【7月土拍预告】南宁旧改土地再迎井喷，武鸣宾阳也有料!
2019年上半年南宁土拍已尘埃落定，我们将于近期推出年中土拍总结推文，敬请关注。这里，我们来开启下半年7月土拍预告，同时也是第三季度首个月度的土拍前瞻。7月南宁土拍“市区战场”已确定集中5个城区，共计10幅地块共计约682亩，其中5幅采用土地熟化人竞买制5幅旧改地块，另外5幅采用“一限一竞”竞价方式。武鸣区、宾阳县拍卖形式出让3幅地块，共计约150亩。下面，小克对这些地块进行评析和干货分享~（内容丰富，建议先收藏转发）
2019年7月，南宁土拍市区计划出让经营性用地共计10幅，占地面积合计约682亩，计容建面合计约132万㎡，起始总价合计约42.61亿元。
7月南宁市区土拍关键词：旧改井喷、配套成熟、低密大盘、临近地铁、周边清静、网拍竞价、一限一竞。
（备注：这里统计未包含计划于7月10日现场揭牌的一幅位于高新区芦村岭路北面，连畴路东、西两侧合计约80.58亩产业综合用地）
2019年7月南宁市区计划出让地块位置示意图
从地块分布位置上看，江南区4幅、西乡塘区3幅，兴宁区、邕宁区、青秀区各占1幅。
竞价方式看，除了5幅旧改用地采取“土地熟化人竞买制”(起始楼板价2836~5035元/㎡)；其余5幅含住宅宗地采用“一限一竞”，或是“限地价、竞配建产权移交安置房”、“限地价、竞配建公租房”、“限地价、竞配建产权移交住房”（限地价上限楼板价3375元/㎡~11250元/㎡）。
挂牌出让地点上，8幅为现场竞价出让，2幅为“网拍”网络竞价出让。
（注：土地熟化人竞买制，即旧改项目此前已公开招标、评标并公布过中标的企业方可参拍；此类土地成交结果无悬念，大多是等于或略高于底价成交；若同一项目土地熟化人有3个候选人，则依据竞价的价高者得。而地块前期熟化过程需要时间和拆迁安置成本不是小数目，其地块实际楼板价或略高于区域板块年均楼板价）
分析师点评/预测：
（1）旧改土地再迎井喷，老城区换新颜
2019年上半年已成交6幅旧改用地，作为土地熟化人的龙光、人和、财盛、振宁、广路、中稷康元（融创参股并购）各有摘牌。如今,下半年一开始就有5幅旧改地集中7月揭牌，分布西乡塘区、江南区老城区，新建商品房项目将让老业主回迁安置新房，以及改善所在区域居住品质以及部分缓解交通压力。品牌房企扛起城市更新大旗，备受关注。
（2）竞价方式升级：“网拍”竞价+“一限一竞”
7月有两幅地块竞价方式为“网拍”竞价；其中一幅是7月17日出让的89亩商住地，或是沙井片区首幅滨江地块，并且实行“一限一竞”（“限最高地价、竞公租房”）。另一幅“网拍”竞价地块是7月26日将出让的南宁糖业亭洪片区旧城改造项目二期地块一（约16亩），该旧改项目此前招标评标并公示的土地熟化人候选人依次一二三位顺序为奥园、金大地、万科。“网拍”竞价方便了开发商不用车马劳顿奔赴现场竞拍，完成网络拍卖相关流程即可，拼网速也拼即时决策判断力。若不限价，网拍可能会是持久战，由于加价幅度可能固定，相比现场竞价的轮次或更多、持续时间更长。
（3）房企更为理性，月度楼板价或将有所降温
7月计划揭牌地块的起始价和限地价看，相比6月份的降低不少；仅兴宁东约105亩低密商住地，以及仙葫东约182亩低密临江纯住宅地块的最高限价楼板价超“5”字头，分别为6250元/㎡、11250元/㎡，其余均在2800-5000元/㎡之间。今年6月份南宁市主城区（未统计武鸣区）经营性用地月度楼板价9317元/㎡。
▼市区10幅地块的航拍实景与简评▼
安吉42亩旧改地临近安吉花卉公园、地铁2号线
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月5日上午10时，南宁市民中心，土地熟化人竞买制，报价不低于底价；
地块起始价：这两宗地的平均起始单价711万元/亩、平均起始楼板价 2836元/㎡、 合计起始总价约2.98亿元；
