【关注】柳州住宅二套首付降至30%，取消限售，谁将受益？

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文/小克008,

2020年3月27日，柳州市住建局、市自然资源和规划局以及市公积金中心等五部门联合印发了《进一步促进柳州房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（以下简称 柳州327楼市调控政策），对预售许可形象要求、预售资金监管使用条件、个人住房公积金使用力度、住房信贷政策、不动产转移限制等作出了相应调整。

购买商品住房首套首付比例降至20%，二套首付降至30%、三套或可商贷、取消限售、公积金贷款调整……谁将受益？新政有哪些重点，下面小克一一解读。

柳州327楼市调控政策一图速览

相关文件的长截图（来源朋友圈）

柳州327楼市调控政策划重点/解读

重点1：继续加强房价调控管理

原文：加强新建商品房销售价格调控，对首次申报销售的商品房项目，要求企业按土地成本、工程造价和管理费用、合理利润等准确定价、如实报价；对再次申请销售的同期新建商品房项目，原则上报价参照上期已出售类似商品房的成交价格合理上涨或者下浮，严防房价大幅波动。

小克解读：开发商申请柳州新建商品房首期预售房源的备案价将被“严控”；对购房者而言，抓住新盘首开的购置划算的机遇，但要注意看所售房源的楼栋位置以及房间朝向，按需选择。而新盘第二批预售房源的定价或有一定浮动，或略涨或略降。预计二季度开始，柳州新房房价或有阶段性浮动。

重点2：容缺办理相关审批手续

原文：房地产开发企业购置土地的，在签订土地出让合同并缴纳不低于50%的土地出让金后，有关方案设计、施工许可等开发报建手续可以进行容缺审批，上述容缺手续补齐后方可办理商品房预售许可证。

小克解读：拿地后即刻开发报建，加快推进项目开工，减少因疫情打乱的原本计划表“延期”。

重点3：调整预售许可形象要求

原文：新建商品房开发项目申请预售许可的，申请材料齐全后，并按照有关法律规定，投入开发建设的资金达工程建设总投资25%以上、且申请预售楼栋工程形象进度达到地面±0即可办理。

小克解读：加快推进新房入市节奏，让有需求置业的不用等太久。预计二季度商品房供应和成交相比一季度或有明显激增。

重点4：改进预售资金监管使用条件

原文：新建商品房开发项目获得五方竣工验收后，按照原预售资金监管政策执行资金监管的，可以申请使用资金监管账户余额的40%-60%（视企业相关经营状况、投诉情况、信用等级等确定），相关资金需全部转至有关工程项目建设及相应农民工工资支付的专门账户上。

小克解读：保障项目资金充足，避免和减少个别开发商卷款“跑路”、楼盘烂尾、农民工欠薪等事件的发生。

重点5：加快个人住房公积金使用力度

原文：市住房公积金管理中心引进担保公司作为阶段性担保人，在新建商品房开发项目取得预售许可后即受理贷款申请并开始放款。个人住房公积金贷款最高贷款额度上限调整为40万元，首次使用公积金购房（含一手房、二手房）首付比例调整为不低于20%、结清首套公积金贷款后第二次使用公积金购房首付比例调整为不低于30%。

小克解读：（1）公积金住房贷款放款提前了，对购房者和开发商都是有利好消息。不再受楼盘工程进度影响（此前是楼盘封顶才可放款公积金贷的），缓解彼此的资金压力，而前提是签订相关担保协议。

（2）这是鼓励单身公积金贷款买房的节奏？或是“情侣/夫妻”公积金贷款买房可贷款更多？新政提及个人公积金贷款额度上限调整至40万元，此前是以个人/家庭为单位最高额度60万元（并与住房公积金缴存额挂钩，分不同档次），至于家庭贷款最高额度未在新政里提及，小克推测或将延续最高贷款60万元，具体以实际为准。

（3）买房门槛降低了，促进二手房去库存、一手房走量，换房置业的需求压力得到一定释放。首套公积金贷款一手房首付比例持平20%起，首套二手房首付比例由此前的30%降低至20%；结清首套再公积金贷二套房的首付比例由此前的35%降低至30%。

知更多👉其实，2019年11月18日起，广西区直公积金推行类似新政，开展商品房期房住房公积金贷款阶段性担保业务，贷款审批后即放款，后续手续办理及风险由担保机构承担，避免贷款轮候；不仅如此，在阶段性担保期间，担保费用由广西区直住房公积金管理中心支付，不增加贷款职工负担。而对于申请住房公积金组合贷款（即商业贷款+公积金贷款）的职工而言，尽管无需等待楼盘封顶（公积金贷款部分），但仍需先办妥抵押登记（商业性贷款部分），才可获贷款发放。

