产品说|南宁500万的别墅不愁卖？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹
对于卖别墅，地产圈一直有着“三年不开张，开张吃三年”的说法。虽然夸张了些，但是也说明别墅盘很难卖出刚需盘的速度，一年卖个五六十套已经十分不错。
但是，地产圈永远不缺牛盘。今年3月山渐青别墅收官组团——和院发售。1个多月的时间，整个组团108套别墅仅剩38席，套总价集中在400万-500万元。
500万的别墅不愁卖，这一现象的背后透露了怎样的投资逻辑？
500万别墅不愁卖的背后是什么？
2011年，南宁别墅市场排位有了明显变化。
这一年，南宁有14个别墅项目在售，其中11个位于青秀区。而销售金额榜和面积榜的前两名，均被兴宁区两个别墅大盘占据，一个是卖了很多年的嘉和城，而另一个则是2011年才发售的山渐青。
自入市以来，山渐青在南宁别墅市场一直保持较高的热度。克而瑞数据显示，山渐青一度蝉联南宁别墅销售前3强的地位。
山渐青鸟瞰图
山渐青500万别墅不愁卖的背后，追根究底，还是塔尖人群对项目产品的高度认可。
从规划来看，威尼斯风情水景别墅，是项目一大“杀手锏”。山渐青自身拥有6万㎡原生态龙湖，多个别墅组团依湖而建或建于湖上，这样山、湖、墅自然融合的建筑风情，在当时南宁的别墅项目中十分少有。
山渐青部分别墅组团依湖而建
另外，山渐青周边还环绕有十余万亩高峰森林、沙江河、竹排溪、老虎岭水库等自然景观，自然环境优越。因此，别墅产品一经面市，均在短期内就取得热销成绩。
山渐青旁正在建设的高峰森林公园，将于5月1日开园
第二个“杀手锏”，也是山渐青的硬核——产品。让山渐青名动江湖的重要一役是2016年“如院”产品的推出，尤其是广西最小87㎡别墅，就能占天占地有院子，掀起一股新中式别墅热潮，该组团也在短短一年内便售罄。克而瑞数据显示，2017年3月山渐青如院发售，当年山渐青别墅就以159套的成绩登顶2017年南宁别墅销售套数榜。
山渐青新中式组团如院
从交通来看，山渐青近期亦迎来多个利好。持续一年多的二环路（东面）拓宽改造工程即将完工，邕武路早已拓宽，预计百天之内邕武立交将全线通车。山渐青建设一条300米的社区车道，作为业主的专用通道接驳二环立交。未来，从山渐青进入二环，到南宁东站约10分钟车程，到东盟商务区大约15分钟车程。
山渐青区位图
此外，地铁3号线将于今年6月28日通车运营，山渐青紧邻邕武路站，可快速通达埌东和五象新区。项目旁的高峰森林车道也开始整改，未来从山渐青出行将更加便捷。
山渐青周边交通图
如果一个项目，既能兼顾核心区位，又能拥有优越的景观资源，价值必然上涨。
例如北京朝阳区的北朝阳板块，不仅拥有稀缺的自然资源，同时区位优越，可以享受周边丰富的国际化配套，近几年高端豪宅项目频出，房价也一路飙升。克而瑞数据显示，该板块2010年商品住宅均价为21824元/㎡，2018年就已涨至66884元/㎡，翻了两番。在高端客户看来，参考其他城市优质区域的发展潜力，山渐青拥有优越的景观资源、核心区位和优质产品，投资前景看涨。
那么，作为保利院子产品的第三次升级，“如院”的升级组团——“和院”面市，升级后的和院产品究竟如何？克而瑞分析师将对此进行详细的测评分析。
看设计：产品舒适度高，容积率0.3，主打1-2F合院
近些年来，很多开发商开始打造院落别墅。目前，市面上的院落别墅普遍会采取L型布局，层数一般控制在3层。
但是3层的院落别墅，不仅内庭院采光效果会受到一定影响，而且每层的层高减低后，单层的居住舒适度有限。因此，部分房企开始在舒适度上不断改进，一些项目开始降低层数，从三层降至两层，部分项目甚至干脆做一层。
山渐青的“和院”组团主打1-2F的合院产品。在样板间内走一圈可以发现，两层别墅的墙体对阳光的遮挡很低，内庭院的采光效果会更好，而且在内庭院中举目环顾，看不到院落别墅邻居的画面，保证了居住的私密性。
和院组团实景图
两层的别墅，不用爬很多楼梯，对于不喜欢爬上爬下的客户，很好地解决了他们的痛点。而且降层之后，别墅的功能区更加集中，上下动线减少，从实际使用感受看，反而会更舒适。
当然，打造低楼层的院落别墅产品，对容积率的要求比较高。山渐青的和院组团容积率仅0.3，在“禁墅令”下，如今这么低密的产品已经十分少有。项目绿化率超45%，并延续保利“新中式”的精髓，无论是整体设计还是细节处理，仍打造为中国和文化风骨院落。
看户型：注重南向面宽，赠送比例超150%
200平以下的别墅，主要瞄准的是经济型买家。对他们来说，价格还是最敏感的要素，因此更看重产品的功能性及实用性，比如房间数量、卫生间数量要多，确保相对较高的舒适度，功能区也要丰富。
在这一点上，山渐青“和院”产品普遍注重南向面宽，而且高赠送的“基本功”很扎实，赠送比例超150%。