地块简评：GC2019-058地块（占地41.943亩，计容建面约10.52万㎡），位于西乡塘区秀厢路以北、安吉路以西，为“安吉路南宁水利电力工程处原水泵厂及周边零星地块片区旧改项目用地”，位于南宁爱尔眼科医院旁边，方圆500米内即是安吉花卉公园、地铁2号线33中站点；出行便捷，沿秀厢大道到北湖明秀商圈、青秀商圈，或安阳路到安吉商圈都比较便捷。此外，该地块配建1所6班幼儿园；未来其住宅入市将及时补充板块住宅库存。
北大客运原址88亩旧改地临近双地铁站、将建综合体
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月5日上午10时，南宁市民中心，土地熟化人竞买制，报价不低于底价；
地块起始价：起始单价1168万元/亩、楼板价3369元/㎡、起始总价约10.24亿元；
地块简评：GC2019-059地块（占地87.639亩，计容建面约30.38万㎡），位于西乡塘区沈阳路以南、衡阳西路以北，为“北大客运中心片区旧城区改建项目用地”，位于原北大客运中心（已拆迁和土地平整），距地铁1、5号线换乘站点广西大学站约600米，周边有南宁百货大楼新世界、正恒商业广场、瀚林学府商业MALL（在建）组成的西大商圈。地块自身商业占比2%-5%，金融业占比25%-31%，其余为住宅（去除安置回迁房，可售住宅计容建面约18.32万㎡）。该地块内配建1所9班幼儿园，地块外北侧配建1所18班小学；其未来住宅入市，将及时补充板块住宅库存；而其较大体量的金融业，也将助推西大商圈升级，以及促进就业、创业和引进人才。
星光大道47亩旧改地临近文创基地、地铁2号线站点
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月17日上午10时，南宁市民中心，土地熟化人竞买制，报价不低于底价；
地块起始价：起始单价905万元/亩、楼板价3879元/㎡、 合计起始总价约4.23亿元；
地块简评：GC2019-018地块（占地46.761亩，计容建面约10.91万㎡），位于江南区星光大道以西、石柱岭一路南、北，为“星光大道66号片区旧城改造项目用地”，由南、北两宗地块组成，北地块临近南宁文创基地百益上河城，沿星光大道南、北向不到400米即是地铁2号线亭洪路站、石柱岭站，出行较为便捷。周边生活配套成熟与齐全，江南万达广场、淡村菜市场、南宁市第二人民医院等环伺。地块商业占比约≤16%-18%，可售住宅约5.36万㎡（去除安置房部分），该地块所建项目未来住宅入市，将及时补充板块住宅库存。
江南沙井89亩商住地低密滨江，临近规划新建大桥
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月17日上午10时，网络挂牌竞价，“限最高地价、竞公租房”；
地块起始价：起始单价409万元/亩、楼板价2454元/㎡、 起始总价约3.66亿元；
限地价上限：单价上限833万元/亩、楼板价上限4997元/㎡、 总价上限约7.45亿元；
地块简评：GC2019-057地块（占地89.447亩，计容建面约14.91万㎡），位于江南区江南大道以南、贵和路以东，北面临江，江景视野开阔；地块旁即是有待建设的仁义大桥（又名新村大桥），附近已有建成清川大桥，连通江南和江北。地块内建筑限高≤80米（沿江建筑≤36米），其商业占比仅此2%-3%，适合打造12-26层小高层、高层低密滨江住区，按北低南高分布。地块西南角须配建一所12班幼儿园，满足住区业主孩子入学，附近有南宁十中高中部新校区、三十六中江南校区、沛鸿民族中学沙井校区3所新建学校将投入使用。目前在售或将推的江南江景房项目并不多，而该地块项目或成沙井板块首幅滨江楼盘，具有改变沙井置业的传统观念的重要意义，拿地企业和将打造的产品备受期待。
（对该地块感兴趣的房企投拓朋友，详见本文末尾的CRIC投资决策业务咨询联系方式，欢迎来电~）
