【专家论道】楼市风格转换，格局重塑，广西房地产下半场怎么走？

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7月15日，由广西房地产业协会、易居（中国）企业集团•克而瑞、广西电视台新闻频道3大权威平台联合举办的2017年广西房地产发展高峰论坛取得圆满成功。论坛现场，专家、行业大佬们从宏观经济层面，从广西房地产大市场角度，从政策、金融、产品、创新等方面，一一分析、论道广西房地产市场发展。下面就来看看，到场的各位嘉宾都说了什么。

2017年广西房地产发展高峰论坛

现场论坛一：地产政策及宏观经济论坛

现场论坛一：地产•金融论坛

▲广西房地产业协会会长、高级工程师  姚鸿业

房地产业是我们国民经济的先导性的产业，也是国民经济发展的寒暑表。目前，全国的房地产业还在稳步前进，稳中向好，也就是说我们全国的经济，包括我们广西的经济也在稳中向好.如果说房地产业有一些波折，有一些调整，这些是正常的，因为我们这样一个社会主义市场经济也在不断的调整中，随着国民经济的调整，市场的调整，我们房地产的产业结构，产品结构也在不断的调整。就拿住宅来讲,也在调整中稳步前进，适应社会不同阶层，不同消费群体的需要。除市场化的商品住宅外，还有政府补贴的限价房、经济适用房、廉租房，目的是让低收入群体有房子住，也就是十八大所提出的“住有所居”，跟新加坡 “居者有其屋”的提法不同，充分体现了我们党和政府对困难群体的关心和爱护。相信，随着国家经济的发展和社会的进步，这个标准会逐步的提升。

▲广西电视台副台长 庞通

房地产业健康发展与国计民生紧密相连，不论是从稳增长、城市化、改善民生，还是维护金融安全，都是为保证房地产的平稳健康发展。从中央到地方，房地产作为支柱产业，民生大事都受到广泛的关注，如何综合的运用金融、土地、财税、投资等手段，加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制，需要我们业界精英认识的关注和思考。

新形势下中央赋予广西国际通道、战略支点、重要门户三大定位新使命，让广西在国家发展全局中的地位得到进一步提升。今年初国务院批复了《北部湾城市群发展规划》，南北钦防等城市迎来新一轮的发展利好，特别引人关注的是南宁市被定为为北部湾城市群核心城市，南宁市将建设成为人口超500万的特大城市。这一系列的重要讲话和利好政策为广西经济社会发展注入强大动力。

▲自治区发展改革委经济研究所所长，高级工程师，自治区发展改革委学术委员会秘书长  黄永辉

总的来看，2017年上半年我区主要经济指标开局增速较低，然后逐月回升，其中，工业、消费、投资、进出口等四大权重指标增速均已连续3个月回升，经济运行呈现出“低开渐高”回升态势。

GDP（地区生产总值）一季度增长6.3%。1-5月份财政收入1103.41亿元，增长了7.2%，高于全年预期目标2.2个百分点。1-5月份工业增加值增长6.7%，低于全年预期目标的1.3个百分点，但是比前4个月提高了0.5个百分点。1-5月份固定资产投资增长了13.4%，首次实现两位数的增长，也说明投资慢慢的回温。

另一方面，房地产开发投资完成了882.68个亿，增长了31.9%，这个是从16年下半年开始房地产增速突破20%以来今年一季度更上了一个新的台阶，也就是超过了30%。今年以来全区房地产市场持续的升温，全区房价持续的上涨，房地产开发市场信心大大提升，全区的房屋施工面积、新开工面积等指标也释放了利好的信号，为下半年继续保持快速增长也奠定了基础。

从城镇化的角度来讲，广西的城镇化程度比全国要低，所以广西加快推进城镇化的同时，对广西房地产提供了很大的机遇。

▲广西房地产业协会副会长兼秘书长 李景新

从国家的宏观政策层面来看，国家的政策越来越成熟，也越来越有领先。往前看六七年前的调控政策来看，基本上属于急躁的、急速的、急刹车型的政策，现在中央是大胆的从顶层设计方面来设计政策，各地在落实这些政策也是短期的市场干预，未来长期的机制会建立起来。

2017上半年市场持续活跃，房企推售节奏在加快，局部市场热度有所攀升，各地政府部门也在因城施策，理性的做调控。对2017年上半年广西房地产市场进行四点总的概括：（一）广西房地产市场总体平稳健康，投资、销售、价格三项关键指标处于增长态势，其中房价涨幅比较平稳。（二）区域市场略有分化，发展欠平衡，因为全区有14个城市，有6个城市的房地产的销量涨幅比较大，超过了20%。（三）商品房库存总量在下降，特别是商品住宅库存下降得比较明显，但非住宅的库存仍有一定的压力。（四）土地供应比较充裕，成交活跃，特别是主要的城市交易比较火爆，南宁、柳州、桂林、北海总体上量稳价升。

