钦州"硬核"片区44亩地将登拍卖席,会引发"龙争虎斗"吗？（附航拍地块视频）

文/易居企业集团·克而瑞分析师 

要说今年广西“爆红”城市在哪里，钦州想必是其中之一。近期以来，钦州喜事不断。8月30日，中国（广西）自由贸易试验区钦州港片区正式揭牌，近日举行的第16届中国 一东盟博览会项目集中签约会上，一大批重点项目落户钦州，签约金额达过百亿。

值得注意的是，钦州的一大硬核板块——河东新区，更是成为钦州近年来的一大热点。有品牌房企进驻，有重大城市配套落户，有产业带动，河东市场热度持续升温。

值得关注的是，10月16日，河东44亩优质商住地块正式拍卖，目前正在火热接受报名中。那么，地块整体指标怎样？周边情况如何？周边楼市潜力如何……本文将一一解答，分析师实探地块、进行多维度分析。

城市扫描

自贸区落户，城市房地产发展良好

提到钦州，过去我们会说，这是“中华白海豚之乡、中国大蚝之乡、千年古陶都、荔枝之乡、香蕉之乡……”从今年开始，钦州的又一大利好再给这座城市“添彩”：8月30日，中国（广西）自由贸易试验区钦州港片区正式揭牌，这座地处广西北部湾经济区中心位置的滨海城市更具吸引力。

作为中国（广西）自由贸易试验区三个片区中面积最大的片区，钦州港片区实施总面积58.19平方公里，片区发展定位为“一港两区”，力争未来三至五年建成为贸易自由、投资便利、产业聚集、金融开放、监管高效、辐射带动作用突出、引领中国—东盟开放合作的高标准高质量的自由贸易园区。 

今年9月21日，第16届中国 一东盟博览会项目集中签约仪式上，7个项目落户钦州，总投资143.55亿元。项目涵盖了制造业、新材料、大物流等领域。9月22日，中国（广西）自由贸易试验区推介会上，共有10个项目进行签约，现场签约金额达136.85亿元。其中，4个项目签约落户自贸试验区钦州港片区。

可以说，钦州正逐步成为各大企业争相涌入的投资热土。

再看房地产方面，近年来，钦州楼市发展稳步向上。从近5年的数据来看，成交量整体上扬。2019年1~8月商品房成交量129.48万平方米，均价5832元/平方米，同比上涨10%。

整体来看，钦州市场容量较大，房价走势稳中有进，健康度较高。也正因为如此，近两年来，钦州已吸引了碧桂园、恒大地产集团、融创、阳光城、新城、中梁等大型房企进驻。 

地块主体分析

河东新区44亩优质地块，准入门槛不高

广西自贸试验区成立以来，钦州市首场土地现场拍卖会将于10月16日举行，出让河东新区44亩优质地块；目前地块参拍报名火热进行中，值得关注。

1、地块位置： 

即将于10月16日拍卖的44亩商住地块（编号钦市PC2019-1），位于河东新区高新板块，西临蓬莱南大道、北临南珠东大街。

2、地块指标：

从地块规模来看，占地44.47亩，计容建面10.38万平方米，地块起始单价240万元/亩，起始楼面价1029元/平方米，起始总价10675万元。

总体来看，地块体量中等，相对准入门槛不高，对于意在布局广西北部湾区域、自贸区城市的中小型房企而言，当前是拿地较好时机。

3、周边道路现状：

地块西临蓬莱大道，南北双向机动车6车道；北临南珠东大街，东西双向机动车6车道；道路景观和市容市貌整洁一新，人行道、机动车道、非机动车道两侧种植多个种类树木，郁郁匆匆。地块东侧规划路尚待建设，南侧与钦州海关办事处一条支路之隔。

河东新区纵横路网发达，四横（蓬莱大道、扬帆大道、安州大道、环城东路）、四纵（南珠东大街、金海湾东大街、子材东大街、永福东大街），可快捷来往钦州东站、钦州市政府，吾悦广场购物中心、世贸广场购物中心、八大场馆，以及广西自贸区钦州港片区。