例如168㎡户型，做到五房两厅三卫，附赠地下室、花园、露台，实得面积最高约615㎡。负一层弹性面积达117㎡，可以改造为娱乐空间或社交空间，户型的利用率大大提高；一层的餐厅与客厅采用横厅设计，庭院进深加长，令客厅、餐厅与卧室的开间均可朝南。其中，横厅超8.4米开间与超8米挑高，让厅堂与传统户型相比，更加大气。
168㎡别墅一层
和院实景图
此外，现在颇为流行的4开间朝南户型，在山渐青也发挥得较为极致。以前叠墅户型主流是两开间朝南，现在则是4开间、5开间朝南，几乎将客卧等重要空间都集中到户型南侧，采光性更好。
例如200㎡户型，做到六房两厅四卫。餐厅与客厅采用横厅设计，庭院进深加长，令客厅、餐厅与3个带独立卫生的套房开间均可朝南。横厅南向面宽8.3米，超大景观面采光良好。二层作为纯粹主人层，实现360°采光，而且有双空中露台，可用于休闲小憩。
200㎡别墅一层
200㎡别墅二层
看庭院：隐私性强，普遍做到1墅7院
别墅，讲究的就是有天有地有庭院的惬意生活，所以庭院的打造非常重要。
如果是叠墅产品，一般会通过绿植或围墙隔断，增加私密性，或者通过打造个性化的户外庭院增强竞争力。对于合院产品的庭院，则更在于大面积的赠送，以及景观最大化。
和院208㎡的户型，庭院面积就达到300-350㎡，并打造了礼和院、心和院、家和院、颐和院、闲和院、星和院、月和院等七重院落空间，做到一墅7院，比上一期的如院组团还多了2个。
和院的庭院设计
另外，所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，不仅隐私性强，而且更加亲近自然，让院落景观最大化。并且通过别墅凹凸的设计，也可以增加采光面，提高产品舒适度。
【户型解读】
168㎡五室两厅六院
庭院面积90-330㎡，地下面积约117㎡
点评：餐厅与客厅采用横厅设计，庭院进深加长，令客厅、餐厅与卧室的开间均可朝南。其中，横厅超8.4米开间与超8米挑高，让厅堂与传统户型相比，更加奢阔大气。
首层厅堂容纳天地，重拾理想院居
建筑面积约110㎡，弹性面积：内庭院约7㎡
开间尺寸约8.4m
亮点一：起居空间横厅设计，外镶全幕景观墙，采光性好；
亮点二：内庭院完美嵌入生活；
亮点三：部分空间调高设计，让空间尺度更加开阔。
负一层下沉式庭院深深，隐逸天地
实用面积约117㎡，弹性面积约：可改造空间117㎡
亮点一：双首层设计，搭配双重院落；
亮点二：超大采光井，可作为下沉式庭院，营造院落意趣；
亮点三：可打造为家庭影院、棋牌室、健身房，空间利用率高。
208㎡六室两厅六院
庭院面积约300-350㎡
点评：市场少有的4间带独立卫生间的套房,全部朝南
首层看点一：起居空间横厅设计，超大景观面；
看点二：庭院环抱，更有内外之分，景观性好；
看点三：内庭院完美嵌入生活；
看点四：观景双套房，主卧独立衣帽间；
二层看点一：纯粹主人层，360°全面采光；
看点二：双空中露台，可放置小亭桌椅，享受悠闲时光。
175㎡五室两厅六院
庭院面积约90-330㎡，地下面积约117㎡
点评：在设计上将建筑物三面围合院子，餐厅与客厅采用横厅设计，庭院进深加长，令客厅、餐厅与3个带卫生间的卧室的开间均可朝南。
首层墅院天地宽，重拾理想院居
建筑面积约110㎡，弹性面积：内庭院约7㎡
开间尺寸约11.3m
看点一：起居空间横厅设计，外镶全幕景观墙，采光性好；
看点二：内庭院完美嵌入生活；
看点三：部分空间挑高设计，尺度开阔。
二层静谧天地，容纳更多私人志趣
建筑面积约58㎡，弹性面积：挑空25㎡，露台约40㎡
看点一：纯粹主人层，双面观景；
看点二：拥有2个观景露台，可放置小亭桌椅，享受悠闲时光。
负一层下沉式庭院深深，隐逸天地
实用面积约117㎡，弹性面积：非机动车库117㎡
看点一：双首层设计，地下室与一层门庭双层入户;
看点二：超大采光井，可作为下沉式庭院，营造院落意趣;
看点三：负一层可做家庭影院、棋牌室、健身房，空间利用率高。
【聚焦新品】
山渐青和院
动态：和院168-173㎡别墅新品接受预约
价格：总价380万元/套起
配套亮点：外部十余亩高峰森林、沙江河、竹排溪、老虎岭水库等自然景观环绕，地铁3号线“邕武路站”途经；内部拥有6万㎡原生态龙湖、约2.5公里私家环山步道、集游泳、医疗温泉、SPA、足浴、康体和露天儿童泳池为一体的6000㎡地上地下双层水晶宫温泉会所、竹溪风情商业街、山渐青幼儿园及小学。
地址：兴宁区邕武路20号（山渐青小学西侧）
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文章来源：CRIC广西；
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