恒大战略转型强调“降负债”，背后的逻辑不简单！

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

“新冠”肺炎疫情影响下，中国地产行业面临着严峻的考验。

克而瑞最新数据显示，2020年一季度，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低，除TOP20房企外，降幅较1-2月均有不同幅度的收窄。

面对严峻的市场形势，恒大提出了清晰的战略转型思路：高增长、控规模、降负债。

简言之，在市场横盘期，以往在市场较为积极、甚至稍显激进的恒大，将以稳健先行的新姿态进入市场的“龙争虎斗”。

战略转型的恒大，背后究竟打着怎样的“如意算盘”？

很敏锐！

业绩持续增长之下，仍能看清形势明确战略

随着年报季的到来，各大房企2019年的成绩单备受关注。首先，我们来关注一下恒大2019年度的业绩。数据显示，在行业整体增速放缓的背景下，恒大2019年的业绩规模依旧保持增长态势。
3月31日，中国恒大（HK.3333）发布2019年度业绩：2019年实现合约销售额6011亿元，突破6000亿“大关”，同比增长9%；核心利润408.2亿元；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

许家印宣布恒大全面实施新战略

从销售额破千亿，到突破6000亿，恒大用了7年时间（2013-2019年），扩张速度可谓高效。在市场上升期，恒大确实是积极乃至稍显激进流派的典型代表。
不过，在业绩规模保持增长的背后，恒大也有着无法回避的问题：负债率偏高。数据显示，2019年恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。
在发布会上，许家印也把这一问题的解决方案“摆上了台面”。许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
相比于部分头部房企喊出的“活下去”、“城镇化势不可挡”、“地产洗牌”，对于2020年面临偿债高峰的房企而言，恒大的这一战略转型目的更为明确，思路更为清晰，步伐更为稳健。
在业绩步入巅峰之际，没有躺在“功劳簿”里一味地“晒成绩”，而是看清形势，提出思路清晰的转型战略。恒大此举，确实难能可贵。

很敢拼！

2020年提出8000亿目标，3年进军“万亿俱乐部”

从上文来看，相比于2019年度的业绩发布，恒大的战略转型确实更为值得关注。不少业内人士都认为，恒大新战略是此次业绩发布会的最大亮点。
我们先来关注“高增长”。许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。
不得不说，虽然整体战略强调稳健先行，但恒大并没有放弃市场拼搏的锐气。进军“万亿俱乐部”，仍是恒大追求的目标。
恒大之所以喊出如此之高的目标，也是有底气的。
即使2020年一季度市场受到“黑天鹅”的重创，恒大仍能借助一系列硬核的营销操作，通过网上卖房，实现“开门红”。

恒大一季度销售及回款对照图

在发布会上，恒大公布了今年一季度的销售数据。2020年一季度，恒大实现1465亿元的销售额，同比增长23%；销售回款1133亿，增长55%，在行业内实现领跑，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

数据来源：CRIC

克而瑞最新发布的《2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜》也显示，恒大确实在在行业内实现领跑，操盘榜和销售榜均处于“领头羊”地位。
随着市场逐步复苏，以及宽松多项利好政策出台的刺激，再加上约2.93亿平方米的土储部分会在今年陆续上市销售，恒大今年8000亿的销售目标，仍有较大机会能够实现。

很稳健！

控制土地规模，3年要将土储降至2亿平

如果说“高增长”是在做加法，那么“控规模”，则是在做减法。恒大战略转型强调稳健先行，这便是重要表现之一。
据许家印在发布会上介绍，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
上文有提到，根据年报，截至2019年12月31日，恒大土地储备约2.93亿平方米。可谓“手中有粮，心中不慌”。
那么，手握巨量土储的恒大，为何要控制土地规模？
背后的逻辑其实也不难理解。高额的土地储备，会带来大量的土地费用支出，伴随而来的，便是大量的资金沉淀。
面对这样的情况，盘活土地储备、加速开发回款，才能更好地发挥土储效益，实现现金流回笼。房企面临偿债高峰的2020年，这样的举措才是“王道”。
对于房企而言，没有什么比活下去更重要。关注现金流，稳定基本盘，为长远发展提供基础，确实是今年房企发展的重中之重。

很坚定！

降低成本，3年要将负债降至4000亿以下

与“控规模”一脉相承的，是“降负债”。就分析师看来，这是恒大此次战略转型的核心。
许家印表示，“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
以往的市场，高杠杆、高负债都是企业扩张的利器。那么，恒大为何要反其道而行之？我们不妨关注金融政策的风向变化。
在2019年之前，对地产行业来说，没有负债就难有扩张。但经历了2019年的市场，很多房企或许会发现，房地产融资模式和融资通道在发生改变：由高杠杆高周转向稳增长、高质量发展转变。
所以，但凡具有前瞻性的企业，会选择在此时迅速去杠杆。尤其是在如今经济和金融出现紧缩迹象时，更应如此。
恒大强调“降负债”，正是典型的由高杠杆高周转向稳增长、高质量发展转变。
在当前不确定性预期与日俱增，房企需要提高抗风险能力之时，恒大提出的“降负债”确实是审时度势的明智之举。

结语
2020年，恒大确实“变”了：一加一减，在保留发展拼搏的锐气之余，显得步伐更为稳健。究其背后的原因，是对宏观经济、市场环境、自身发展优化等多方面的综合考虑。
分析师认为，这是一个健康发展的大型房企面对市场竞争该有的姿态。凭借着其在销售能力、土地储备、产品品质、管控能力和团队执行力等方面的优势，恒大负债率有望大幅下降，进一步实现稳健发展。
2020年，令人耳目一新的恒大，值得期待。