兴宁东105亩商住地低密邻公园，容积率≤1.8、限高≤18米
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月17日上午10时，南宁市民中心拍卖大厅现场挂牌出让竞价，“限最高地价、竞产权移交住房”；
地块起始价：起始单价310万元/亩、楼板价2583元/㎡、起始总价约3.25亿元；
限地价上限：单价上限750万元/亩、楼板价上限6250元/㎡、 总价上限约7.85亿元；
地块简评：GC2019-045地块（占地104.753亩，计容建面约12.57万㎡），位于兴宁区那况路以北、昆岭路以东，东侧邻在建的中鼎公园首府（即将首期开盘），西南面为海普四季绿城小区（住宅已售罄，一期预计今年下半年交付）、碧桂园雍璟台（尾盘），地块北面为储备用地，目前尚无新建建筑，环境清静，周边环伺有那靠河湿地公园、广西药用植物园、规划公园等，加上其容积率最高仅1.8，建筑限高18米内，适合打造6层洋房或联排院墅的低密大盘。
出行方面，沿着昆岭路约1.5公里即可到昆仑大道，而沿着合坡路（在建，预计年内建成）约3公里即可到达南宁东站所在的凤岭北片区。目前兴宁东——三塘片区新建项目是低密百亩体量的不多，在建的有中鼎公园首府、碧桂园时代城、联发瑧境、泰康之家·桂园等，GC2019-045地块或是7月土拍里“上上签”，目前房企关注度颇高。
（对该地块感兴趣的房企投拓朋友，详见本文末尾的CRIC投资决策业务咨询联系方式，欢迎来电~）
龙岗东44亩商住地环伺规划中小学、湖景、江景
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月24日上午10时，南宁市民中心拍卖大厅现场挂牌出让竞价，“限最高地价、竞产权移交安置房”；
地块起始价：起始单价600万元/亩、楼板价2250元/㎡、 起始总价约2.61亿元；
限地价上限：单价上限900万元/亩、楼板价上限3375元/㎡、 总价上限约3.92亿元；
地块简评：GC2019-060地块（占地43.579亩，计容建面约11.62万㎡），位于邕宁区和合路西侧、天坛路北侧，地块东侧约800米为江湾路和邕江，地块周边已建和合小学新校区、在建国际学校，以及规划多所中小学，附近还有新坡湖公园、滨江公园等休闲配套。地块周边支路路网有待建设完善。五象新区龙岗片区龙岗东片，目前在售住宅主力项目有大唐盛世三期、盛湖悦景，金科新项目或将下半年亮相（或将联合世茂合作开发“世茂金科博翠江山”），平安不动产项目住宅部分待亮相（目前在建国际学校）。
该地块还配建一定体量安置物业，以及居民健身和社区医疗配套设施，扣除安置和公建以及商业，可售商品住宅约4.20万㎡~4.52万㎡，占比整体计容建面约36%-39%，对于开发商而言，利润可能不多，但对扎根区域、打造影响力是比较合适。这里预测该地块的竞价或竞配建的环节都较此前有所减少。
江南万达旁16亩旧改地临近地铁2号线站点，周边“配齐”
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月26日上午10时，网络挂牌出让竞价，土地熟化人候选人方可参与；
地块起始价：起始单价893万元/亩、楼板价3349元/㎡、 起始总价约1.44亿元；
地块简评：GC2019-047地块（占地16.159亩，计容建面约4.31万㎡），位于江南区星光大道以东，尧头岭以北，为南宁糖业亭洪片区旧城改造项目二期地块一，而该旧改项目此前招标评标并公示的土地熟化人候选人依次一二三位顺序为奥园、金大地、万科，也就是说这3加企业方有可参加网拍竞价的资格。该地块临近江南万达广场（已开业两周年），周边商业、医疗、教育、休闲等生活配套较为齐全与成熟，并且交通出行便捷，距离地铁2号线站点福建园站、亭洪路站约600~800米。
北湖南棉20亩旧改地或是南宁置地广场项目扩容
