解码2020南宁供地计划：看10大热点板块和3大趋势

文/易居企业集团·克而瑞分析师

南宁2020年“招拍挂”土地出让计划新鲜出炉！

主城区99幅共计6844亩，良庆仍为供应主战场！

新一轮宅地放量及热门板块如何变化？其中透露哪些市场趋势？

小克团队连夜吐血整理，本文给大伙一一揭晓。

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全年计划出让经营性用地99幅、6844亩！

五象仍是供地大户

南宁市自然资源局近日印发的《南宁市2020年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》册子里明确了各城区今年供地位置和占地规模。2020年南宁市本级（不含武鸣区）“招拍挂”出让计划经营性用地、工业用地以及其他用途地块，合计总面积约11880亩，同比上涨12.14%。

其中，计划出让的经营性用地占比近6成，约58%；规模6844亩，同比上涨15.56%；出让数量99幅，同比上涨12.5%。

简言之，今年南宁的经营性用地供应量，保持了持续增长的态势。

同时，对比2019年经营性用地的实际供求，若实际推地量能保持高位，2020年南宁经营性用地的供应量完全能满足实际土地需求。

数据显示，2019年南宁主城区经营性用地计划供应86幅，面积约6548亩，实际供应84幅，共5875亩，推地量高达97.7%。实际共成交5505亩，供需基本平衡。假如2020年实际推地量能保持在90%以上，全年实际土地需求预计将得到较好地满足。

而从计划供应的土地属性来看，仍以住宅类用地为主，商住用地与纯住宅用地合计占比约78%。且商住类地块供应增幅明显，2020年计划供应50幅商住地，数量同比上涨21.95%。

2020年南宁市各城区计划出让地块占地面积比例

区域分布方面，良庆区仍为供应主战场，计划供应33幅地块，合计2278亩，占比约33%。算上邕宁区的供应量（18幅，合计886亩），五象新区依旧是供应大户，占比约46%，接近占据“半壁江山”。

另外，值得关注的是，良庆区、青秀区供应面积增长明显，同比增幅都超过30%。其中，良庆区计划供应33幅，合计2278亩，同比上涨35%；青秀区划供应11幅，合计1176亩，同比上涨36%。

不过，须注意的是，南宁市自然资源局在每年的3月末还将在网上公布南宁市本级年度国有建设用地供应计划，其中包含更为细致的计划指标总量、结构和供应计划表。对于全年的土地供应，更具参考价值。分析师也将持续关注。

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五象南领衔十大热点板块

按板块划分，计划出让面积住宅用地前10的板块分别是：五象南板块、兴宁东板块、五象三中板块、五象湖板块、龙岗板块、五一路板块、五合大学城板块、凤岭南滨江板块、白沙星光板块、良庆大桥南板块。五象南以614亩，领衔全市住宅用地供应，同比上涨215%。五一路板块计划出让规模同比增长高达1226%。而经开区板块、沙井板块、仙葫板块出让规模相较去年，缩减60%以上。我们盘点了【2020南宁供地TOP10板块】,一起来看它们各自有何亮点。

2020年南宁市主城区住宅用地供应十大热点板块

【TOP1：五象南板块】

2019年，五象南成为南宁市商品房成交量第一的板块，得益于被“圈入”广西自贸区南宁片区范围，以及五象湖板块的外溢影响，五象南的客户认可度越来越高。

2020年供地计划中，五象南总计供地13幅，共计699亩。其中包括9幅商住用地（合计614亩），1幅科研用地，以及3幅商办用地。从供地类型来看，五象南的产业特征较为明显，引进科技产业、金融、商贸等巨头企业，进一步带动区域经济发展。

【TOP2：兴宁东板块】

近几年来，兴宁东持续冲上热搜。目前，板块内有万科、联发、兴进等品牌房企旗下新盘蓄势待发，即将闪亮登场。

2020年，兴宁东再度爆发，从土地供应来看，以住宅用地607亩（5幅）的计划供应量紧追五象南，超越五象几大热门板块。具体地块来看，超百亩地块达到3幅，包括那况路南侧,国悦九曲湾西侧200亩地块，昆仑大道北侧红灯坡145亩地块，以及合宾路东侧,邕宾路北侧122亩地块。

此外还有1幅50亩商务用地计划出让，小克推测，或为企业总部“量身定制”。除了面积大，兴宁东地块另一大特征是容积率低，目已确定容积率的地块均在3.0以下，足见兴宁东产品的低密高端属性特征会越来越明显。