此次柳州327楼市调控政策里，提及柳州市住房公积金中心引进担保公司作为阶段性担保人，具体担保办理事宜，或有待相关细则出台。

（图表来源：南国早报客户端）

柳州327楼市调控政策新前，柳州市施行实际贷款额度，与住房公积金缴存额挂钩。值得关注的是，在2019年11月14日至25日，柳州市住房公积金管理中心向社会公开征集《柳州市住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人贷款政策的通知（征求意见稿）》，其中明确贷款额度核定办法作出重调整，从与缴存额挂钩，变成与账户余额挂钩，新计算公式为——“贷款额度=（借款申请人公积金账户余额+配偶公积金账户余额）×6”。不过，这一公积金调整（征求意见）政策，在小克截稿推文前，尚未找到正式发布的，或还未发布，即目前实际贷款额的核定办法还照旧。

（截图来源：柳州市住房公积金管理中心网站，贷款服务指南）

重点6：执行各项差别化住房信贷政策

原文：执行差别化住房信贷政策，居民家庭首次购买普通住房的最低首付比例为20%,拥有（不含继承、受赠、自建等非购买途径取得）1套住房的居民家庭，无论是否有过住房贷款记录和贷款是否结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例为30%。交易登记部门对符合贷款条件的按揭手续优化审批加快办理，不得自行增加审批条件。

小克解读：柳州购置首套住房和二套住房的首付都降低5个百分点，对于刚需购房者，以及改善换房的来说，省了些钱。

据柳州媒体最新报道，此次调控重点关注是：此前商贷是房价1万元/平方米以上的首套首付25%起、二套35%起，三套全款。如今调整为首套20%，二套30%，三套由银行自行决定是否放贷。也就是说，对于想购买第三套房的或有希望。但……小克觉得好像有点难……此前有过相关报道，柳州房开商提议“柳州房开第三套购房可贷款”，结果……（搜看看相关新闻就知道）。房住不炒下，面对房价变化，购房者不要太上头“冲动”。

（截图来源：2017年11月4日发布的《关于执行柳州市房地产市场调控工作方案的通知》）

（关于柳州是否放开第三套房贷款的相关搜索截图）

重点7：取消个人不动产转移限制

原文：鼓励支持居民家庭或者个人开展改善型购房需求，取消对居民家庭或者个人已购的商品住宅需取得不动产权证满2年后才允许转让的限制。

小克解读：放开限售，促进二手房交易，加快去库存，对于想换房的二套房业主，以及急需现金流的二手房业主来说，是个好消息。据相关报道提及，2019年柳州的二手房市场不太景气，原来一套二手房一个月能成交，现在六个月都不一定能成交。这就导致手上拥有两套房但有换房需求的，一时半会没办法贷款购买改善型住房。

重点8：明确疫情造成不可抗力期限

原文：新建商品房开发项目因疫情影响不能按期开工或者竣工的，开工或者竣工时间可以按施工合同约定期限相应顺延3个月。

小克解读：明确了延期的时间期限3个月。对于开发商、购房者而言，应该理解，因特殊时期造成工程延期，如今相继复工复产，希望施工方能够保质保量、高效推进，相关监管督促，安全施工。

重点9：本措施自印发之日起执行

原文：本措施自印发之日起执行，适用于我市市区（城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区、柳东新区、北部生态新区、柳江区），各县可参照执行。

小克解读：柳州楼市“327”调控政策，即日生效执行。并且对主城区/新区有硬性要求，并且各个县份参照执行。

写在最后

购买商品住房首套首付比例降至20%，二套首付降至30%、三套或可商贷、取消限售、公积金贷款调整、放宽商品房预售条件、房价定价管控……无疑是柳州楼市阵阵“惊雷”，并且即日执行，这对柳州购房者和开发商来说，就像收到一份利好政策 “全家桶”，改善置业需求的，或是最大赢家，迎来“再上车”时机！刚需置业者，购房门槛也有所下降。

对相邻城市南宁、桂林市场或有所影响，柳州本地买房或是广西置业的区外购房者，可能会更聚焦有利好政策的柳州。你觉得呢？

最后，提个大伙比较关注的话题，广西首府南宁近期是否会出台楼市新政，利好购房者或者开发商的？

截稿前（3.28下午16时），小克再次登录南宁住建局网站，以及查看其官微，未见到新的政策公告或相关文件通知。小克有预感可能不会等太久（准备3月底，一季度ending倒计时）。

今年2月以来，防城港、钦州、梧州、桂林、临桂、桂平、百色、贺州、东兴、来宾、玉林、贵港、柳州等地，都有出台相关应对疫情促进房地产健康稳定发展的政策。南宁“老大哥”，是不是准备压轴“放大招”？

【本文互动话题】

柳州楼市调控新政，你比较关注哪些？

在广西，你更想置业哪个城市或区域呢

谈谈你近期比较关注的置业话题

文末写留言评论，告诉小克

信息来源：柳州住建局网站、柳州晚报等；封面图来源网络。
公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”综合编辑，转载请注明出处。

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