【现场实踩】5年过渡期已满，武鸣到底行不行？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集 #武鸣 8个

文/易居企业集团·克而瑞分析师

交卷时间到。

从县份到城区，武鸣撤县设区5年过渡期（2016—2020年）已满。南宁这个最年轻的城区取得哪些成绩？现状如何？好奇的小克，收假后去了一趟武鸣踩盘。↓↓↓

01武鸣现状

①基建升级，逐渐向南宁市区靠拢

2016年5月27日，武鸣正式宣布撤县设区，成为首府南宁最年轻、面积最大的城区。

设区前后武鸣都发生了哪些变化呢？

此次武鸣之行，小克感受很明显的一个变化就是其交通越来越便利，几年前，南宁到武鸣只有班车，现在K5、115路等快速公交开通后，出行明显得到改善。

另外，在建的贵南高铁广西段重难点桥梁进度顺利过半，南宁北站也在如火如荼建设中，轻轨2号线延长线（规划）也提上规划日常。

其中，贵阳至南宁高铁武鸣段主线全长54.148公里，时速350公里，届时，武鸣到南宁仅需约15分钟。

同时，南宁市市郊铁路武鸣线的项目建议书已批复，纳入预备项目重点推进，建设的起止年限为2022-2025年。

武鸣线建成开通后，将进一步加强南宁北与南宁主城区的联系。

原公告“拟规划”南宁轨道交通线网规划图（2020-2035）

其次，武鸣教育资源也更丰富了。

不管中小学教育，还是高校教育都在不断升级，武鸣区城厢镇第三小学新校区已投入使用；武鸣高中定罗湖新校区建设中。

以前没有一所高等教育学府的武鸣，现如今成为南宁的大学城之一。

不完全数据统计，截至2020年10月，南宁教育园区东片共有广西医科大武鸣校区、南师大武鸣校区、广西安职院、广西工商学院武鸣校区、财经学院武鸣校区、工职院武鸣校区、广信职院7所院校入驻园区，开工建设的有5所。

其中，广西医科大武鸣校区目前在校师生达到1万多人，南师大武鸣校区在校师生约1万人，广西安职院在校师生6000多人。

随着越来越多的学校入驻到武鸣区，教育资源越发完善，师资力量越来越雄厚。

广西医科大学南宁-武鸣校区（图片来源武鸣云微信公众号）

在医疗养老配套方面，2020年12月18日，南宁市武鸣区第一人民医院新建项目正式签约，项目建成后，城区广大群众看病就医将更加方便，就医条件得到优化。

此外，从城区经济数据来看，撤县设区后，随着政府投资额不断加大，各项经济指标均呈上升趋势，国民经济快速稳健发展。

武鸣区统计局数据显示，2020年武鸣区城区地区生产总值达319.36亿元,相比撤县设区前的2015年上涨8.2%；城镇居民人均可支配收入37071元，相比2015年上涨35%。

可见，武鸣撤县设区5年过渡期满后，城市经济、居民生活水平均有所提升，城市基建配套也不断升级完善，城镇居民生活更便利。

而武鸣区到南宁市区的距离进一步拉近，逐渐向南宁市其他主城区靠拢。

②2020年房地产投资上升，商品房成交量基本平稳

除了经济保持稳步上涨，2020年武鸣楼市也有相对不错的表现。

武鸣区统计局数据显示，2020年武鸣城区本级房地产开发项目完成投资56.4亿元，同比增长54.7%。

快速增长的背后，一是新增项目入库合计12个，同比增长6个，新增项目对武鸣区房地产投资形成强有力的支撑；二是品牌房地产企业进驻，楼盘品质和品牌形象有效提升，促进销售，其中标营新区为众多房企开发的重点。

商品住宅方面，2020年武鸣区本级商品房销售面积67.4万㎡，同比下降3.8%，基本保持稳定。主要原因一是2019年销售较大的荣良地产和檀香山进入尾盘阶段，二是房地产销售有所放缓。

作为南宁城区中的“新丁”，在2020年疫情影响叠加金融环境影响下，南宁主城区商品房成交面积都下滑接近两成，而武鸣成交量基本保持平稳，这一成绩无疑十分惹眼。

其实，近几年来，武鸣区商品住宅成交量价保持稳步上涨态势。

撤县改区的背景下，武鸣2016年商品住宅成交量价上涨明显，2017年更是突破100万㎡，均价达4783元/㎡。

近两年，随着彰泰、云星、碧桂园、金钟等品牌房企的进驻，楼盘品质感和房价均有所提升。根据市场调研，2021年一季度武鸣楼盘主力价格区间5000-6500元/㎡。与南宁六大主城区约1.3万元/㎡的均价相比，武鸣楼市仍处于价格洼地。

