2019南宁楼市年中总结：土地加大供应，住宅市场维稳调整（附预判）
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
房价“松绑”、土地加大供应、品牌房企“抢滩”热点板块、房企争先进驻、维稳当先、严整市场秩序……2019上半年，南宁楼市哪些瞬间或事件让你留下深刻印象？克而瑞将通过政策风向、商品住宅市场、商品房市场、土地市场扫描与评析，盘点2019上半年南宁楼市情况，以及对下半年市场的走向做相关预判。
政策风向：仍保持松紧有度，长期利好明显
今年5月，南宁房地产市场开展相关市场整顿工作，保持从严态势。但在广西优化营商环境、简化加快不动产登记办结，公租房、物业服务、人才公寓申租和高层次人才购房补贴等方面政策利好明显。
特别是2019年广西明确南宁市实施落实强首府战略，高水平规划建设五象新区和临空经济示范区，提高南宁城市首位度，重点打造面向东盟的金融门户——中国—东盟金融城，引领全区发展的核心增长极；以及广西启动加快大健康产业发展、全面对接粤港澳大湾区等发展政策利好叠加下，为南宁房地产健康稳定发展奠定了良好基础。
南宁目前市场环境较为宽松，不限购但认房又认贷，以及“稳地价、稳房价、稳预期”大背景下，叠加90㎡（建面）以下中小户型住宅的供应相对减少，南宁住宅投资置业的积极性将有所回落，趋于刚需、刚改、改善置业为主。
2019上半年南宁市房地产市场主要政策风向汇总表
住宅市场：供不应求，价格波动，成交均价11308元/㎡
克而瑞数据显示，2019年1-6月南宁市商品房供应面积679.88万㎡，成交面积645.86万㎡，供求平衡，成交均价10889元/㎡。与同期相比，各主要物业分类的成交价均有所上升，但涨幅不大。除了普通住宅外，其他主要物业均供大于求，并且供应量、成交量双双上升为主。
2019年1-6月，南宁市商品住宅（含普通住宅、别墅）与同期相比，整体呈现供应量缩减、成交量微升，成交价有所波动；供不应求，供应缺口达66万㎡。从大数来看，上半年商品住宅供应面积428.01万㎡，同比下降8.47%；成交面积494.06万㎡，同比上升6.24%；成交均价11308元/㎡，同比增长12.40%。
各月度/季度情况看，一季度房企调整期以及2月份的春节假期影响，单月供应楼盘数量以及单盘供应套数逐步增多，供不应求较为明显，成交楼盘以良庆区、西乡塘区的居多，龙光·玖誉湖、檀府印象、万科金域中央、阳光城·檀悦、澜月府成交面积均超4万㎡。
二季度，万科·星都荟、龙光·玖珑郡、盛湖悦景等新盘集中推货，供应和成交量均较一季度有明显提升，供需趋于平衡。短期房价波动主要受价值高地（如柳沙、朝阳、凤岭北、凤岭南）以及价值洼地板块（如空港）的集中推量影响。特别是6月中下旬房企冲业绩走量，部分房源释放优惠，限时首付分期降低门槛，推动一批刚需置业者及时买入。
今年以来，南宁市商品住宅预售备案价有一定“松绑”，让市场得到了补涨的机会。特别是核心以及热点区域将维持价格补涨，各区域差价或有所拉开，热点区域溢价提升空间优势也将凸显。
尤为注意的是二季度南宁楼市升温明显，商品住宅供求量价稳中上扬。6月商品住宅供应面积环比上升11.72%，成交面积环比上升24.21%；成交均价11076元/㎡，环比下降4.21%。特别是首付门槛优惠提升，购买需求井喷后有所放缓，投资需求持续萎缩，让市场成交热度有所回落。
各区域成交情况看，6个城区半年成交商品住宅数量均超5000套，良庆区成交13221套，占比份额29%，领跑上半年住宅市场；其次是江南区、青秀区半年成交数量超6000套，而邕宁区、兴宁区位列其后。
别墅、商办：别墅供需两旺，商业、办公供应“过剩”
上半年南宁别墅市场供需两旺，供应面积12.46万㎡，同比上涨82.26%；成交面积万7.54万㎡，同比上涨66.94%；成交均价22041元/㎡，同比上涨3.61%。
