粉丝咨询： 杨老师您好！坐标广州增城新塘，打算购入一套金地香山湖的一手房，价格16000元/平左右。想请问未来增城新塘的房价走向怎么样？增城在粤港澳大湾区的发展地位如何？ 

1、大湾区的发展，对于该地区房产升值是有利的。但不宜高估，之前我曾有分析过大湾区与旧金山湾、东京湾的相似点与差异处。

大湾区的发展，是一个长线推进过程，其对房价的推动效应，会随着推进节奏而呈若有若无状。不要寄托太高期望。

大湾区的发展，比较利好近湾区的欠发展地区，或房价较低区域，比如东莞近湾区，中山翠亨新区等。增城新塘离湾区还有相当距离，利好不明显。

2、新塘，是增城近广州市区的一个板块，未来通地铁之后，可以实现住在新塘，上班在广州，也即部分板块可以作为第一居所。

然而，你说这个小区，从地图上看，距新塘镇中心还有十几公里，距离广州市中心30公左右，这就尴尬了。想要成为第一居所，是有一定难度的。

从小区地理环境来看，位于山里面，近高尔夫球场，有山有水，自然环境很美，但对于这种情况，老杨有句名言：美景有毒！这种地方，美景不能成为房产升值的支撑。

距离市中心较远，又没有集中成片的可以开发建设地，导致周边生活配套不全，作为第二居所，估计比第一居所更合适。可怜的第二居所，一般升值性较差。

3、从购房时机来看，广州不宜了。本轮房地产短周期，广州房价在经历2017年春节之后那波大涨之后，主升浪结束了。近几个月二手房价开始小跌了，部分新盘也开始降价促销了，或者搞特价房，好像近期万科、保利都有行动。估计未来一年半年左右，新塘房价下跌15%左右。

估计你这说的这个新盘，价格不存在因政府限价而导致的低估，当前就是市场价。这属于微观信息，你可能比我更清楚。如果真是市场价，那么当前不适合购买了。

综合来看，区位与时机，双重因素皆不适合当前购此房！

注意：上述咨询时间，一般为三个月之前。最新问答，可去新浪微博（杨红旭）或小密圈（老杨聊房事）围观。

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【】一线城市房价，站在那高高的山岗上！