其他问题，比如同时供应大量住宅用地，开发企业可能会出现相互勾连协调共谋的土地‘围标’现象，如何防控，也需要落地配套政策细则考虑。
总之，新政对房地产企业而言远非“利好”那么简单，2月25日的股市反应似乎过于乐观了。
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