大数据|前11个月南宁新房供求有所缩减，区域分化加剧

文/易居企业集团·克而瑞分析师

转眼，2020年还有不到15天就要结束了，各房企正在为今年楼市业绩做最后冲刺。在年终盘点之前，我们先来看前11月的南宁楼市大数据，透过商品房、商品住宅、商业、办公、6城区市场表现（这里未统计武鸣区），以及土地市场等多维度，来对今年南宁楼市走向有个大致了解。

商品房市场

成交规模同比收缩，价格整体坚挺

数据来源：克而瑞；统计口径：南宁市主城区（包含青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区）商品房，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公、车位/车库、限价房等。

2020年已近尾声，今年在“三道红线”下，品质、服务、成本管控、现金流管理成为房企运营管理的硬性指标。同时，2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击，从而传导到房地产市场。全国商品房市场销售热度有所减退，南宁商品房成交量下降明显，供过于求现象显著，但价格依旧坚挺。

克而瑞数据显示，今年1-11月，南宁商品房新增供应1597.83万㎡，同比小幅下降1.22%；成交面积1178.92万㎡，同比下降6.71%，成交收缩，供求比1.36，市场整体供过于求明显；成交均价11006元/㎡，整体保持1.1万+，整体房价保持平稳；成交金额1297.53亿元，同比下降6.68%。

从单月的走势来看，1、2月受到春节假期及疫情影响，成交量相对较低，3月起市场逐渐复苏，供应加码，成交回升，5、6月份为年度成交高峰。今年下半年，市场热度下降明显，面对市场销售压力，房企“价格战”四起，多盘以价换量，“金九银四”成色不足。

除6月、8月成交量同比表现上涨外，其他月度均表现为下滑，与去年同期相比月度销售缩水明显。2月成交不足20万方，其他月度成交维持在87-134万㎡之间，月度成交峰值为5月、6月，单月成交超130万方。

价格方面，受到春节假期及疫情影响，今年2、3月南宁住宅价格持续下降，4月随疫情影响淡化价格回升，6月起南宁多个高价项目陆续入市价格结构性上涨。2020年1-11月商品房成交均价11006元/㎡，与去年同期11003元/㎡相比，成交均价保持平稳。一方面市场促销只是部分房源，另一方面有高价项目支撑，市场价格依旧坚挺。

库存方面，截至11月底，南宁商品房库存面积为2484.42万㎡，去化周期为21.8个月。与去年同期相比，库存面积增加748.6万㎡，同比上涨43%；去化周期增加7.1个月，同比上涨48%。库存高企，去化周期被拉长，去化压力增大。

商品住宅市场
供求不及去年量级，四季度以价换量明显

数据来源：克而瑞；统计口径：南宁市主城区（包含青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区）商品住宅，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓。

克而瑞数据显示，2020年1-11月，南宁商品住宅供求同比均有所回落，尤其是成交同比下降近两成，今年或无缘千万成交量。其中，新增供应面积965.76万㎡，同比下降9.69%；成交面积824.32万㎡，同比下降18.09%。供求比为1.17，供求整体平衡。

2020年1-11月南宁商品住宅成交均价12491元/㎡，同比上涨8.83%，主要是受今年多个2万+项目集中入市影响，房价有所拉高。但是从8月下旬开始，南宁房企大打“价格战”，再加上“三条红线”新政影响，不少品牌房企采取低折扣、首付分期等方式，以价换量，加速现金回流。对购房者来说，是一个不错的买房时机。

从区域成交占比来看，良庆区依然妥妥地领跑南宁楼市，成交量261.90万㎡，在六大城区中占比达32%；其次是青秀区和江南区，成交占比分别为22%、18%；西乡塘区紧随其后，占比达13%；兴宁区和邕宁区成交占比略小，分别为8%和7%。

截至2020年11月，南宁商品住宅库存量为698万㎡，去化周期为8.7月，库存量较低，市场整体发展较为健康。

商业市场
成交量涨价跌，库存仍然高企

数据来源：克而瑞；统计口径：南宁市主城区（包含青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区）商业。

2020年1-11月，南宁商业整体呈供大于求态势，供求比高达1.67，但是与去年同期相比，供求均有所上升，以价换量趋势明显，存量依然高企。其中，新增供应面积91.33万㎡，较去年同期上涨10.58%；成交面积54.64万㎡，同比大幅上涨40.86%；成交均价18015元/㎡，同比下降14.89%。

