今天，发委改网站发布了一个通知：关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见。

这是由国家发展改革委、自 然 资 源 部、住房城乡建设部、中国铁路总公司于2018年4月24日签发的文件。

从所周知，我国高铁大规模发展已经十多年了，站点规划与建设已经很多了，全国各地的高铁新城，多如牛毛，不胜枚举。

高铁新城、新区，已经成为地方政府拉动经济的新的增长点，也是城市扩张、房地产开发、卖地收入的新战场！

在一定程度上，也可以说：高铁新城，其实就是“高铁地产新城”！

当前，之所以四部委出台指导意见，其实主要目的应是纠偏！纠偏的重要一点是：坚决防控单纯房地产化倾向。

我们简要看几点政策内容吧：

总体上看，我国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，各方面对高铁建设和城镇化融合发展研究还不深入，个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题，对人口和产业吸引力不够，持续健康发展的基础不够牢固，潜藏着一定的社会经济风险。

促进产城融合、宜居宜业，避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。

高铁车站建设要规模适当、经济适用，切忌贪大求洋、追求奢华。

有关城市要综合考虑人口集聚规模和吸纳就业情况，按照城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量相挂钩要求，合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序，坚决防控单纯房地产化倾向。

尊重城市发展的客观规律，树立正确的政绩观和功成不必在我的理念，不追求短期的形象效果，量力而行，尽力而为，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。

充分认识防范化解地方政府债务风险的重要性和紧迫性，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，切实防范高铁车站周边开发建设带来的地方政府债务风险。

自然资源、住房城乡建设主管部门要依法依规对高铁车站周边开发建设严格进行管理，适时组织评估，严控建设规模和时序，加强用地监测，严肃查处违法违规批地用地行为和建设行为，并进一步做好房地产市场监督和管理。

老杨点评：通过简要的浏览政策，大概可以抓住三个要点：

1、高铁站点的建设不能追求立即出政绩，不能乱铺摊子。

2、高铁新城的开发，要产城融合，不能大搞房地产开发。

3、地方政府要量力而行，不能靠借债建高铁站点与新城。

4、高铁地铁，第一次被单独纳入房地产调控范畴。

结果呢？未来几年，高铁站点与高铁新城建设将降速！房地产开发在高铁新城领域将明显降温！

去年，老杨小蜜圈的一篇高铁新城的专题分析，与大家分享如下。

2017年11月11日，老杨在济南，给当地最大的房企鲁商置业讲课，乘火车，顺便在济南西站及附近拍了几张照片。

几乎每年都要去一两次济南，济南西站，近几年常路过。对于济南西站与区域楼市的发展关系，以及延伸到所有高铁站对区域楼市的价值。老杨想借着几张图，聊聊思考心得。

先描述一下济南西站的大体情况。

2005年12月，济南市发布《济南市城市总体规划 2005年-2020年》中，提出结合京沪客运专线的修建，规划新济南站，计划建在京沪高速铁路西侧。

2009年7月12日，济南西站正式动工。

2010年7月21日，济南西站主体工程两侧区域封顶。

2011年5月22日，济南西站的站房主体工程已竣工验收。

2011年6月30日，济南西站伴随着京沪高速铁路的通车，正式启用。

显而易见，济南西站是配合京沪高铁，在全国高铁建设大潮中，所涌现出的众多高铁站中的一个。

与高铁站规划与建设相对应的是，过去十年，济南西站周边开始大量出让土地、开发建设楼盘。既有站前商业商务楼宇，更有大量的住宅楼。

站前（东面）商业商务楼群。

周末白天，天气甚好，但诺大广场，没几个人。商场没开业，招商情况估计不咋样。

站前广场，办公楼，酒店。

高铁站的西面，可就不咋样了，没什么新建楼群。

在这个大片区中，恒大、绿地、龙湖、中建诸多大中房企入驻，已建、在建、正建、将建的楼盘挺多。社区内部的马路上人车皆不多，说明业主入住率不高。

我在网上看到一个帖子：摘几段如下：

西客站被抛弃了？

很多在西客站片区买房子的朋友，都曾向济南楼市观察抱怨过：

西客站片区难道被遗弃了吗？全城房价都暴涨，西客站房价却不温不火，涨幅有限。

小编个人很喜欢西客站片区：全新的新区，完整的规划，环境好，绿化好，无污染源。最重要的是，出差方便，坐上高铁，通达全国绝大部分省会城市。

西客站缺什么？缺工作机会，缺政策导向。在济南东部，有举全市之力打造的CBD，有市政中心，还有众多工业企业、高科技产业，西客站片区有什么？
西客站片区有大剧院，有正在建设的会展中心、宜家家居。但是，这些还远远不够，也无法发挥西客站的独有优势。