③品牌房企新相中的“蛋糕”，多扎堆标营、里建

2016年以前，武鸣商品房市场的一大标签是本土化。

房企以武鸣政府旗下房地产公司，以及部分广西国企、民企开发居多，但房企规模和品牌影响力不足。2016年后，随着招商蛇口、绿地控股、阳光100、君华集团（雪松控股）、彰泰集团、云星集团、碧桂园、融创等品牌房企的进驻，武鸣楼市的活跃度大幅增加。

为啥房企大鳄纷纷相中武鸣？

主要有以下几点：

1、武鸣撤县划区以及承接南宁主城区外溢价值的先天优势，地铁、高铁等规划利好；

2、武鸣区内自然喀斯特地形地貌，丰富的旅游资源；

3、武鸣骆越文化历史、三月三节庆发源地；

4、武鸣教育园区产城融合建设与发展。

从进驻房企布局来看，他们目前更看中武鸣旅游和教育园区的优势。

绿地控股选址东盟经济开发区的教育园区西片区，比邻里建湿地公园；

云星·钱隆江景、彰泰·滨江学府分别与西江河、香山河一路之隔；

海蓝·金钟府紧邻5000亩定罗湖；

阳光100布局城西板块武华大道中段，被武鸣河水系划分为9个“半岛”而得名；

招商蛇口选址花花大世界景区板块；

南国乡村·那园雅舍自身就位于超大的南国乡村·农村综合旅游景区内（在建）。

从楼盘布局情况来看，武鸣区主流在售楼盘多集中在标营新区，其次是里建板块。主打70-140㎡高层产品，价格在5000-7000元/㎡，此外还有部分大平层和别墅产品，别墅价格主要集中在1.2万-1.5万元/㎡。

④武鸣的房子都被谁买走了？

日新月异的武鸣区，吸引了不少购房者前来置业。

那么，都是哪些人在买武鸣的房子呢？

根据小克实地踩盘调研看，武鸣区各大楼盘的房子主要是被三类人买走。

其一，武鸣本地人。从踩盘调研看，武鸣楼盘的客群很大一部分还是武鸣主城区的居民及周边乡镇居民，置业目的以自住、改善居住环境为主。而这类客群的占比也是最大的，他们更热衷在有江、有湖、有公园、有轻轨的标营新区一带置业。

其二，在武鸣工作的外地人。在武鸣东盟经济开发区、大学城一带的楼盘，这类客群的占比较为明显，如：教师、医生等，他们从南宁其他城区或其他省的城市来到武鸣工作，为了方便开展工作和生活，选择在武鸣置业。

其三，投资客。和南宁主城区相比，武鸣区5/6字头的房价够低，吸引部分看好武鸣发展的投资客前来买房，但这部分客群的占比相对很小。

城市在发展，人口也会跟着变化。武鸣的人口数量是否能支撑城区发展？

广西统计局数据显示，武鸣撤县设区前一年2015年年末常住人口为55.10万人，到了2019年为58.24万人，4年期间人口增量3.14万人，增幅5.70%，实现稳步增长。