▲易居（中国）企业集团股份有限公司高级副总裁  于丹丹

二线城市加码限购、限贷、限价，并广泛开始“限售”，诸多三四线城市加入限购、限贷、限售行列，由环一线向其他区域扩围。土拍限价令、资金监管力度加强；申领预售证门槛增多，营销管控力度加大。随着政策的不断升级，市场会渐渐地从最早的“买不到”，变成“无法买”、“不能买”、“不想买”。预计，2017年房地产销售规模仍在高位，但相较与2016年下滑毋庸置疑，总量约13亿-14亿平方米。未来2-3年（2017年-2018年）预计将会进入平稳期，维持相对高位，总量还能保持在12-13亿平方米，到2020年前后成交量将开始缓步下行。

热点城市房价“疯涨”将戛然而止，部分“疯炒”起来的房价可能出现回调，但不会出现全面性“雪崩式”下滑。一方面热点城市的供求矛盾依旧难以扭转，另一方面成本端的高位地价也是有力支撑。但在中央“去库存”大方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松。部分长三角、珠三角的三四线城市还将迎来需求外溢机会。土地市场热度不减，不排除政策会继续加码。

去年千亿房企的数量扩充到了12家，今年以来陆续有房企公布明确的千亿目标时间表。随着各梯队门槛值的不断提高，越早完成千亿目标将让自身处于更有利地位。

虽然千亿销售目标是房企的首要目标，但是在土地价格不断走高和限购、限贷、限售政策的影响下，房企的利润空间却进一步受到挤压，盈利能力继续降低。在此背景下，房企在多元化业务转型的动作日趋活跃。从长远来看，社区物业、海外地产、产业新城、特色小镇、长租公寓等多元化运营的模式可以给房企带来更多的盈利渠道，也可以提升房企的整体竞争力。在企业未来创新方面，我们认为，大农业、大教育、大文化、大金融、大营销将是主流的共性的战略布局方向。

目前，广西的供求矛盾摆在那儿，高位横盘，整个发展还是一个缓慢的增长和理性的健康增长，反而是细分领域给你带来的溢价能力和未来厚积薄发的后劲力是比较强的，旅游地产在一定程度上可以解决这个问题。另一方面，中产阶级的数字在中国最近上升的速度最快，所以在这部分人群开始变成中流砥柱的时候，他个人的消费支出就是我们自己城际需求的风向标。所以，我们会看到跟旅游相关的很多产业在快速的增长。

此时，我特别看好广西的旅游地产，因为广西本身具有特色的自然旅游资源。所以，在这一轮旅游新的大潮当中，可以抢到一个快速通道，我觉得在地产部分应该抓住这个机遇，做出一点全国的特色出来。旅游地产最大的好处就是它有人群吸引过来，品牌效应形成了以后是会有一个蔓延效果。

不管选取哪一个细分领域，要心存敬畏之心去尊重需求，要把这个需求琢磨透，在了解他的情况基础之上才能去引导教育和创造一部分需求出来。如果前面的了解都没有做到位，后面会比较被动。南宁在接下来它是一个有非常大发展潜力的、可以对外来人形成巨大吸引力的城市，恰恰是打着引号的“老少边穷”过往才没有被重工业冲击，保留住了今天的青山绿水，才没有雾霾，才有了今天的空气，才会形成巨大的外面人对你的向往。

▲易居（中国）企业集团·克而瑞广西片区总经理 吴宁

回顾2017年上半年，可以用以下几个关键词概括：南宁迈入房价万元时代、供不应求&扭曲的市场、限地价、限房价、限贷、限卖。火热的楼市，不断加码的调控，地产人在焦虑中前行。

数据上看广西楼市，亦可用“涨涨涨”来形容。2017年上半年，广西14市商品房总体供应量2201.85万㎡，同比上涨16.1%，成交面积2449.61万㎡，同比上涨18.04%。商品房成交均价5486元/㎡，同比上涨6.55%；库存量4780.50万㎡，去化周期10.9个月。市场较活跃，整体较为健康。广西14市中，有7市成交量上涨超20%，而最猛的要数北海市成交256万㎡，北海房价亦同涨20%，涨幅在14市排第二。市场集中度方面来看，广西房企50强成交金额785.3亿元，占广西总体成交面积的58.4%，成交面积897.9万㎡，占比36.7%，市场集中度高。其中，恒大、碧桂园、荣和、彰泰、嘉和的企业份额较高。