【TOP3：五象三中板块】

五象三中板块，万科、华润、绿地、融创、彰泰、阳光城、世茂等品牌房企相继抢滩，拥有多所优质学校、双地铁、BRT等配套优势，备受置业者青睐。

2020年五象三中板块计划出让住宅用地7幅，合计598亩，均是位于夏林路南北侧（玉洞大道南侧），占地面积42-138亩，最大容积率在3.0-4.0，可开发体量较大。随着板块内多所新建中小学、楞塘湖、市政公园、五象万象汇大型商业等重大项目推进，房企对于板块的关注度增加，预期土拍竞争愈加激烈。

【TOP4：五象湖板块】

2019年，五象湖以土地成交面积137万平方米位居各南宁40个板块的第一，更是拍出了龙光天瀛、建发央玺项目等高地价地块，成为高价、高流量的明星板块。

作为去年的土地成交大户，五象湖在2020年商品房的热度不言而喻。

2020年的土地供应计划中，五象湖计划供地560亩，总计7幅，全部是商住用地，相较于去年有所减少，但是依然属于供应较多的板块。

【TOP5：龙岗板块】

2019年，龙岗板块商品住宅成交量111万方，领跑南宁住宅市场。如今，龙岗西北片已逐渐成熟，路网、配套逐渐完善；未来龙岗板块将重点推进龙岗东片区、龙岗南片区的建设，金科、世茂、中海、新希望、彰泰等百强房企相继抢滩。

从2020年出让计划上看，龙岗板块计划出让11幅经营性用地，共计550亩；其中8幅住宅用地，3幅商办地块。多幅沿江低密住宅地块，临近灵龟山滨江公园，一线江景，或将再度掀起新一轮房企大鳄“攻城略地”。

【TOP6：五一路板块】

2019年，五一路板块经营性用地成交建面进入南宁各大板块TOP10，金瀚、深石相继进驻，云星、建发持续深耕。

2020年，板块计划供地仍旧高位运行，计划供应4幅经营性用地，合计510亩；其中住宅用地3幅（464亩），位列南宁各大板块供地面积TOP6。作为传统老城区，板块计划供应地块以城区旧改项目居多，不乏百亩大地块，颇受关注。

随着板块此前的销售主力骋望珺玺、中国铁建西派澜岸、建发玺院（一期）住宅相继清盘，锦悦江南等项目销售接近尾声，去年拿地已亮相的深石锦上城、建发玺院（二期）等项目以及去年出让和今年计划出让的其他地块打造的项目，将接棒成为板块楼市的供应主力。

【TOP7：五合大学城板块】

在过去三年，五合大学城板块几乎没有在南宁土拍市场，以及新房市场“发声”。随着城市东拓，城东滨江边陲的五合大学城板块迎来“春天”。

2020年计划出让4幅经营性地块有3幅位于牛湾半岛，其中2幅合计182亩1幅纯住宅地块，以及1幅200亩的文旅康养综合体地块，显得尤为“抢眼”。

整体来看，这个新面孔板块全年计划出让住宅用地3幅合计357亩，等待“吃第一只蟹的金主”出现。

【TOP8：凤岭南滨江板块】

翻看2019年土地成交记录发现，南宁市2019年9幅楼板价破万的地块当中，4幅地块位于凤岭南滨江板块，这个数量和五象湖板块相当，占据2019年南宁市“万元地”最多的两大板块之一，目前已汇聚了彰泰、新城、中国铁建、龙光、广源、银河、龙湖、盛天、美的置业等品牌房企，主打低密滨江住区。

2020年凤岭南滨江板块计划出让4幅地块共计329亩，包括2幅综合体地块、2幅商住地块，体量都中等规模及以上，初步计算可开发体量超13万方，或将加码板块库存，竞争格局或将进一步加剧。

【TOP9：良庆大桥南板块】

良庆大桥南板块，是南宁楼市当之无愧的热点板块。

2019年商品房成交面积112.27万㎡，在南宁40个板块中位列第三。主要得益于区域聚集多个热销盘，如檀府印象、龙光·玖誉湖、光明城市等，2019年商品房成交面积均超28万㎡。

土地方面，2019年板块经营性用地成交总建面仅13.81万㎡，在南宁土地市场总成交中占比仅为1%。

2020年，这一板块土地供应有所加码，计划供应3幅商住地，供应总建面约60.83万㎡，总计287亩。其中，良庆镇184亩纯住宅地块备受关注，周边有天誉城、天誉花园大型社区。