西客站片区最核心的优势是高铁站，这里最有潜力、最应该发展的产业是围绕高铁站优势的高铁商务区。西客站片区很大。只有高铁商务区才能撑起西客站的未来。

只是，西客站的高铁商务区，在与东部商务区的竞争中落败了——东部商务区成了CBD（中央商务区），而高铁商务区成了一片落魄之地。

恒大国际金融中心，齐鲁之门，这些具有标志性意义的大工程，曾受全城市民的关注，现在都是“蜗牛”速度”，甚至有夭折可能。

没有产业支撑，找不到自己的位置，供给量又比较大，这样的西客站片区，房价不温不火就可以理解了。

还看到一则新闻报道：

西客站作为一个新片区，在城市规划之初就有大量商业商务产品。而从济南城市发展来看，济南东西两翼长，“东拓西进”是济南城市发展的主方向。所以，除了东部的CBD，西客站也有发展商务区的优势。

对于目前西客站商务区建设相对滞后的状态，薄夫利分析称，任何新区的建设、成熟都需要一个过程。而西客站商务区距离市中心比较远，它的发展也需要时间，这取决于济南经济发展的程度。“比如，随着第三产业的发展，实体经济对商务产品的需求会增加，这就将加快西客站商务区的发展。”

【老杨观点】

1､济南，南有山，北就有黄河，城市只能东西发展。东西两边都有空间，但在政府资源有限的情况下，到底是更侧重东，还是更侧重西，地方政府曾经纠结、摇摆过，这也与执政者的想法有关。一任地方长官，一个发展方向。这任长官向西边走，下任长官朝东方行。对此习核心深有体会，于是近两年要求各地：城市规划要“一张蓝图干到底”！

2､2009年十一届全运会在济南举行，为此兴建的奥体中心，放在了城市东部，成为东部发展的较早的重要驱动力，东部的城市基建大幅改善。同时也为房地产带来了利好。但2009年前后，西客站的规划与开发已经启动。所以，不能说仅仅一个全运会就让东部盖过了西部。

3､从区位与距离看，东部的奥体中心与西部的高铁站，其实距济南老市中心的距离差不多，都是10公里左右。在距离方面，也并非西客站区域失败（相对东部）的原因。

4､二者形成反差的最根本的原因，还是在于城市功能与产业方面的差别。东部原本就有高新区，产业集聚，后来借全运会加强基建配套，市政府搬过去是重大功能升级，CBD最终花落东部，更让东部的优势增强到无法被超越的程度！而西部，产业基础弱，单靠一个高铁站，单靠盖一堆住宅楼，想要快速而扎实的发展起来，困难太大！

5､由济南西站板块发展与楼市潜力这个典型案例，大家可以想想，全国其他城市的诸多高铁站、高铁商务区、高铁新城、高铁房地产板块，是什么状况与性质，你们自己熟悉的城市有这种情况吗？你自己投资房产时候，曾经考虑过高铁站板块吗？曾想过这一性质的板块的利弊吗？

最后，老杨简要的总结两条规律：

1､高铁站多是老火车站的升级版，地点换了，颜值高了，但智商仍低，其功能仍是人来人往、快聚快散的平台，对居住价值加分不明显。

2､市区范围内的高铁站板块，投资价值中性；郊区（距市区越远越差）的高铁站板块，一般没有产业支撑，投资价值多数偏弱。

少数高铁站，由于选址较好，或者正好与商务区、或政务区、或高新区毗邻，则板块的房产潜力较大，比如郑州东站。

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