地价破8！龙光抢滩青秀三岸，银河首进南宁，中梁拓土五象东
文/易居企业集团分析师 黄锦良
CRIC广西南宁土拍战报：2019年1月30日，迎来今年春节前最后一场土拍，其中青秀区仙葫板块三岸组团2幅低密江景地块，和邕宁区蒲庙板块1幅江景地块备受关注。土拍现场竞买席上有近20家房企，不乏龙光、新城、阳光城、招商蛇口等百强房企，以及个别“新面孔”重庆银河、祥源集团（浙系企业）等。
最终，银河、龙光、中梁各有斩获，其中，龙光竞得地块的楼板价8018元/㎡，刷新了近几年南宁江景商住地块成交楼板价，创造仙葫板块地价新高。而关于今日拿地的三家房企的热议，还有很多，下面我们快速了解。
青秀区仙葫三岸片区于2018年启动开发
（图片来源南宁晚报，拍摄于2018年下半年）
2019年1月30日土拍回顾
【1】
重庆银河首进南宁
布局仙葫三岸片区首个综合体
GC2018-132地块位于青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧，占地114.236亩，容积率＞3.0且≤3.5（其中住宅容积率≤1.715），计容建面26.66万㎡。土地批准用途为城镇住宅、批发零售、商务金融，各物业计容占比商务5%-10%、居住45%-49%、其余为零售商业；建筑高度≤100米，东高西低、北高南低，并配建1所9班幼儿园。
该地块采用 “限房价、竞地价”竞价方式，参与竞拍的房企有3家——新城、龙光、重庆银河。现场起始报价671万元/亩，现场每次加价幅度10万/亩，末尾阶段再调整5万/亩。在竞价环节末段上演新城、重庆银河僵持多轮，该地块整场经历56轮激烈竞拍，最终，99号竞买人重庆银河房地产开发有限公司（重庆银河）成功拍下，成交总价93330.8937万元，成交单价817万元/亩，成交楼板价3501元/㎡，溢价率约32%。出让地块所建商品住房销售均价（毛坯价）为8998元/㎡。
99号竞买人重庆银河举牌
这是重庆银河首进广西南宁房地产市场，拍得地块的项目建设要求较为苛刻，具体如下：
（一）须自持出让地块零售商业80%以上产权建筑面积，持有时间与土地出让年限一致，自持期间不得分割转让和分割抵押，可在同一控股股东的控股公司之间进行整体转让。成交当场，竞得人须与青秀区政府签订地块项目自持产权履约监管协议书。
（二）须承担南宁市林里桥小溪（盘古路—开泰路）水系改造工程（平行凤岭南路东西向的水系改造方案）建设。成交当场，竞得人须与青秀区政府签订地块水系改造履约保证协议书。
【房企档案】
重庆银河集团始建于1985年，是一家集房地产开发、钢贸、建筑施工、物业管理、商贸服务为一体的民营企业集团，下辖银河房地产开发有限公司、新华商实业有限公司、银泉物业管理有限公司等多家全资、控股或参股公司。
重庆银河房地产开发有限公司成立于1997年，已完成房地产开发面积近150万平方米，现有开发土地储备近500亩，有大型滨江商住小区，以及洋房产品的开发经验。此前该公司的商业模式：地产开发+建筑施工+物业经营+商贸。新华商实业有限公司在汽车贸易、建筑材料、机械设备、家电家具、办公设备等商贸领域有一定客户资源和营销渠道。
分析师点评
仙葫三岸片区首个综合体项目，在地块竞拍前，新城的呼声较高，而最终成交结果出乎大部分人的预测。而该地块的成交楼板价3501元/㎡，刚好和2018年南宁市主城区（未统计武鸣区）经营用地楼板价持平。虽然银河此次拿地地价，相对2018年新城、彰泰、中国铁建拿地同区域的“6”字头、“5”字头都要低，项目建设要求苛刻，实际还有不少成本和销售空间受限。
其中，项目商业部分里的80%体量（估算约8.66万㎡，占比整体计容比例约32%），需自持40年，未来或将整体招商招租；而住宅部分体量至多49%，住宅部分容积率≤1.715，住宅楼楼间距或有一定尺度，产品或以小高层、多层洋房为主；商务5%-10%体量占比，或可打造办公写字楼、商务公寓、综合楼等商务产品。对于重庆银河南宁首个项目，挑战和机遇并存，我们将继续关注。
重庆银河·学林上城小区实景（来源银河集团官网）
【2】
龙光南宁拿地频频
豪取三岸滨江商住地，楼板价8018元/㎡
GC2018-136地块位于青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧，占地面积65.07亩，容积率≥1.0且≤2.0（其中住宅容积率≤1.38），计容建面8.68万㎡，商住用途；零售商业30.98%-32.41%，其余为居住；建筑密度≥22%且≤29%；绿地率≥32.12%（如商业集中在地块东侧布置，独立商业部分≥25%）；建筑高度为西高东低，南低北高，地块西侧≤60米，地块东侧≤36米，且沿江首排建筑高度≤24米，如设沿江面商业裙楼≤2层。