4、规划要点：

地块总计容建面约10.38万㎡，住宅兼商业用途，地块容积率：>1.2且≤3.5，建筑密度≤35% ，绿地率≥30%。

地块规划要求：

①设计应有岭南风格、东南亚风情、滨海风光的宜商宜居的滨海城市的特色，具有轻盈明快、现代高技术的特点，建筑物高度、体量、形式、色彩应与周围环境协调；

②建筑层数以高层为主，最高不超过100米。

③宜以点式高层为主，高层主体的最大建筑面宽≤60米。

地块商业计容建面占比约5%~10%，其余为住宅；建筑限高≤100米。

根据出让指标来看，地块适合打造地上33层以内的高层住区，四周景观视野开阔，特别是地块西面、东南面规划建设公园与景观水系；地块北面规划建设公共服务设施和教育配套，包含文化、体育公共场所，农贸市场、小学等。

区域空间结构规划示意图

区域景观空间结构规划示意图

5、宗地现状：

地块基本呈现“L”型，紧邻主干道，利于楼栋布局。地块外围已围挡土墙，地块内部以绿植丛林为主，易于平整，有两处铁棚（此前已与征拆迁已达成搬迁协议，在地块拍卖前，完成净地交付）。

地块东南角为在建的钦州市新丁村老丁村安置回建项目一期（总建面约6万㎡），目前该安置房项目工程已完成地下室工程、正在地面主体开发。地块北面为城中村6层以内自建房为主；南面为边防消防站以及配套综合楼等，以地上6层建筑为主。

地块航拍实景图

地块内部现状图

6、周边配套：

地块位于河东新区高新板块，受河东商圈、高新产业经济圈双重辐射，配套较为齐全、能级高，生态资源丰富，包含一站式教育配套、三甲医院、大型商场、农贸市场、大型公园、滨水景观带、大型文体场馆等。此外，地块周边规划新建多所幼儿园、小学、中学教育配套，毗邻规划新建公园、蓬莱支河景观水系，景观视野丰富。

 地块周边主要配套信息图

● 教育配套：钦州市第二中学、钦州市第三中学、钦州市第九中学、钦州市实验幼儿园、钦州市人和小学、文实中学、沙埠小学、周边规划新建学校等；● 医疗配套：钦州市妇幼保健医院、钦州市中医医院等；● 休闲配套：白石湖公园、同心园、钦州园博园等；● 商业配套：钦州新城吾悦广场、人和·世贸广场、水东农贸市场、钦南农贸市场、城东市场等；● 行政配套：钦州市政府、钦南区政府、钦州市民服务中心；● 公共服务：钦州东站、钦州市八大场馆、坭兴陶文化创意产业园等。
市场分析

>>>河东新区土地市场

地块位于河东新区核心区域，区域高价地集中

PC2019-1地块位于钦州市河东新区核心区域，河东新区2018年以前鲜有土地供应，2018年土地开始放量，成交楼面价突破“千”元。2018年区域经营性用地成交建面共50.58万㎡，楼面价1343元/㎡，达到区域峰值，2019年1-8月经营性用地成交53.20万㎡，同比上涨85%，成交楼面价1047元/㎡。

除2016、2017年河东新区无土地成交外，近五年数据显示河东新区经营性用地楼面价均高于全市平均水平，其中2018年河东新区楼面价为全市2倍多，主要由于中梁、康桥、北投等多个企业在河东新区拿地价均在千元以上。根据统计，2018-2019年1-8月钦州市成交楼面价在“千元”以上的经营性用地共8幅，其中5幅位于河东新区，占比高达62.5%。

河东新区2018年以前土地出让较少，可供开发土地稀缺，随着区域利好逐渐兑现，多家品牌房企陆续进驻，区域土地供求明显上涨。根据克而瑞数据统计，2018年河东新区土地成交建面占比全市仅12%，2019年1-8月比例上升至68%，将近7成。目前区域内已经汇聚了：碧桂园、恒大、融创、新城、中梁、敏捷、金钟&中投、松江、皇庭等全国型房企，北投、松宇、康桥、盛科、长融、华元置业、中地置业、天润物华、天和置业等广西本土企业，相信未来还将有更多的房企争先进驻，区域发展潜力可期。

