恒大出手梧州苍海新区，三四线城市或成房企“新宠”

文/易居（中国）企业集团股份有限公司 分析师 梁宁宁

地王频出、地价高企，土地市场似乎已逐步变成了“豪门的游戏”。

尤其近几年土地市场一直“高烧不退”的一线城市，随着土地资源越发匮乏，房企的准入门槛变得越来越高。

值得关注的是，近几个月来，市场似乎发生了变化：随着全国楼市调控趋紧，土地监管愈加严格，土拍新规层出不穷的条件下，一线城市土拍溢价率有所回落，二线以及三四线城市溢价率明显走高。越来越多的大牌房企，逐步将扩张的步伐伸向前景被看好的三四线城市。

全国：一线城市土地市场门槛高企，挤出效应凸显

近年来，土地资源的愈发珍贵，加速了房企对土地，尤其是一二线城市资源的争夺。追涨土地市场、拿下地王，与此同时，却很可能会压缩利润空间，“地王”也变成了一个烫手的山芋。

地产白银时代，越来越多房企通过外延式扩张、全面战略布局。一些在一线城市拿不起地、抢不到地，或者是更加看好三四线城市未来前景的房企，现在已经纷纷抢占先机，加大对三四线城市的布局。

从数据来看， CRIC监测的300城经营性土地显示，5月份土地市场成交面积连续走低，且成交总价环比下降34%，土地成交单价年内首次回落。其中，5月上海、深圳等一线城市城市总体规划获批，在住宅供应量上各有不同幅度的提升，在土地市场监管愈加严格，土拍新规层出不穷的条件下，一线城市土拍溢价率显著回落，三四线城市溢价率居高不下。

表：2017年5月各能级及十大重点城市经营性用地成交情况

（单位：万平方米、亿元、元/平方米）

▲三四线城市持续承接本轮土拍热度上涨带来的红利，高溢价、高单价地块频出，土地市场热度仍高。

数据：三四线城市土地市场显著升温

CRIC监测的300城经营性土地显示，5月份土地平均溢价率升至49.77%，环比增加13.4个百分点。其中一线城市平均溢价率为14.7%，环比再度下降14.4个百分点；二线城市本月土拍溢价率达到46.1%，环比增加了15.9个百分点；三四线城市溢价率84.4%，环比增加6.2个百分点。近来，三四线城市的土拍溢价率走高，一是由于开发商已经将视线扩展至发展前景良好的三四线城市、二来是大部分三四线城市土地出让底价较低。

放眼全国来看，三四线城市土拍“高潮迭起”，多家房企参与竞拍、高溢价地块屡见不鲜。如，嘉兴、镇江土地尚未拍卖便引来较大市场关注，嘉兴8宗地超过400家房企竞拍，而镇江土拍中，有开发商房企已经缴纳13亿元保证金，足以见得土拍激烈程度；另外，部分三四线城市土拍溢价高企，虽然部分地块起价较低，但从此前无人问津到房企争相进入，一系列转变都印证了当前三四线城市土地市场火热。

广西：大牌房企向热点三四线城市扩张

再看广西的情况，作为广西的首府，近几年，南宁土地市场门槛也越来越高，去年甚至拍出1.14万元/平方米的楼面价地王。而近几个月来，南宁楼市调控趋紧，尤其是近期调控政策出台，提出：灵活确定竞价方式，包括“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”、超过溢价率一定比例后缩短缴款期限等。

在南宁土地政策趋严的情况下，越来越多的房企开始涌入如今土地市场还处于洼地的三四线城市，寻找新的机遇。近期来看，中国恒大拿下梧州苍海新区3幅地块的消息引发市场关注。

梧州苍海新区：恒大连拿3地块，促进区域发展

5月27日，恒大地产集团刚以总价6637.93万元，单价130万元/亩拿下梧州苍海新区一幅地块后， 6月6日，恒大又再度挺进苍海新区，当日一举拿下123.19亩（单价约144万元/亩）、133.98亩（单价约146万元/亩）的两幅地块。

恒大所拿地块位置

近几年来，除了早已在三四线城市深耕的碧桂园，以恒大为代表大牌房企在三四线城市加大布局。尤其是一些有战略规划高度，有山水资源的城市新区地块，更是抢手，而随着这些大牌房企的进驻，同时又推进了这些新区的加速成熟。

苍海新区区位图

崛起于梧州的西江南岸的苍海新区，倚山而聚、靠水而居，环境优越。同时，距广州、深圳、南宁约1至2小时车程，基于此，苍海新城更成为广州、深圳一线城市的“后花园”，西江经济带的核心商圈。这样的先天优势下，不难预判，未来，将成为大牌房企角逐的热点，而此番恒大进驻，并连斩三幅地块，无疑具有风向标意义。

苍海新区效果图

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