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月31日上午10时，南宁市民中心拍卖大厅现场挂牌出让竞价，土地熟化人竞买制；
地块起始价：起始单价1336万元/亩、楼板价5035元/㎡、起始总价约2.67亿元；
地块简评：GC2019-064地块（占地19.977亩，计容建面约5.30万㎡），西乡塘区衡阳东路以南、北湖南路以西，为南棉片区旧城区改建项目二期地块用地（即在建华润置地广场项目用地，或是其住宅产品华润置地万象华府的扩容新组团）。出让总面积为13318.27㎡（折合19.977亩），其中绿化用地面积2845.97㎡(4.269亩)。该地块距离地铁2号线明秀路站约1公里、地铁5号线（在建，预计2021年建成）北湖南路站约700米，周边生活配套齐全。
江南壮锦大道50亩综合体地块双地铁口旁，区域配套将升级
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月31日上午10时，南宁市民中心拍卖大厅现场挂牌出让竞价，限地价、竞公租房；
地块起始价：由两宗地组成，地块一起始单价944万/亩、楼板价2832元/㎡、总价约1.77亿；地块二起始单价800万/亩、楼板价3429元/㎡、总价约2.50亿（平均起始单价854万/亩、楼板价3153元/㎡、总价合计约4.25亿）
限地价上限：含住宅宗地单价上限1166万元/亩、含住宅宗地楼板价上限4997元/㎡；两宗地合计总价上限约≥5.42亿元；
地块简评：GC2019-065地块（占地50.063亩，计容建面约13.56万㎡），江南区锦富路以北、壮锦大道以西，位于地铁5号线（在建）、6号线（规划）旱塘站旁；而随着亭洪路延长线的建设推进，以及地块周边多座立交已投入使用，未来区域交通出行路网也将愈加发达。而其规划6.62万㎡的商务商业综合体（接驳地铁口），以及配建一所社区菜市场、储蓄所等，这将为区域休闲购物消费和商务办公等多一个新去处。
仙葫东182亩纯住宅地块低密临江，容积率≤1.5、限高≤24米
▲揭牌时间/地点/竞价方式：2019年7月31日上午10时，南宁市民中心拍卖大厅现场挂牌出让竞价，限地价、竞产权移交住房；
地块起始价：起始单价400万/亩、楼板价4000元/㎡、总价约7.28亿
限地价上限：单价上限1125万元/亩、楼板价上限11250元/㎡、 总价上限约20.48亿元；
地块简评：GC2019-066地块（占地182.024亩，计容建面约18.20万㎡），青秀区仙葫大道以东、上洲路以北，西侧和南侧距离江面约500多米，而南面的江山墅多为矮层别墅，可以说该大地块的西面和西南面江景景观还是较为开阔的；北面、东面目前暂无建筑遮挡，南面为在建的中海新项目。该地块限高24米，以及容积率上限1.5，适合打造多层洋房或联排矮层低密住区，并且体量较大，达18万方；而且拿地成本不低，地块起始总价约7.28亿元，限地价总价上限20.48亿元，我们可以推测，该地块或将由资金实力雄厚以及有运营低密大盘开发经验的房企拿地。
▼7月南宁土拍市区地块一览表，建议收藏▼
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7月南宁近郊武鸣区，以及宾阳县均有土地拍卖，共计3幅，占地面积合计约150亩，计容建面合计约31万㎡，起始总价合计约3.87亿元。这些地块均须3家企业报名方可举行拍卖行，否则将择期挂牌出让，具体详情可在武鸣区自然资源局官网、宾阳县自然资源局官网查询相关公告。
以下地块，将为企业开启“抢滩”价值洼地和县份房地产市场的大门。
武鸣标营新区71亩商住地地段占优，生活“配齐”
若截至报名，竞买人数≥3家，则武鸣区2019年第10期经营性用地拍卖会定于7月19日上午10时在南宁市武鸣区春霞路1号春霞园酒店安祺厅举行；若竞买人达不足3家，将转为择期挂牌出让，挂牌揭牌时间为8月2日下午16时，挂牌地点为南宁市武鸣区公共资源交易中心三楼。