>>>河东新区商品房市场

河东新区成交领跑全市，成交占全市50%

2015-2016年河东新区在售项目较少，市场容量维持在20万量价，2017年起成交量涨幅明显，河东新区置业热度不断上涨，2017年成交量达到76.21万㎡，同比上涨174%。2018年，成交量82.62万㎡，同比上涨8.4%，成交均价5691元/㎡，价格首次突破“5”字头。2019年1-8月成交量达65.07万㎡，同比上涨11%，成交均价5740元/㎡，同比上涨6%。

从成交占比来看，今年以来，河东新区商品房成交量占据钦州楼市半壁江山。克而瑞数据显示，2019年1-8月成交领跑全市，成交面积65.07万㎡，占全市50%。

竞品分析

地块周边两大综合体加持
竞品住宅主力价4600~6000元/㎡

钦市PC2019-1地块3公里范围内有16个盘在售，价格区间在4600-6000元/㎡。该地块周边有两大综合体项目加持，分别是长融人和春天、松宇时代城，两大项目建成交付后将为周边提供丰富的商业、娱乐休闲配套。

其中，大盘长融人和春天占面超600亩，产品涵盖别墅、花园洋房、小高层公寓、商业街、商务写字楼等物业，是钦州鲜有的大型高品质综合社区，2019年以来项目130-150㎡面积段住宅产品成交占比最大，达47%，较受购房者青睐。

目前，长融人和春天在售建面约96-143㎡3至4房高层板式住宅，以及建面约138-140㎡洋房，高层主力价5500-5900元/㎡，洋房主力价8000-9000元/㎡。而同为综合体的松宇时代城业态涵盖高层住宅、洋房、叠墅、商务等，目前住宅主推建面约93-168㎡2至5房，均价5400元/㎡。

从住宅存量看，钦市PC2019-1地块周边的钦州·恒大绿洲存量最大，达13.16万㎡；其次是长融·人和春天，住宅存量为12.27万㎡。与地块临近的七里香溪、松江·宁越东园、万锦悦府、金钟·美墅湾等项目也具有可售住宅体量，未来随着这些项目的住宅陆续推出，或将与钦市PC2019-1地块形成一定的竞争关系。

数据统计，钦市PC2019-1地块周边在售竞品的住宅存量约为61.40万㎡。具体位置及情况如下：

 竞品项目分布图，图片价格仅供参考，以项目售楼部实际为准

 以上图表价格为商品住宅（包含普通住宅、别墅）成交均价
仅供参考，以项目售楼部实际为准

【小结】

综上，当前“自贸区+湾区”红利不断释放，钦州市迎来城市发展新机遇，企业来到钦州这片热土投资兴业正当时；河东新区是目前钦州市配套资源、能级比较高的一个片区，不论是市场还是业内反响，都是比较认可与推荐进驻的。即将拍卖的44亩优质地块拍卖会，也将是广西自贸试验区成立以来，钦州市首幅现场拍卖地块，备受期待。

— — — 竞买申请提醒分割线  — — —

本次2019年10月16日下午16时在钦州市自然资源局办公大楼二楼国土资源交易中心拍卖大厅举行。

对该地块有意向竞买的申请人，可于2019年9月11日至2019年10月15日17时止（法定节假日除外）到钦州市国土资源交易中心提交书面申请及报名材料，竞买保证金必须在2019年10月15日17时之前汇入钦州市国土资源交易中心银行账户指定账户（以到账时间为准）。经核查，符合竞买人条件的，钦州市自然资源局授权钦州市国土资源交易中心在2019年10月16日11 时前确认其竞买资格。（土地出让文件、竞买申请所需材料等，可联系以下单位详询）

地块报名/土地咨询服务

地块航拍实景视频
（建议wifi条件下播放）

文章来源：CRIC广西；
地块信息来源钦州市自然资源局，相关规划来源钦州市规划局。

公众号“ 南宁微楼市“微信号（cricgx）综合整理，转载请注明出处。

广西自贸区成立以来

钦州河东新区首幅地块将于10月16日举槌

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