去年爆红的三岸，2020年很“难”？揭秘板块5大难题和5大机遇

文/易居企业集团·克而瑞分析师  梁宁宁  王莹

2020年开局，疫情这只黑天鹅，让原本就难以预判的楼市走势，更加的扑朔迷离。

对于南宁楼市各大板块的前景，各方观点不一。

其中，2019年爆红的一个板块——三岸，在市场行情不明朗大势下，颇受争议。不少业内人士对其2020年的走势，都谈到一个字：难。而对购房者而言，是否值得出手，很多人也颇为纠结。

不吹不黑。对于三岸，小克认为，5大难题和5大机遇并存。

三岸片区实景图

5大难题

1、房价高

高地价项目集中，突围难度大

凤岭南之所以能在近两年爆红，跟板块内几个高地价项目的诞生关系最为直接。

翻看2019年土地成交记录发现，南宁市2019年9幅楼板价破万的地块当中，4幅地块位于三岸，这个数量和五象湖相当。三岸成为南宁市“万元地”最多的两大板块之一。

其中，龙湖、玉桶金、美的、广源地块楼板价分别达到14046元/㎡、13496元/㎡、11735元/㎡、12488元/㎡。

根据测算，土地成本加上建安成本，未来即使毛坯销售，这些项目也要接近2万元/平方米。这个价格，不仅远远高于与三岸一江之隔的龙岗板块，也高于凤岭南的保利领秀前城。

尤其是今年楼市开局因疫情遭受“重创”下，不少项目默默延后节点，而作为高地价项目最为集中的板块之一，三岸板块突围难度无疑倍增。

2、竞争激烈

短期供应加大，面临同质化竞争

在南宁楼市版图中，三岸可以说是“横空出世”，是相当年轻的一个板块。从一片空白，到楼盘扎堆，仅用了1年多的时间。

根据小克统计，目前在三岸布局并确定案名的楼盘包括8个，其中在售楼盘5个。

短期供应陡增，面临巨大竞争压力，且产品多同质化，是三岸不得不面对的现状。

供应爆发，那么，需求是否也会跟着暴增？目前不得而知，但现实是，三岸楼盘面临的竞争，不仅来自于同板块，还有紧邻的超大盘保利领秀前城，还有价格相对更加“亲民”、一江之隔的龙岗板块。

3、无地铁

机场线“泡汤”，交通分值打折

对于三岸而言，板块的“起飞”，此前很多人把希望寄托于“机场线”。

按照2018年6月28日获得南宁市人民政府批复的《南宁市城市轨道交通线网规划修编》，机场线全长47千米，设站15座，南起吴圩机场，贯穿五象，北至南宁东站，串联两大交通枢纽。按照这一规划，机场线直通三岸板块，这也成为三岸不少楼盘的一大卖点。

但现实却常常“打脸”。

今年2月19日，广西发改委发布《关于南宁市市郊铁路机场线项目建议书的批复》，这份文件中提到了南宁机场线的大致走向，根据这份文件机场线线路起自南宁吴圩国际机场，最终到达五象玉洞站，与南宁市城市轨道交通2号线玉洞站衔接。

也就是说，从这份最新的机场线路图来看，没有三岸啥事儿。暂时没有地铁加持，三岸是交通分值无疑大打折扣。

4、略青涩

无名校资源，无成熟大型商业

“学区”是购房者最看重的买房要素之一。这几年，五象湖板块之所以热得发烫，其中有一个重要的原因，就是因为有优质教育配套落户。

作为全新的板块，三岸板块的学区主要依靠仙葫老城区，板块自身的学校目前仍处规划当中，尚无已建成的学校，这一点对于急于考虑为孩子读书买房的家长们来说，减分不少。

三岸教育资源，其中小学有三岸小学、林里桥小学南湖小学、广西外国语学院附属实验学校（幼、小、初高中）等。根据规划，三岸板块即将建设45亩的开泰路中学、37亩的开泰路小学，但目前仍处于筹备阶段。

在配套方面，板块另一个被诟病的是商业。三岸目前的商业配套当然是空白，而与其紧邻的仙葫，尽管人口密度大，但同样也是缺乏大型商业。当然，龙湖天街的落户，未来将弥补这一短板。