政策加码，改变了行业的“玩法”，行业可能在“变天”。市场现在处于高位平台，虽然涨幅都很迅猛，但是我们看到很多一线城市在这次的限购限贷的政策影响下，价虽然很坚挺，但量在往下滑，市场的预期在发生变化。因此，楼市正在处于一个风格转换，秩序重建，格局重塑的过渡期。如果在这个过程当中，机会没抓住，可能有些人会掉队，如果好好把握机会，就有可能会弯道超车。因此，在这样一个“变天”的行业格局下，我们要脚踏实地，继续做大做强，规模化、利润化，并创新探索。

▲南宁大西洋置业有限公司董事长郑泉

作为顶级豪宅，它不是特别受调控政策的影响，因为它是非常小众的一个商业体，形势好也罢，形势差也罢，它都是这样。另外，我觉得房地产这个行业它是有周期的。它有市场的周期，有很不好的时候，也有很好的时候，这个周期一定要承认。其次，它还是有政策周期的，在灾难性后果出现之前政府会有调控。形势不好的时候政府也会出台措施来刺激跟扶持，比较疯狂的时候不能让它像一匹野马一样。顺应这个周期可以预测到未来，能够把握到自己的命运。

南宁，是一个后发优势的中心城市，具有重大潜力，其区位优势注定了它要成为一个中心城市、特大城市、国际化都市。北部湾城市群南宁就是唯一的一个核心城市，它所承载的这种责任。们判断它不单是要吸引广西境内的人在南宁集聚，开始吸引全国各地人的眼光，他们来南宁居住，来南宁养老，或者来南宁做第二居所，甚至来这里探索面对东南亚市场的一些机会。未来南宁是个什么样子，我觉得应该是“栽得梧桐树，引得凤凰来”。

▲广发银行南宁分行行长 周钢

广西市场，我们看好支持，并向总行争取了一些特殊的优惠政策，比如向总行申请只要是合适的房地产企业，都可以纳入到我们的开发贷名单。对个人购房者也有一些区别，首先是在整个政策价格上我们是要跟着国家的大政策走，但是，能够在政策允许的情况下给予一些优惠支持。在产品上有些突破，今年5月份以来，在做好毛坯房的按揭贷款之后，也刚刚提出了对精装修部分这一块的组合贷款，这样就解决了购房者在综合需求。同时，针对开发商也设计了一些产品，比如说购房尾款的收益权转让，对房地产开发商给予的一些信贷支持。

▲中国银行广西区分行副行长 杨向东

从中国银行今年在南宁市住房贷款的投放结构看，有几个特点，一是信贷供给环比提升，二季度贷款投放比一季度投放多2.7亿元，与市场趋势相吻合。二是我行二季度发放的住房贷款中，二套房客户数较一季度环比下降。三是我行发放的住房贷款中本地居民占比达到90%以上。这些数据一定程度上反映出信贷政策调整的效果在逐步显现。

▲广西荣和企业集团有限责任公司副总裁刘海涛

关于运营来说，就是用眼睛来看大事，用手做小事。用眼睛去看大事，就是要达成企业与政府之间的利益共同，这也就是刚才于总说的左和右的问题。用手去做小事，要把我们基于客户的价值做到位，客户要的就是传递和质量，这是我们应该低下头深入来做。用脑袋，结合现在的共享思维，结合自身企业的资源，结合社会的发展，用线下的互联网的思维也好，新的创业思维也好，众创思维也好，去思索自己企业未来发展的模式。通过以上的三个工夫的塑造，才能走出属于有荣和风格或者是万科风格这样企业的运营模式或者是发展模式。从大的观点上来看，未来的企业无论是特色小镇也好，还是城市旧改也好，最高端的企业开发模式是要立足在城市运营的层面，不谋一城者不足以谋一域。其次，你为区域的发展做了多少贡献，放到你们项目去看，荣和在24年之前走了凤岭北这个区域发展的模式，接下来我们也致力于城市发展的运营模式。

我认为在今天这种快速发展的模式下，从营销的思维，从客户的思维，唯一不变的就是变，也就是我们要精于创新，但是我们不要表现在卖房子的概念上，而是加深到客户的体验上面。今天的竞争，我们的产品都非常同质化了，接下来我们拼的是未来的配套，未来我的服务。我敢断言，在未来的房地产异军突起的过程中，真正的做好社区养老、社区教育、社区休闲等等这些之后，将会是未来房地产新一轮的产品竞争力的主流。