如若加上2020年武鸣的人口数据，人口增量还会比3.14万人要高一些。

可见，这几年武鸣人在壮大。

和其它城区横向比较，2019年武鸣区年末常住人口在南宁市七大城区中排第4，高于兴宁区、良庆区、邕宁区，区域发展有一定的人口基数作为支撑。

城镇化率方面，武鸣区则低于其他大部分城区，仅46%，城镇化率仍有较大上涨空间。

从在校学生人数看，武鸣人口基调也不错。

广西统计局数据显示，2019年武鸣小学在校学生数为45039人，普通中学在校学生数为36988人，在南宁市七大城区中分别排第4、第2。

综合看，随着武鸣区域交通系统升级，以及东盟经开区、大学城的发力，区域人口后期增长潜力较大。

这也将为武鸣房地产市场发展奠定良好的基础。

02实踩武鸣楼盘

介于篇幅有限，小克今天仅选取几个典型楼盘推荐给大家。

NO1：海蓝·金钟府

地理位置：武鸣区南环路与南武大道交会处

占地面积：200亩

建筑面积：36.86万㎡

总户数：2240户

在售产品：一期88-166㎡2+1房至4+1房

在售价格：毛坯均价6400元/㎡

现场情况：分析师工作日中午到达现场时，售楼部内依然有四五组购房者在看房咨询，人气相对不错。

项目亮点：

①距地铁S2号线“标营站”约500米，高铁南宁北站相距约5公里，周边主干道环绕，交通便捷；

②新武鸣高中、标营小学、大家育才未来学校等多所学校环绕，自身配套一所幼儿园；

③与5000亩定罗湖一路之隔，东面临近约百亩规划市政公园，景观资源优势突出；

④配套齐全，有武鸣“万象城”之称的康和城商业广场及大绣球广场，在项目直径2公里范围内，商业繁华；

⑤金钟“府系”高端产品，品质感强，所有户型均为N+1房设计，且均配备大阳台、可打通的大飘窗，实用性强，居住尺度舒适。

海蓝·金钟府实景图

NO2：武鸣彰泰滨江学府

地理位置：壮武路与东环路交叉路口西北侧(武鸣体育馆旁)

占地面积：70亩

建筑面积：19万㎡

总户数：1172

在售产品：主推建面约93-117㎡高层、建面124-140㎡洋房

在售价格：高层6500-7300元/㎡、洋房8500-9000元/㎡，洋房顶复过万

现场情况：小克抵达武鸣彰泰滨江学府的时候已经是下午1点半，从售楼部现场看，依然有三组左右客户前来看房，同时还有个别客户在签合同，春节过后能有这样的人气，还是不错的。

项目亮点：

①一线临江，景观资源优势突出，北面与香山河水系仅一路之隔，视野开阔；

②产品创新，武鸣唯一全盘为十字户型建筑结构的社区，楼栋270°采光，室内通风；

③轻轨出行，项目距离武鸣轻轨线体育馆站约直线600米（规划中），未来出行便捷；

④配套齐全，有武鸣“万象城”之称的康和城商业广场及大绣球广场，在项目直径2公里范围内，商业繁华。

武鸣彰泰滨江学府实景图

NO3：云星钱隆江景

地理位置：北环路中段

占地面积：105亩（一期）

建筑面积：19.59万㎡（一期）

总户数：1502

在售产品：主推建面约106-138㎡高层、建面140-168㎡别墅

在售价格：高层均价6200-7300多㎡元/㎡、别墅13000-16000元/㎡

现场情况：接近下午5点到达项目售楼部，现场有两三组客户在看房。置业顾问告诉小克，接下来项目将会推出二期，届时将会有一系列暖场促销活动，吸引购房者前来。

项目亮点：

①位于武鸣路网大动脉北环大道之上，临近上河路，可直通老城区，地理位置优越；

②项目一期西面一线临江，部分楼栋直面西江江景，视野开阔；

③项目周边两公里范围内辐射城厢三小、城厢一小；武鸣民族中学、武鸣中学、大学城十余所学校，教育体系完备。

武鸣云星钱隆江景实景图

NO4：交投地产·阳光100阿尔勒

地理位置：武华大道中段(武鸣县中医院附近)

占地面积：约4000亩

建筑面积：约90万方

总户数：在售三期北岸组团，共1364户，其中花园洋房1228户，别墅（秋暇渡）136户

在售产品：花园洋房主推29#楼89㎡三房、137㎡五房；别墅主推30-32#130㎡花园别墅、52-53#170㎡花园别墅、66#170㎡双首层别墅、63#259㎡双首层别墅

在售价格：29#花园洋房5700-6900元/㎡；别墅11000-20000元/㎡

现场情况：从营销中心情况来看，虽说是工作日，但陆续有客户来看房或签合同。小克还随看房车实地踩了在售三期项目的实体样板间，从现场来看，三期园林正在修建，部分楼栋外立面已经呈现，整体居住品质感较优。

项目亮点：

①项目高层户型87-151㎡3房至5房，可满足不同刚需、改善客户的需求；

②十湾九岛，三大名园明秀园、春霞园、秋暇园环绕，景观资源丰富；

③位于教育园区，紧靠大学城，文化气息浓厚；

④项目距离武鸣轻轨线教育园区东站、南宁北站站“双站点”较近，未来出行便捷；

⑤规划2万㎡潮流街区的阿尔勒广场已开街，居民生活便利。

交投地产·阳光100阿尔勒项目实景图

写在最后

相比武鸣区，大家更喜欢叫它为南宁北。一个区别之前大家对武鸣的初印象，同时也更显高大上的名字。事实也是如此。经过撤县设区这几年的建设，武鸣的城市发展虽不是扶摇直上，但也已今非昔比。这些年，越来越多房企进驻武鸣开发。同时，政府有意无意的也把更多的资源往武鸣倾斜，如东盟经济开发区、大学城的建设、轻轨以及南宁北高铁站的建立等，让大家看到武鸣是可以拥有更多可能性的。撤县设区过渡期结束后的武鸣，未来发展会怎样？我们拭目以待。