郑州再提1600亿棚改贷款？跟当年货币化安置一样吗？房价还会涨吗？

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郑州再提1600亿棚改贷款？跟当年货币化安置一样吗？房价还会涨吗？

作者：知识星球找老齐读书

最近，楼市可谓是新闻不断，基本都是各地放开限购的消息，其中不乏一些强二线城市。但目前来看，依旧还没有什么反应，老齐也跟大家说，现在的M2又来到了12%以上，M2作为广义货币供应量，很容易影响长周期资产的价格。这时候最怕两个条件，1是一线城市全面放松，不再提房住不炒，2是三四五线城市再起棚改货币化安置。这两个事情出现，那么房价叠加上高企的M2，就必然会上涨。

这话说完没两天，郑州就传来了消息，说已经与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿用于棚改贷款。一下老齐的星球粉丝群就炸锅了，很多人都说，棚改货币化安置真的要来了，房子看来还要再涨一波？我们来仔细分析一下。

首先，其实最怕的不是棚改，而是货币化安置，说白了就是拆迁直接给钱，拆迁户突然拿到一大笔钱，就会在当地去买新房，甚至还会贷款买新房。正是货币化安置，让2016年以后的三四线城市房价基本翻倍。说白了就是货币集中投放。当年定的指标是棚改货币化安置占比不低于50%，也就是说基本上一半拆迁户都会给钱。这就相当于一次货币的大放水，极大地拉动了房地产的销售，也让那几年三四五线城市猛涨，其实你仔细看，刨除掉2016-2018年，之前之后三四五线城市，房价基本就没怎么动，所以货币化安置的作用极大。影响自然也是想当坏的。我们自然也意识到了这些问题，所以政策突然转向，纠正错误，2018-2021年，棚改货币化安置比例大幅降低，40%，30%，20%，10%，逐次递减，如今已经降到一个很低的水平。抵押补充贷款PSL的投放越来越低。所以现在其实货币化安置也还有，就是比例非常低了。应该不到10%，简单来说，就是拆迁之后，现在不怎么给钱了，而是直接给你房子或者房票，这样大家手上没钱，就没办法去加杠杆。自然三四五线城市的房子也就熄火了。但是大家反应过来，为时已晚。发现击鼓传花的鼓声已经停止，房子彻底砸手里了。再也卖不出去了。

其次，郑州的棚改贷款，主要用于收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性。啥意思，就是说用这笔贷款，为开发商提供流动性支持，目的恐怕还是为了缓解烂尾楼，保顺利交工。郑州目前货币化安置比例也很小，基本还都是以房票安置，但是执行层面恐怕也有很大的难度，如果项目位置比较偏远，恐怕也未必能获得贷款。所以最后能落地多大的规模，也还有待观察。

第三，现在楼市低迷，开发商已经十分困难，很多企业都已经生死一线，所以对于这种棚改项目基本都很不积极，而郑州此举，提振市场信心的作用可能会更大一些。意思就是告诉开发商，你们踏实干吧，我这有钱。

所以综合来看，虽然提到了棚改贷款这种敏感的字眼，但是并非是我们所说的重启棚改货币化安置，大概率今年不但不会放量，甚至还会极度收缩，根据统计局和中指研究院测算，棚改货币化拉动的销售面积，2018年达到高峰，差不多是2.2亿平方米，而去年只有7000多万平米，今年预计是2000多万平方米，也就是说降到了10分之一的水平，那就很难掀起什么大的波浪。明年更是会降到700万平方米以下。

所以我们综合来看，大家不要过于紧张，目前还看不到棚改货币化安置重启的迹象，绝大部分地方， 都在房票安置，也就是说拆迁给房子，而不再给钱了，不让你加杠杆了，这就是症结所在，之所以货币化威力巨大，其实原理也很朴素，就是让一些人瞬间就有钱了，而且让他们还加了杠杆，原来我根本没啥收入，买不起房，一拆迁，给了我几百万，于是我就把几百万8-9成都变成首付，买了好几套房子，留下几十万每月还贷款，期望房价大涨，然后我就发大财了，这就是很多炒房的博主，给那些不懂投资的拆迁户的精神毒药。现在这些人手里的钱快耗光了，房价也没涨，甚至跌了，每月动辄大几万的贷款。深深的陷入焦虑当中。关键是房子赔钱卖还卖不掉。所以我们经常会说一句话，靠运气赚来的钱，早晚都会凭实力输回去。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们已经非常不建议再拿房子去做投资，全国房地产总市值已经超过400万亿，而M2才250多万亿，M1才60多万亿，居民杠杆率加到了极限，已经严重泡沫化，未来也很难再涨一倍，所以靠房地产发财的时代已经结束了，如果还不觉悟，那么就真的成为财富的搬运工了。我们总说投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。

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