武鸣2019- 10-1号地块，位于武鸣标营新区标营路与东环路交叉口东北侧，占地70.5888亩，商住用途，计容建面约14.12万㎡，容积率1.0-3.0；并且地块须配建1所6班幼儿园。该地块起始总价2.2亿元，起始单价312万元/亩（折合楼板价1558元/㎡）。
该地块周边配套齐全，武鸣体育馆、大绣球广场、武鸣区妇幼保健院均在附近。值得关注的是地块西南侧的新建商品房金茂学府（占地26亩，由本土房企广西金茂房地产开发），其地块去年5月25日最终竞拍成交楼板价为2724元/㎡。即将7月19日竞拍的地块的体量较大，适合打造中型社区。
据了解，目前武鸣区房价仍处于价值洼地，高层住宅毛坯主力价5300-6000元/㎡。区域开发产品不局限高层住宅，部分出让地块规划指标容积率低至2.5以下，适合打造打造低密小高层、洋房、别墅产品等。近年来，阳光100、招商、江宇、云星、绿地、君华、山湖海、万丰、宏湖、诗蓝等房企相继进驻与扩容版图，未来或将有更多全国型品牌房企进驻，“南宁北”武鸣楼市的竞争格局也将悄然发生改变。
宾阳黎塘21亩地块地处黎西新区，交通出行便利
若截至报名，竞买人数≥3家，则宾阳县2019年第11期经营性用地拍卖会定于7月4日上午10时在宾阳县公共资源交易中心四楼开标室（一）；若竞买人数不足3家，将收回地块择期再安排。
宾阳GC2019-11号地块（宾阳县黎塘镇黎西新区一期LX-12地块），位于宾阳县黎塘镇商业一路东面，占地20.9323亩，计容建面 4.88万㎡，商住用途，商业占比≤20%，其余为住宅；容积率≤3.5。该地块起始总价0.484亿元，起始单价231万元/亩（折合楼板价991元/㎡），拍卖现场竞价每轮加价幅度50万元/亩。
该地块位于黎西新区，周边路网完善，生活配套日渐完善，幼儿园、小学、医院、广场均离地块不远。
（上图来源网络）
宾阳宾州59亩商住地距离县政府中心仅600余米
若截至报名，竞买人数≥3家，则宾阳县2019年第12期经营性用地拍卖会定于7月12日上午10时在宾阳县公共资源交易中心四楼开标室（一）；若竞买人数不足3家，将收回地块择期再安排。
宾阳GC2019-12号地块（宾阳县县城城西片区C-1-1地块），位于宾阳县县城城西建设路与粮所路交叉口东北面，占地58.8129亩，计容建面 11.76万㎡，商住用途，商业占比≤5%，其余为住宅；容积率≤3.0，建筑限高≤80米。该地块起始总价1.1836亿元，起始单价201万元/亩（折合楼板价1006元/㎡），拍卖现场竞价每轮加价幅度100万元/亩。
该地块位于宾州镇，城镇化推进建设新区域，周边路网有待建设完善，距离宾阳县政府中心区域约600米，县人民医院、县妇幼保健院，永武小学、宾阳芦小均在附近。
（对以上地块感兴趣的房企投拓朋友，详见本文末尾的CRIC投资决策业务咨询联系方式，欢迎来电~）
▼7月武鸣区、宾阳县地块一览表，建议收藏▼
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【本文互动话题】
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文章来源：CRIC广西；文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良；
地块基本信息来源南宁市/武鸣区/宾阳县自然资源局官网相关公告；
南宁市区地块航拍实景图均来源南宁楼盘网；宾阳县地块航拍实景图来源宾阳县国土勘测设计院；公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑，转载请注明出处。
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