5、板块小

三岸面临的另一个尴尬是：板块较小。

与一江之隔的龙岗相比，同样是新区的三岸，整体规模有限。板块北面、东面是已经发展成熟的仙葫，西面接东盟商务区，南面则靠江。

整体较小的板块规模，也限制了其较难引进太多大体量的配套。

5大机遇

不得不承认，2020年，楼市难，三岸更难。但是，再细品这一板块的一规划和价值发现，其实机遇同样蕴藏于这些难题当中。

1、紧挨东盟商务区，承接外溢客群

三岸能爆红，业界并不意外，但是一个新兴板块出道即巅峰，这样受捧的背后，其硬核的区位是购房者愿意为之买单的原因之一。

从区位来看，三岸紧挨着东盟商务区。东盟商务区地段没得说，不仅占据南宁最核心的地段和资源配套，但是2019年主力在售项目一只手都数得过来，房源稀缺，而且商品住宅均价21754元/㎡，是南宁房价制高点。

紧邻着的三岸，政府规划起点高，自然承接了东盟商务区的部分外溢客群。

2、政府整体规划，全新高端滨江板块

三岸，和当年的五象新区有些类似，都是政府整体规划，从一张白纸开始建设，规划起点高。

2018年9月28日，《南宁市中心城区仙葫西片区XHX-04(三岸）单元控制性详细规划及城市设计》（简称《三岸单元控规》）获得南宁市政府批复。三岸，立刻吸引业界的关注。

根据规划，三岸片区范围为北至凤岭南路，西至南北高速(南宁市绕城高速)，东至蓉茉大道，南至邕江，规划总面积259.16 公顷。该片区功能定位为：南宁市邕江东段以滨水居住为主，兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区。

三岸规划图

从土地使用规划图来看，规划有学校、商业，少量绿化用地，其它均为住宅用地。由于三岸片区为新规划，没有太多自建房，有利于开发。不同于仙葫的其它板块，自建房多、人口密集、商业杂乱。

打造全新的高端滨水住区，规划起点高，也成为三岸的“杀手锏”之一。

3、清一色的低密住区，高端属性凸显

从三岸片区的规划，可以抓住几个重点词：高端、滨水、居住。一般来说，高端滨江住区，都是城市高端住宅的重要标签。三岸除了背靠邕江外，清一色的低密盘，在购房者心中大大加分，更突显其高端属性。

三岸规划意向图

从三岸片区的规划意向图上可看出，建筑物都不是很高，沿江的全为低层，中间一带为小高层，商业用地的建筑稍高一些。

从目前出让的土地来看，全部为低容积率地块，主要在2.0-2.5之间，加上靠邕江的优势，适合做低密度的中高端住宅产品。再加上近一年来拿地进驻的均为品牌房企，未来区域品质感、舒适度肯定不低。

4、那安快速路建成，通达性提升

一个区域的交通通达性，也是考核其是否能成为高端住区的重要指标之一。2019年，三岸交通利好频频。

三岸板块目前交通通达性较好。图片来源网络

那安快速路通车，从凤岭南立交出发，10分钟内可以到南宁东站、万象城和万达茂。一座立交，直接让三岸快速畅行凤岭、五象和兴宁东。

去年7月，高坡岭路（凤岭北段—仙葫段）已经建成通车，从仙葫大道出发，沿着高坡岭路就可以到达佛子岭地铁站，大大缩短了三岸与凤岭北之间的通行时间，加强了其与主城区的连接。

去年9月，凤岭南路立交桥主线通车，自此凤岭南路可快速路无缝衔接，可以满足三岸方向、仙葫片区到凤岭南片区间快速通行的需求。

此外，根据2018年发布《关于南宁市中心城区仙葫西片区XHX-03(天池山)单元控制性详细规划及城市设计报送审批前公示》，指出仙葫西片区（即三岸）还规划有5座立交，计划修建16条新路，未来区域交通路网四通八达。

5、配套虽要等，但未来仍可期

买房，虽然要看现在，但更要看未来。

作为一个新兴板块，三岸正在如火如荼地建设中，虽然教育、商业、休闲配套尚未落地，但未来建成后可期。

商业方面，重庆银河与龙湖联手，打造龙湖天街，体量约8万-10万㎡，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。龙湖商业地产位列中国商业地产百强第7位，“天街”项目已成为其“头牌”产业，南宁龙湖天街项目定位在万象城之下，万达广场之上，开业后值得期待。

教育方面，三岸能享受到仙葫较为丰富的教育资源，如三岸小学、林里桥小学、南青小学、蓉茉小学、南湖小学、广西外国语学院附属实验学校（幼、小、初高中）等，新规划的开泰路小学与开泰路中学未来建成当然会加分。

此外，沿江的滨江公园在建，初具雏形。目前，三岸片区商业、教育、休闲配套等多已进入动工阶段，未来落地后区域发展可期。

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