企业月报｜春节叠加疫情影响，房企投资销售均弱（1月）

文／克而瑞研究中心

内容提要>>>

► 百强房企操盘业绩规模同比降低12%

► 受春节假期及疫情影响，房企投资仍然谨慎

► 1月房企新增融资额环比上升42.4%

► 上旬提前开启返乡置业，下旬推线上看房

► 赵晖辞任中交地产董事长等所有职务

► 旭辉领寓与GIC设5.7亿美元长租公寓投资平台

01

合约销售

百强房企操盘业绩规模同比降低12%

表：2020年1月39家典型上市房企业绩表现（单位：亿元）

数据来源：《2020年1月中国房地产企业销售TOP100》排行榜

注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜。

核心观点

• 恰逢传统销售淡季、叠加疫情影响，1月TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较上年同期降低近12%。1月销售规模主要依靠上半月的业绩带动，下旬以来因疫情形势严峻，多地售楼处关闭，新房销售基本停滞，市场短期走势整体表现低迷。
• 从企业表现来看，39家监测房企中有超6成企业单月业绩同比下降，销售淡季叠加疫情因素对房企销售带来负面影响。龙头房企保持领先优势，销售规模仍然保持较高水平。其中，万科1月实现全口径销售金额567.3亿元，同比增长16.1%。碧桂园和恒大1月单月分别实现全口径销售金额465.1亿元和405.5亿元，与去年同期基本持平。
• 短期来看，一季度甚至上半年的行业销售将不可避免地受到目前疫情的较大影响。但我们预期，一旦疫情平稳下来，甚至基本好转之后，市场还是会迅速复苏。这一时期所积蓄的市场需求集中释放之后，房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件，疫情因素对房企下半年甚至明年的业绩影响有限。
• 在当前的特殊形势下，房企积极应对市场变化是关键。一方面，多数房企纷纷加大线上销售渠道的推广力度，以缓解线下销售停摆对企业项目去化节奏带来的冲击。另一方面，在自身资金和抗风险能力受到考验的情况下，房企应着重应对短期现金流压力，顺应市场走势，保持审慎态度以对全年的货量安排和资金周转积极作出调整。

02

企 业 拿 地

受春节假期及疫情影响，房企投资仍然谨慎

核心观点

• 受春节假期影响，本月31家监测房企土地成交建面、成交总价环比下行明显，考虑到疫情影响，预期短期内房企投资仍将保持低位运行。本月土地市场成交环比上月下滑明显，31家典型房企中7家企业本月无新增土储。典型房企本月新增总建面为1591万平，环比下降56%；新增土地成交总价为916亿元，环比下降48%；平均成交楼板价相比上月上升20%，从成交结构来看，主要是由于本月一二线城市土地成交占比升高从而拉高了整体楼板价水平。

• 受疫情等外部因素影响，房企停工停售影响企业现金流，预期短期内企业投资仍将保持审慎。从春节假期来看，疫情不断发酵，返乡置业大幅度受挫，企业春节营销效果不佳，短期内会对现金流造成一定影响，因此在投资方面，企业或将更加审慎。另外由于停工影响，假期延长、土拍被迫延后，企业建设进度被拖慢，短期之内成交量或将继续下行。

• 受到春节前推地节奏等一系列因素影响，本月房企二线城市土地成交占比进一步上升7个百分点至57%，一线城市投资占比下降一个百分点至3%，三四线城市拿地占比降至40%。从城市区域分布来看，本月房企中西部拿地力度较大，其中郑州、西安两市土地成交回暖明显，另外杭州本月成交放量明显，有良好支撑的二线城市仍然是企业投资热点方向。三四线城市本月新增土储区域分布则较为均衡，环渤海的包头土地成交量出现明显上升。

03

企 业 融 资

1月房企新增融资额环比上升42.4%

核心观点

• 融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1810.10亿元，环比上升42.4%，同比下降14.3%。1月的融资水平的上涨，主要来自于境外债权融资的井喷，本月境外债权融资1099.7元，同比上升922.4%，环比下降7.5%，由于年初房企到期债券较多造成的需求上升，以及年初房企和各机构发债额度充足的供应满足，本月房企迎来了境外发债潮，包括中国恒大、融创、新城发展、龙湖、旭辉、龙光、华夏幸福、弘阳、大发在内的多家房企均在海外发行债券，但总体来看境外债权融资仍较于2019年初有些许下降，可能源于境外债发债条件不放松导致的下降。境内债权融资543.0亿元，环比下降40.8%，同比下降29.2%。
• 融资成本：2020年前1月房企新增债券类1融资成本8.34%，同比上升1.4个百分点，环比下降0.23个百分点。境外债券融资成本达9.20%，同比增长1.19个百分点，环比下降0.68个百分点，本月相较于2019年1月来看，在发债水平相当的情况下，房企的境外发债成本上升明显；房企境内发债成本4.5%，同比下降0.48个百分点，环比下降1.87个百分点，本月境内发债的房企较少，且大部分是大型房企境内发债，如龙湖、世茂等，他们的发债成本相对较低，从而导致本月的境内发债成本较低。
• 企业表现：本月融资总量最高的企业为中国恒大，融资总量461.2亿元，主要为恒大发行了60亿美元的境外票据，以及发行一笔45亿元人民币的公司债。从企业梯队来看，，2020年前1月TOP10房企融资平均额73.9亿元最大，同比增长1.46%，是唯一一个同比上涨的梯队，同时，该梯队的融资成本是最高的一个梯队，主要由于中国恒大本月进行了较为大额的融资，且其融资成本相对较高。