从区域来看，商业供应多集中在青秀区，供应量分别占全市商业的33%；成交表现较好的是青秀区、邕宁区和兴宁区，成交量分别占全市商业的22%、17%、17%。

截至11月30日，南宁商业库存量为326.72万㎡，去化周期为65.6个月，除邕宁区外其他城区均存量高企，去化仍是商业的核心关键。不过，今年10月南宁“商改住”新政得到实锤。对市区（不含五象新区、武鸣区、广西东盟-经开区）内，2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。新政实施后，将一定程度上缓解商办物业的去化压力，也解决了开发商库存跟资金回笼问题，促进整个市场的长期健康发展。

办公市场
供求量价全面下滑，供过于求、库存压力持续加大
数据来源：克而瑞；统计口径：南宁市主城区（包含青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区）办公。

从数据来看，今年南宁办公市场依旧惨淡，供求量价全面下滑，降幅都超过了10%。

克而瑞数据显示，今年1-11月，南宁办公新增供应84.04万㎡，同比下降18.45%；成交面积37.97万㎡，同比下降30.94%；成交均价12340元/㎡，同比下降10.59%，跌破“1.3万”大关。

不仅是整体供求量价全面下滑，今年南宁办公市场的供求关系持续失衡，供过于求的态势进一步加剧。

数据显示，今年1-11月南宁办公市场供求比已达2.21。而这一指标在去年同期为1.87，同比上升明显。

市场供过于求加剧，必然导致库存压力加大。

数据显示，截至2020年11月，南宁办公库存已达261.75万㎡，去化周期高达68.6个月。与去年同期相比，库存量上升了近60万方，去化周期拉长了将近31个月。

区域表现方面，库存主要集中在青秀区和良庆区，合计库存面积达163.92万㎡，占比超过了六成；去化压力较大的则是兴宁区，去化周期高达434个月，主要是富丰·长堽1号10号楼有100多套房源受限制而积压库存。

6大主城区市场表现
区域分化加剧，良庆、青秀当红不让

数据来源：克而瑞；统计口径：南宁市主城区（包含青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区）商品住宅，商品住宅包括普通住宅、别墅、酒店式公寓。

2020年1-11月南宁六大主城区商品住宅销售中，热点区域还是大家的置业心头爱，典型如良庆区，领跑全市成交量；而聚集城市高能配套的青秀区，则仍旧是价格引领。

从各区域商品住宅成交面积在全市的占比看，良庆区成交为261.90万㎡，占比最大达32%；其次是青秀区，成交177.70万㎡，占比22%；江南区成交146.39万㎡，占比18%；西乡塘区成交107.11万㎡，占比13%；兴宁区、邕宁区不相上下，分别成交68.70万㎡，62.53万㎡，占比分别为8.3%、7.6%。

与去年同期相比，仅青秀区商品住宅成交面积实现正增长，上涨28%；其他区域均呈下降趋势。其中，邕宁区成交面积下降幅度最大，下降42%；兴宁区、西乡塘区、良庆区、江南区分别下降36%、28%、26%、2%。

从各区域商品住宅成交均价看，六大主城区价格与去年同期相比，均呈上涨趋势。其中，青秀区成交均价最高，达15759元/㎡，同比上涨5%；其次到良庆区，成交均价12768元/㎡，同比上涨11%；兴宁区、邕宁区、西乡塘成交均价水平线相差不大，每平米1.1万元左右，依次分别为11330元/㎡、11218元/㎡、11156元/㎡，同比上涨5%、2%、1%；江南区价格最低10095元/㎡，同比上涨7%。

整体看，除青秀区是量价齐涨以外，其它区域都为量跌价涨型，而在历经前11个月的“考验”后，南宁各区域分化持续加剧。距离2020年底楼市“大考”仅剩十来天时间，最终区域的成绩单如何？会不会有“人”逆袭？我们拭目以待。

土地市场
疫情防控下“网拍”增多，供应成交双千万量级

数据来源：克而瑞；统计口径：南宁市主城区（包含青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区）经营性用地， 土地用途包含纯住宅、商住、商办、综合用地。

