给个人投资者的REITs投资工具书《公募REITs投资指南 》
公募REITs投资指南 1：一个万亿级的大市场！稳定的年化8-10%
各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，这几年，在我们的市场上，多了一种投资工具，叫做REITs基金，全名叫做不动产信托投资基金，这种基金跟其他的基金不太一样，甚至在2022年初，当市场普遍下跌，甚至泥沙俱下的时候，这种REITs基金还出现了一波大涨，很多朋友也是非常感兴趣，但自己又并不了解，今天我们就找来一本书，叫做公募REITs投资指南，作者是叶忠英，号称REITs投资大师，通过投资REITs基金实现了财务自由。翻译者叫做王刚，是中国REITs联盟秘书长， 这本书还得到了很多业内专家的认可，比如前证监会主席肖刚亲自作序。并对这种REITs基金的投资者教育，给与了充分肯定。
房地产商会会长聂梅生，甚至认为，中国未来将有能力建设一个万亿元级别的REITs市场。未来我们的养老产业以及保障房基础设施，都要跟REITs项目产生融合。
作者一直在教授REITs投资的课程，他也将在这本书里，给我们分享，在危机的时候，要敢于下注，通过REITs，科技和颠覆性创新的股票让你的财富翻倍。也会告诉我们，利率的变化，会如何影响REITs市场，一些突发事件，又会给市场带来怎么样的变化。甚至详细到，告诉我们如何寻招买入卖出的具体细节。为什么他总能在价格出现大跌之前，就能卖掉自己的REITs持仓。
简要的介绍一下这本书的目录，第一章先介绍一下什么是REITs，告诉我们通过REITs能赚多少钱，第二章讲聪明的投资者，应该从疫情的危机中吸取什么教训，第三章告诉我们为什么要在投资组合里加入REITs，第四章说的是如何评估REITs基金的业绩表现，第五章，我们应该如何给REITs基金估值。第六章，如何评估风险，第七章，如何一起成长，第八章讲一些REITs收购的案例，第九章，作者以自身为案例，如何通过REITs基金实现财务自由，最后一章，讲一下疫情过后REITs的潜力展望。
我们先来看第一章，什么是REITs，不动产投资信托基金，简单说就是投资者持有物业的股份，未来可以凭借出租，赚取收益，就好比一堆人一块出钱买房，然后出租，再把租金收入按照比例分掉。如果这个股份你不想要了，也可以随时卖给其他投资者。所以交易很方便。REITs是一种集合投资计划，相当于就是集资的方式，买入那些能够产生租金收入的东西，包括房产，写字楼，医院，养老院，工业园区，酒店，高速公路，仓储物流等等。大多数都会要求有稳定的租金收入来源。而且也会要求，租金收入的90%，要回馈给持有人。所以REITs基本上就是赚股息的。他很少扩大再生产，所以基本上没什么成长性，但是收益率会有变化，比如一个房子今年租3000，明年变成4000了，那么收益就上升了，但是如果明年租不出去，或者降到2500了，那么持有者就损失了。作者说，这次疫情其实就打破了很多传统，有些物业确实就租不出去了，所以股息也就变得不再安全。
REITs是从1960年的时候，在美国发起的，目的是让小投资者集资，投资那些大型房地产物业，到了70年代就变得很吃香，因为那时候通胀严重利率高企，而这个REITs的收益，也跟着水涨船高，甚至一度高达20%。充当了通胀保值债券的功能。比投资股票都划算。REITs在美国有两种形式，一个是投资产权的，就是我们上面说的集资买房然后出租，另一个是以房地产做抵押，然后进行放贷的，REITs产品在美国得到了全面的发展，现在总市值达到1.2万亿美元。澳大利亚，规模也不小，达到了1300亿澳元的水平。相对来说，我们国家才刚刚起步，目前才只有几百亿人民币的规模。
2000年之后，亚洲市场也逐渐的升温，日本当时的两个REITs产品，股息率能到4-5%，这要比十年期国债划算的多。我们的香港在2005年之后，也正是上市发型，股息回报6%，新加坡的产品也有5.75%，所以REITs都要明显高于十年期国债的收益率。更高于银行的固定存款利息。而当REITs基金跌破1元净值的时候，也就意味着他的回报率变得更高。作者举例凯德商用信托，上市的时候是0.96，2020年6月涨到了1.96，总体涨幅达到了104%，再加上每年的股息，总收益率是291%，年化回报接近6.5%。这个回报不算太高，但是也要比国债收益率高出年化3个点左右。关键是他的风险不大。