▲中房置业有限责任公司党委书记、董事长陆劲忠

运营创新方面，南宁市现在要打造轨道经济带，中房现在划归南宁轨道集团，所以要打造轨道经济带的话，还是大有作为。储备用地，中房现在已经有2000亩的储备用地，住宅有1800亩，既有面积达到了330万平方米左右，有12个项目在做前期研发，三年内总共有300多万方的面积逐步投向市场。怎么把这么大的土地资源变成产品，提高效率，在市场上重新回到50强、20强，甚至10强，在创新方面我们必须要有一系列的动作。首先，产品创新是我们的主题，这几年我们都是通过翡翠湾一个项目在产品创新尝到了甜头，在青山北下我们利用文化元素的注入，房子虽然比较小，但做得比较精。其次，进行融资方面的规划，加大杠杆率，加大负债。再有是旅游物业服务，服务品牌我们也在重申，让我们服务的品质能够适应未来大规模推向市场的需求。

▲广西房地产业协会物业管理专业委员会主任，保利置业集团副总经理，保利物业公司董事长 韦庆忠

前些年房地产比较好做的时候是黄金时代，拿了一个好地，有一个好的规划，一个好的户型，银行多支持，基本上就不愁了。现在是一个精细化的过程，我认为我们以前做的主要是有形的产品，比如说房子的建筑，但是到现在应该进入到了产品对服务方面的研发，研究客户在想什么。开发商都在倡导一种新的生活方式，但是这种新的生活方式更多的是在口号上面，真正到买房的时候能坚持的还有多少呢？我是通过物业管理行业的，我们很了解，大多数企业到了最后房子交完了都不关了，能够坚持原来开发理念的还有多少呢？旅游产业也好，文化产业也好，它有没有生命力就在于你的产品设计完了，服务的方式也要设计出来。物业管理整合和拆分不仅仅是为了资金上面的想法，更多是一种服务，服务集成商最后一公里这方面去设计，创造一种我们看得见的生活方式，这样老百姓，我们的购房者才更能享受。因此，我也呼吁行业，在有形产品设计的前提下更多的让我们的服务和生活方式进行设计。

▲彰泰集团副总裁 刘颖

就房地产调控来讲，杀伤力最强的是限贷，但是不管怎么限，它对首套房还是保护性的，只是说对于首套房购买的客户是不是能踩到贷款政策的最低点，比如说去年我们最快的按揭放款3天内，大部分一周就可以放款。但在今年，银行在贷款审核这一块加大了门槛，周期也拉长了，额度也收紧了，这一点对于房地产的销售确确实实有一定的影响。今年消费者对市场的紧迫感特别强，因为确实市场供应不足，消费者购买的急迫心特别强，如果在贷款政策这一块今年能够给力一些，我相信今天出来的榜单的数据应该会更亮眼。

现在这样一个风云变幻的地产江湖上，地产人都非常焦虑，不知道地产什么才是风口，怎么才能真正满足客户，所以现在有很多互联网+大数据、产城融合，各种概念满天飞。很多时候万变归综还要找到我们创新的原点，就是客户的价值原点是什么。客户对好产品的追求，对好服务的追求，是始终不会变的。

▲南宁市万科房地产有限公司助理总经理 吴晓静

在行业大势下，刚需容易就被一些投资性的需求所错杀。一个行业健康的发展需要企业、政府的相互互动，另一方面，也希望在今年下半年能够跟银行有更多的沟通，争取将差别化的政策真实的执行下去，保护真正有居住需求的购买人群。

每个行业都有周期的，这个周期有可能是波峰波谷式的，有可能是接替式的，也有可能是高位横盘式的，也有可能是断崖式的。虽然我们需要对市场保持非常高的敏感度去运营我们的企业和产品，但是同样的，如果把所有的都压在预测上面是不踏实的。所以，把今天当做最好的一天，永远把明天的困难想着还要困难一些。基于这样一个基础，今天房子好卖也好，不好卖也好，可能更多的去思考下一步我们应该怎么办。

今天我们进行了更多元化发展的过程中，需要把产品的服务从原来的“点”做到“面”。创新就得“坚持”下去，往往在创新的领域不是那么容易去落地，很容易停留在口上面，而在坚持的过程中不仅是努力就能获得，遇到的可能是苛刻，可能是血肉模糊的拼搏，如何在这条路上坚持创新，我觉得也是我们作为每一个房开商或者每一个企业持续要去关注的。

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