该地块采用 “限地价、竞产权移交住房”竞价方式，参与该幅地块竞拍的房企有15家——龙光、盛天、金科、中梁、华发、旭辉、荣和、合景泰富、万科、金瀚（融创系）、阳光城、祥源（浙系）、招商蛇口、中海、重庆银河。
现场起始报价501万元/亩，现场每次加价幅度10万/亩，末尾阶段再调整5万/亩、再调整2万/亩。阳光城、合景泰富、招商蛇口、旭辉、荣和、祥源（浙系）等积极举牌应价，在竞价环节末段上演龙光、盛天、金科车轮战。该地块整场经历86轮激烈竞拍，最终，63号竞买人南宁市龙光房地产开发有限公司（龙光地产），成功拍下凤岭南路南65亩滨江商住地，成交总价69559.4933万元，成交单价1069万元/亩，成交楼板价8018元/平米，溢价率约113%。
63号竞买人龙光举牌
这也是龙光自2018年至今（2019年1月30日），新增第10个新项目（或新组团），拓土青秀区仙葫三岸片区版图，在今年（2019）囊获的第三幅新地块。
分析师点评
龙光近几年在南宁拿地猛，关于房企档案，此前已更新多次，这里就不重复。值得关注的是，这次所拿地块出让公告里未设置限房价条件，加上该地块占据区域片区较佳地段，正南、西南、东南三面江景，滨江公园（预计2019年建成）咫尺之遥。而该地块的住宅容积率≤1.38，有望打造滨江洋房或滨江类别墅。
而“不限房价”，“8”字头地价，或将给到产品有一定的利润空间，开发商打造高端产品有更多发挥的空间；对于大面积段、总价高的类别墅产品，目前市场多以毛坯交付为主。至于龙光新项目定价，我们可以先参考青秀区在售江景房或同区域二手房别墅产品价格。（欢迎文末留言，猜想龙光三岸滨江新项目的房价，和其他产品面积段）
图片来源南宁楼盘网
仙葫三岸片区滨江公园实景（图片来源网友LX）
【3】
中梁拓土南宁五象东
布局八尺江畔，成交楼板价2730元/㎡
GC2018-137地块位于邕宁区柳浪路以北、茶柳街以西。实际出让总面积37.636亩，容积率＞2.0且≤3.0，计容建面 7.52万㎡，商住用途，商业建筑面积占总计容建筑面积的比例为5%-8%，其余为住宅；建筑高度≤60米。
地块实景（来源搜狐焦点南宁站）
该地块采用 “限房价、竞地价”竞价方式，参与该幅地块竞拍的房企有2家——中梁、金科，现场起始报价422万元/亩，现场采取自由报价以及每次加价幅度2万/亩。经过41轮激烈竞拍，最终，9号竞买人广西梁熙置业有限公司（中梁地产）成功拍下地块，成交总价20549.2915万元， 成交单价546万元/亩 ，成交楼板价2730元/平米，溢价率约29%。
出让公告里明确项目需承担不低于36270㎡的农民安置回建项目建筑面积（占比整体计容建面约48%）；出让地块所建的安置住宅按4177元/平方米由政府出资回购、安置商铺(含公益用房)按4121元/平方米由政府出资回购，其余所建商品住房销售均价（毛坯价）为7200元/平方米。
9号竞买人中梁举牌
这也是继2018年布局南宁西乡塘区首个商务商业综合体“中梁柏仕公馆”，中梁拓土青秀区，布局南宁首个商住项目。
【房企档案】
中梁地产集团（以下简称“中梁”）成立于1993年，是一家以房地产开发为主业，多元化、综合性集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，总部位于上海市。目前，中梁已布局广西南宁、柳州、贵港、钦州、梧州等地，打造产品物业涵盖别墅、洋房、高层住宅、商务公寓、商业街等。
分析师点评
由于可销售部分仅占52% ，体量不大，房源较少，对该地块“感冒”的房企不多。目前邕宁区蒲庙板块仍处于推进城镇化阶段，进驻品牌开发商尚少，碧桂园天悦湾小区目前也仅剩少量商铺销售。随着园博园开园，五象东置业关注度更多，地缘性客户和返乡置业客群，或是未来该项目的重点关注。
写在末尾，下一场南宁土拍，将在春节假期后进行，明阳工业区多幅经营性地块、五象龙岗商住地块（配建幼儿园、小学、初中、高中，其中包含至少1所国际学校，）、江南沙井2幅大地块（配建人才房，曾流拍现将“回炉”），届时我们再推文盘点预告，现在我们记号一下，春节假期后的南宁土拍日是2月14日、2月28日、3月7日。
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文章来源：CRIC，
图片来源：土拍现场图片来源南宁楼盘网，其他详见图片出处
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