REITs最大的优势就是他的高股息率，90%都得用于股息分配，所以普遍都在5.5%-11.5%之间，全球金融危机的时候，更是达到了7.5%-18%。因为危机的时候不好卖，流动性紧张，所以有必要给出更高的风险补偿。但其实这玩意风险是很低的。比如美国相对比较早的一只REITs产品，在40年的时间里，只有8年是亏钱的，只有3次出现连续两年下跌的情况。而且还经常超越股票，比如1975年-2006的30年时间里，美国REITs年化回报16.7%，78年底到2016年3月底，REITs平均年化也有12.87%，而股票只有11.64%。REITs下跌的年份，分别在73年，74年，87年，90年，98年，99年，2007年和2008年。这些下跌的年份都有一个特征，那就是之前涨的太好了，股市涨的好，REITs也涨的好。之后才开始调整。
作者所在的新加坡也一样，绝大部分REITs的年化回报都在8-10%之间，但也有一些表现比较差的，年化只有2-4%，股市高点成立的REITs产品，基本都长期回报率较低。
作者说，投资REITs基金，平均6-7年就会翻一倍，他对这个收益率还是非常满意的。至于那些表现不佳的REITs基金，他称之为是坏苹果，要通过一些基本面的判断，把他们规避掉。从而只持有好的REITs基金组合。这个概率还是很高的，新加坡18只REITs基金中有14只，都实现了年化10%的收益，如果你能够避免掉那些巨大的回撤，其年化总收益还会更高。而表现最好的REITs基金，都能达到16%以上的年化回报。这个回报已经不亚于投资股票。
REITs基金，跌幅会有多大呢？通常情况下是15-20%，次贷危机的时候跌了37%，所以他实际上比股票的波动要小很多。但这只是平均表现，有些REITs基金跌幅其实还是不小的，比如有一只2014年上市的华联商业信托，到了2020年6月底，竟然跌去了52%，还有一个2019年5月上市的美鹰酒店信托，一年时间就跌去了82%。所以这也就证明REITs基金，也不是那种闭着眼睛就能买的，你还是要去研究他的基本面，比如酒店信托，你得看他的租约，入住率等相关信息。作者也说，投资那些海外物业的时候，一定务必要小心，不要被一些投行和中介带节奏。
这次疫情以来，其实对于REITs的影响是比较大的，之前大家都觉得REITs投资很安全，旱涝保收，总有现金流回收，但是这次危机改变了这个固有认知，新加玻的REITs指数暴跌了368点，跌幅接近38%。而在2008年的金融危机当中，REITs指数甚至跌幅达到75%。但作者也说，每一次市场大跌，都是在给聪明的投资者创造机会。
作者说他87年就开始经历股灾了，每次危机来临的时候，什么基本面技术面全都不重要了，反而是经验变得头等重要，投资者和交易员，必须及时应对从恐惧到贪婪，或者从贪婪到恐惧的转变。市场混乱不但会带来毁灭，也会带来重大的机会，对于聪明的投资者来说，任何一次危机，都是让你财富翻倍的重大机会。老齐解释一下，之所以REITs也会跌，就是因为大家担心，房子租不出去了，股息没了，以后就都没有收益了。2008年REITs基金，普遍削减了股息，从而节省现金，但是一旦危机过去之后，其实很多东西他就会恢复正常，比如2008年，REITs整体低了37%，但是第二年就反弹了28%。所以其实很快他也就回来了。
刚才说到的那个美鹰酒店信托也是如此，疫情来了之后，酒店的收入骤降。甚至没有发放股息，所以这让投资者慌得一比了。纷纷低价抛售手中的REITs基金。那么价格当然就是暴跌。不分股息，那么REITs他就没有价值了。但其实等疫情过去之后，很多的业务，还是会回归的。不会特别的悲观。而且这种情绪会传染，也就是说有的酒店，明明业务没有影响，仍然有着稳定的收入，但是却也遭遇到了抛售，让价格暴跌。所以这其实就给了一些聪明的投资者以机会，你可以用更低廉的价格，买到这些业务没问题的酒店的收益权。其实这个跟股票的意思是一样的。明天我们继续来讲，新冠疫情，对于REITs基金产生的一些变化，以及到底这玩意该怎么去估值。
近期我们还播出了如下书籍：
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