今年年初因疫情防控特殊要求，南宁土拍“停摆”近一个月时间，于2月末重启，现场土拍全程入场人员须戴口罩，并且仅让参拍企业代表（每家至多2人）和工作人员入场。从今年5月开始，而网络挂牌出让地块逐步增多，截至11月30日已供应“网拍”地块25幅，已成交“网拍”地块17幅。 

竞价方式上，“一限一竞”地块相对去年有所减少，回归“报价不低于底价，价高者得”。对于须竞配建的地块，设置的竞配件类型呈现多元化，“竞增加挂钩节余指标”、“竞移交产权住房”、“竞安置住房”、“竞安置指标”等。这些“额外”竞价条件，对稳地价起到积极作用，今年前11个月成交地块溢价率30%以上的地块相对减少，但竞争依旧激烈。 

2020年1—11月，南宁市6主城区（未统计武鸣区）经营性用地供应数量79幅，比去年同期多6幅；供应用地面积约6800亩，同比增长约37%；供应计容建筑面积累计达1300万㎡，同比增长33%；6月、9月、10月、11月份供地密集，月度供应幅数在9幅及以上。 

成交方面，成交数量68幅，比去年同期基本持平；成交用地面积5717亩，同比上升约25%；成交计容建筑面积累计达1102万㎡，同比上升约23%；2月、3月、7月、10月和11月，成交建面在100万方-242万方间。 

成交地块用途上，商住用地仍占大头，共成交41幅；其次是商办用地，成交15幅；再者是综合用地成交9幅，纯住宅用地3幅。 

按所在板块划分，五象南已成交13幅，其次是龙岗7幅、兴宁东和凤岭北各4幅，五象湖和仙葫各3幅。 

前11个月的成交土地出让金约428.29亿元，同比上升12%；成交楼板价3885元/平方米，同比下降9%；溢价率32.28%，同比下降8.4%。 

拿地房企方面，大致分为三类： 

（1）参与城市更新（旧改项目），华润、大唐（与世茂合作）、宋都、中稷康元（与融创合作）、人和、宝塔（与龙湖合作）、奥园&瀚德等； 

（2）产业挂钩（产城融合，新能源产业、大健康、文旅、体育等），中国恒大、广投、新中产业（分别与万科、金科合作）、万有文旅（与中南合作）、旭辉&农垦、威宁等； 

（3）有别于前两类的其他拿地房企。 

在12月计划揭牌的市区经营性用地多达11幅，出让面积总计约795亩，计容建面共计约168万㎡。可见，今年南宁土地市场“翘尾”成定局，土地端千万成交量，下一级将传导到商品房供应，部分板块及时补充供应，购房者将有更多置业选择；部分板块或面临库存积压、竞争愈加激烈。

结 语

综合看，受疫情影响，今年南宁新建商品房市场以及商品住宅市场的供应量、成交量，均有所缩减，成交均价稳步增长。区域分化加剧，直接反映在各区域的成交量价上。

旧改项目、产城融合项目愈加增多；部分项目因其规模化，或对未来1-2年市场量价有一定影响。

特殊的2020，给我们生活带来或大或小的冲击，楼市也是一样；南宁购房者置业需求热度已逐步恢复，对于2021年的南宁楼市，我们充满信心。

【本文互动话题】回顾即将过去的2020南宁楼市
你有什么想说的
聊聊近期你关注的置业话题欢迎文末留言，告诉小克

文章来源：CRIC广西；相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

如果你有置业疑惑/业内交流加入自住置业或投资置业或业内交流微信群的讨论
给我们公众号回复“加群“即可

—— 数据盘点  ——

2020年进入倒计时

让我们用大数据来复盘这一年的楼市表现！

2021年1月15日，

“2020广西房地产行业盛典暨房地产及物业管理市场数据发布会”

即将重磅启幕！

—— 土拍直播  ——

2020年12月18日上午10时，

南宁武鸣西江河畔30.52亩优质地块现场拍卖

↓↓↓

—— 有奖问卷  ——

您对自家物业满意度如何？

广西房地产业协会、克而瑞广西区域联合发起

《2020年广西小区物业管理满意度调查》

欢迎大家积极参与问卷
↓↓↓

—— 感谢阅读  ——

●推荐阅读●

谢谢您点和“在看”↘
更多粉丝订阅，点这里