上半年主要推货别墅楼盘主要分布在邕武、仙葫、总部基地、那考河、空港、安吉等板块；项目低至2.0以下容积率，周边环境清静并且至中心城区路网便捷，满足豪改置业需求。其中，山渐青、江山墅、中海央墅、合景·香悦四季、云星创客园成交贡献率大。
上半年商业、办公供应“过剩”。其中，商业以小户型商业公寓为主，供应量比成交量多18.93万㎡，有3443套商业产品待下半年去化；办公以小户型商务公寓为主，供应量比成交量多33.60万㎡，有5697套办公产品待下半年去化。
商业、商务公寓具有一定过度置业、创业置业或投资置业需求，但当前市场仍未得到足够支撑；特别是同质化或相关配套欠缺的项目，其去化或“疲软”，后期交付可能存在较大空置率。
土地市场：整体加大供应，热点板块占据未来市场高地
在持续减少供应了三年后，今年南宁政府加快了土地供应节奏，并推出了大量优质地块，加上土拍政策“松限”（取消设置“限房价”），开发企业持续战略进入以及深耕布局优质二线城市的需要，让2019年上半年南宁土地市场呈现持续高热。
上半年南宁市主城区（未统计武鸣区）经营性用地成交总建筑面积合计约560.85万㎡，共计37幅，成交数量同比上涨68%，成交楼板价4582元/㎡，同比上涨46%。其中实际楼板价超10000元/㎡的地块8块，预计拿地房企将打造其高端产品线项目，再改、豪改置业者可重点关注。
从成交计容建面来看，上半年江南区、良庆区成交土地较多，分别为186.48万㎡、154.01万㎡，而兴宁区、西乡塘区成交土地量较少，计容建面在30万㎡左右。
上半年南宁市经营性用地土储面积和拿地金额前列的是龙光、建发、合景、平安不动产、凯南与阳光城的联合体等；中建信和、重庆银河、广西中鼎世纪投资、深石地产、山湖海集团正式挺进南宁市场；6个旧城改造项目用地成功出让，中稷康元、龙光、人和、振宁、广路、财盛积极推进城市更新项目的建设。
南宁土拍市场竞争加剧，上半年优质地块参拍房企数量在15家至30家不等，成交溢价率44.0%，与去年同期的3.2倍（2018年成交溢价率13.6%）。南宁溢价率与众多一二线城市相比排名靠前。南宁房价地价比降低至2.39，限地价限房价再加上大面积的配建成本，进一步压缩了房企的利润空间。高价地竞拍，让市场进入了两难境地。
今年1、3、6月是南宁土地市场成交井喷期，单月成交达8幅或以上，其中6月成交8幅地块，月度成交楼板价9317元/㎡，5幅成交地块均达限地价上限，五象湖板块和三岸板块已然是中短期南宁新建高端项目集中高地。
后市预判
政策：稳房价、稳地价、稳定市场预期以及一城一策主导下，时刻关注市场政策调整变化，快速回流现金、稳健阳光经营、履行义务、保障购房者相关权益。
供应：下半年“供不应求”将有所缓解，缺口空间将缩小。随着上半年竞得地块的陆续入市新盘，预计下半年新增新盘数量将达30余个。
成交：成交量受需求释放减缓影响，相比去年同期有所缩减，整体趋向供需平衡。
房价：补涨与以价换量同步存在，热门区域房价还将继续补涨；而非热点区域项目，竞争加剧情况下，“以价换量”也不是不可能。
土地：短期内还将维持“一限一竞”竞价方式，而受金融市场监管从严、房企融资风控线提升，以及政府相关部门干预企业高价拿地，下半年南宁土地市场或有所降温，高负债企业对市场趋于理性，手持现金的中小房企将赢得补仓机会。
热点区域/板块：五象新区五象湖板块、五象三中板块、良庆大桥南板块、龙岗板块；青秀区凤岭南板块、凤岭北板块、仙葫板块为主；兴宁区三塘板块、兴宁东板块，在短期内仍是南宁商品住宅和土地市场的热点区域，抢占市场关注度。
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文章来源：CRIC广西
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