【TOP10：白沙星光板块】

白沙星光板块接驳邕江南岸、多座大桥、立交贯通，以及轨道交通2号线（已运营）、5号线（一期在建）、6号线（规划）覆盖，出行便利，快速来往市中心、吴圩空港片区；以及拥有江南万达广场、百益上河城、淡村市场等“网红”打卡地，深受置业江南青睐。

2020年白沙星光板块计划出让3幅住宅用地，合计247亩，或临近地铁2号线站点，其中两幅为旧改项目用地。

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透过出让计划，展望南宁楼市3大趋势

》》》趋势1：重点向南！南宁自贸区加大商住配套建设

2020年南宁供地仍是以五象新区为主战场，位于五象新区（良庆区、邕宁区）地块多达51幅，合计3164亩，占比整体46%。可以预见，五象土储将进一步被释放。供地量TOP10板块，五象新区的占据半壁江山。

近年来，南宁市“重点向南”发展脚步愈加快，175平方公里热土上“再造一个新南宁”的蓝图逐步铺开。2019年，广西自贸试验区正式挂牌成立、建设中国-东盟金融城、全面实施强首府战略……我们再度聚焦五象新区。其中，广西自贸试验区南宁片区46.8平方公里(含南宁综合保税区2.37平方公里)范围划分到五象新区大部分区域，蟠龙、总部基地、五象湖、五象三中、良庆大桥南、五象文旅、五象南多个板块受益。

》》》趋势2：西乡塘、江南老城区“焕新”，多个旧改项目将落地/扩容

今年计划出让旧改用地14幅，合计831亩，均位于西乡塘区和江南区。其中，西乡塘区旧改用地8幅，分布在北湖明秀板块、新阳龙腾板块、安吉板块，占地面积在20-90亩之间；水街片区53亩地块，北湖路50亩商住地块，衡阳东路以南、北湖南路以西71亩综合地块，安吉屯渌村90亩地块的体量较大。江南区旧改用地6幅，分布在五一路板块、沙井板块，占地面积在25-160亩之间；五一西路南侧两幅地块合计206亩，或将打造大型住区。

整体来看，城西、城南老城区将新增或扩容多个旧改项目，成熟的地段、丰富齐全的配套、以及接地气的生活圈和老城情怀，特别受到地缘性客户和中产家庭置业者的青睐。近年来，品牌房企扛起南宁城市更新项目开发建设大旗，华润置地、大唐、世茂、瀚德、奥园、建发、鼎华、宋都等投身其中，致力“焕新”老城新居。

》》》趋势3：凤岭南滨江板块再添综合体，仙葫五合迎来“新春天”

除了“重点向南”，“东拓”也是今年南宁供地出让计划透露的重大信号。青秀区计划出让11幅（这里未统计加油加气用地），合计1176亩；除了伶俐镇100亩住宅地块，其余10幅均位于城东，凤岭南滨江板块、仙葫板块、五合大学城板块。

凤岭南滨江板块两幅综合体地块备受关注，凤岭南商圈将加速发展。“爆红”的凤岭南滨江板块以“低密、江景、配套齐全（规划）”为杀手锏，在短短不到1年时间，就落地9个新建商品房项目，从陌生到熟悉，机遇与挑战并存。目前板块内在开发的“银河龙湖·江与城”，是重庆房企银河集团与龙湖集团联合打造南宁首座天街综合体，亦或是广西首个天街商业MALL（规划建设体量超10万㎡龙湖天街）。未来凤岭南滨江板块的3个综合体，依托自身板块居住者，以及周边包含保利领秀前城等大型住区，凤岭南居住氛围也将愈加成熟。

仙葫板块、五合大学城板块将迎来“新春天”。这两个板块计划出让6幅地块有5幅超百亩，占地面积80-200亩，并且沿江布局，容积率低至1.5-2.0，可以推测所打造住宅产品或以多层联排、小高层为主，这里将是南宁的“诗和远方”。尽管如此，但当前板块的区位、产品、配套等方面存在不足和一定客户抗性，以及当前在市场的发声较弱，预期房企“抢滩”激烈程度，相对其他板块都要小一些。

【小结】

2020年南宁土地出让计划，透露出未来1-2年南宁重点发展方向，五象新区还将有更多新房入市，置业者可选择楼盘还将增多。对于“爆红”板块也不能过于乐观，尽管此前拍出高地价，但竞争格局激烈，部分高价地项目的产品走量不理想，也成为今年房企投资决策的关注点。老城换新颜，今年旧改聚焦城西和城南热点板块。

本文提及的板块和未提及的板块，我们公众号将针对性的出系列专题推文，敬请关注。

【本文互动话题】

2020年南宁市出让计划，你比较关注哪个板块？

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 文章：CRIC广西；
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