04

营 销 策 略

上旬提前开启返乡置业，下旬推线上看房

核心观点

• 由于鼠年农历新年在1月份，所以进入1月以来各大房企开始打出返乡置业口号，尤其是一些三四线城市的项目，除去恒大多数项目87折且最高折扣可达78折外，返乡置业项目整体折扣在9折左右。下旬由于受到疫情影响，房企响应各地政策，关停售楼处，改为线上营销。

• 在上旬和中旬的返乡置业活动中，房企主要是通过各种营销活动吸引返乡人员，如凭返乡车票等购房可享优惠，新春大礼包，认购送家电和抽奖等，购房折扣总体在9折左右，其中恒大部分楼盘折扣优惠最高可达78折。下旬开始为配合国家抗击疫情，1月26日，中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。房企多改为线上营销，通过其自建网站、微信小程序等多种渠道搭建“线上售楼处”线上看房选房等。

• 在严峻的抗击疫情形势面前，预计未来一个月房企仍为线上营销为主，这不失为非常时期的变通手段，但相比项目案场营销，线上选房具有一定的局限性，具体营销的效果如何还需要进一步验证。

05

人 事 变 动

赵晖辞任中交地产董事长等所有职务

核心观点

• 从108家监测企业的人事变动情况来看，2020年1月房企人事变动公告发布主要集中在农历新年之前，高层变动数量较少，频率较低，农历年末变动趋势总体稳定。

• 1月1日晚间，中交地产股份有限公司公告宣布，由于个人原因，赵晖先生申请辞去公司董事长、董事、董事会战略与执行委员会委员职务。同一天，中交地产发布的第八届董事会第三十三次会议决议公告透露，同意选举李永前先生为中交地产股份有限公司第八届董事会董事长.

• 1月13日，合生创展集团有限公司发布公告宣布，朱孟依辞任公司的董事会主席及执行董事职务；及朱桔榕（其为公司的执行董事及朱孟依的女儿）获委任为董事会主席，自2020年1月10日起生效。朱孟依决定辞任公司董事会主席及执行董事职务是因其考虑到经过多年发展，公司的管理系统已经成熟且集团的表现趋于稳定，故朱孟依对集团未来的健康发展充满信心，并认为现在是其退出董事会的适当时机。朱孟依从本公告所披露的各个职位上离任后会以公司的战略规划顾问的身份给予集团支持和意见。此外，朱孟依不再担任提名委员会的主席及成员；及购股权委员会成员；及朱桔榕获委任为提名委员会主席。

06

战 略 动 态

旭辉领寓与GIC设5.7亿美元长租公寓投资平台

核心观点

• 本月，受到春节假期及疫情的影响，房企的多元化业务布局较少，主要包括长租公寓、产业地产、文化娱乐等方向。具体上看，长租公寓方面，旭辉领寓与GIC设立5.7亿美元长租公寓投资平台。产业地产方面，招商蛇口与香江集团联手开发深圳会展湾展贸中心项目，打造高端家居、智能家居产业平台。文化娱乐方面，即12月与首创签约战略协议后，本月融创又有多元化布局，旗下子公司融创文化战略入股Base影视特效公司。除此之外，中国奥园初探养老产业，于广州萝岗、番禺两地成立两个社区康养服务中心。

• 旭辉领寓与GIC设立长租公寓投资平台。1月7日，旭辉官方微信公众号发布消息，旗下旭辉领寓与新加坡政府投资公司（GIC）设立5.7亿美元长租公寓投资平台，计划未来4年内投资于中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。此次签约有利于旭辉领寓进一步巩固在长租公寓领域的优势。自16年底进入长租公寓领域后，经过约三年的发展，旭辉领寓已经完成已完成了上海、北京、深圳、杭州、广州、苏州、南京、武汉、成都、厦门等全国20个一线、二线核心城市的布局，已经形成菁社寓、柚米寓、博乐诗服务公寓三大产品线。截止2019年末，总管理规模逾6.9万间，其中上海地区超过3万间，规模位居前列。

• 融创文化战略控股Base。在19年8月21日战略入国内知名动漫IP孵化及商业化运营公司梦之城后。2020年1月15日，融创文化集团又宣布了对亚洲顶级视觉特效和动画公司Base的战略投资，正式实现对Base的战略控股。此次收购有助于融创文化产出更好的动漫IP。除去传统依靠卖房、租房的地产模式外，文旅地产想要实现成功，培育出广为人知的IP并不断挖掘其内在价值将是必由之路，典型的动漫IP包括迪士尼乐园的米老鼠、唐老鸭等。目前融创文化旗下已经拥有了阿狸、罗小黑、小鹿杏仁儿等多个知名动漫IP，在收购了Base之后，则能进一步提升融创文化在影视特效以及知名动画IP打造的能力。

本文摘自《2020年1月中国房地产企业简报》

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