这个一线滨江豪宅的窗外，是南宁拥江时代的圆心

文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹、黄锦良

3月中旬，广西豪宅——保利·冠江墅迎来二期房源交付，成为豪宅圈的高光时刻。

作为近年来，南宁分量颇重的豪宅项目之一，保利·冠江墅2020年入市，仅用了1年的时间，97套别墅就全部售罄。很多人可能还没缓过神来，因为千万级豪宅，卖得这么快实在有些措手不及。

其实，这样的成绩并不意外。因为除了地段、配套够硬之外，谁也不可否认，保利·冠江墅的落地窗外，是南宁这座绿城滨江生活的圆心。
开阔的邕江、青秀山、五象总部基地、龙岗商务区、以广西体育中心为核心的奥体板块，如同IMAX巨幕般在眼前铺开。
如今，保利·冠江墅仅剩百余套大平层，超10米景观阳台，270°江景视野，4楼以上户户瞰江。未来，在南宁像这样的滨江豪宅将会更加凤毛麟角。

一线临江地块稀缺
滨江豪宅不是你想买就能买

自古滨江出豪宅。

塔尖城市资源，多是城市核心地段，或者江河湖海等具备豪宅属性的资源。因此，南宁的豪宅大多汇聚在邕江两岸，以及东盟商务区等城市核心区。

随着南宁重点向东、向南发展，虽然热点新兴板块层出不穷，但滨江板块豪宅却总是十分紧俏。因为相比其他新生板块，购房者都能从容地去选择，只是在什么时间点，入手哪个项目，而主城滨江资产不然，因为它并不是任何时间都可以买到的。

一线江景房在哪座城市，都是稀缺的代名词

邕江——广西首府南宁的母亲河，全长133.8公里，江水自西向东流，从江南江西镇至横县六景。政府斥资约220亿元重金打造的“百里秀美邕江”，已经于2018年完美呈现。一江两岸十七园，市民观光、健身运动场地多达200多处，江景价值日益凸显，目标直指塑造国际大都市的城市河流。

属于邕江的新时代，已然到来。在南宁拥有滨江豪宅，成为有品位、有身份的层峰人士象征。如今，南宁主城核心地段的一线临江地块愈加稀缺，滨江豪宅更是卖一套少一套。

不完全统计，在南宁在售250多个新建商品住宅项目中，在售/待售新建一线江景房仅27个，占比仅11%。

其中，自青秀柳沙半岛到五象文旅片区的邕江核心段，沿线分布了8个一线滨江豪宅项目，产品以大平层、洋房、别墅为主，面江房源普遍均是“3w+”，单价最高达“8w+”。个别项目可售体量去化过半，部分已进入尾盘阶段。

在南宁核心江景豪宅地带，央企保利占据其中三席，足见保利对江景豪宅打造的魄力与信心。

上图标注为南宁在售/待售新建一线江景房项目

目前邕江核心段的东盟风情段江岸一线住宅用地中，待开发的或不足10幅，主要集中五象蟠龙板块。而位于邕江北岸、朝南一线观江的地块更是凤毛麟角，目前仅有3个，保利·冠江墅就是其中之一。

滨江地块更贵
未来“身价”或持续走高

近日，三岸一滨江新盘打出单价“4万+”，总价“1000万”的广告，吸引不少购房者眼球。有条江就能卖那么贵？其实这只是当下滨江豪宅价格趋势的一个缩影罢了。

首先从供需来看，克而瑞统计数据显示，2020年南宁市中心城区经营性用地成交78幅合计6481亩，其中一线临江地块仅11幅，占去年成交经营性用地的14%。

近5年来，南宁共出让了18幅“万元地”（测算实际楼板价在10000+元/㎡），部分地块甚至“面粉”贵过“面包”。其中，可观江的地块就高达9幅，占据半壁江山，这里面一线江景地块仅有3幅，实际楼板价最高超1.5万元/㎡。

可见，是否占据城市不可复制的江景资源，已经成为评判土地价值的重要指标之一。

上图标红的是一线江景房项目

而且在江景的加持下，即使是同一板块的项目，未来的价差也会不断拉大。

以凤岭南滨江板块为例，新建商品住宅项目中，一线江景房和非一线江景房的地价、房价变化尤为突出。典型项目之间，对比地价、房价情况，都有翻番。可见，一线临江地块所建的江景房产品溢价能力更强。

因此，一线滨江豪宅项目，一直被业内看作豪宅市场的“硬通货”。特别是依山望江的自然资源，城市核心地段，均是难以复制的稀缺资源。同时，邕江一线滨江豪宅的附加价值更多，抵抗市场波动性更强。

拼地段，拼景观，拼配套？
保利·冠江墅没有竞品

那么，南宁哪些一线滨江豪宅，值得豪宅买家抓紧出手？

克而瑞制图

以在售的单价超2万元/㎡、套均300万元以上的滨江豪宅来看，主要集中在邕江下游，位于凤岭南、三岸、蟠龙、仙葫、柳沙、白沙星光、亭洪7个板块，其中最为密集的无疑是前3个区域。

主力价格则集中在2万-4万元/㎡，最贵的无疑是凤岭南板块，最高单价突破8万元/㎡，是目前南宁滨江豪宅的价格“天花板”。

豪宅所在之处，往往是能体现一座城市自信的地方，像是文化自信、资源自信、产品自信和价格自信。因为，它们往往拥有城市中心不可再生的稀缺土地，更集萃了城市高能级的配套资源。撇开豪宅产品不论，从先天的豪宅“基因”来看，凤岭南板块可谓自带光环。

首先，地段紧邻东盟商务区——广西政治、经济、会展、文旅四大中心，占据南宁核心的地段和房价制高点。2021年1-3月，东盟商务区商品住宅成交均价高达28597元/㎡，领跑南宁40大板块。

其次，近享南宁高能级的中心商业、教育、休闲文旅配套。如华润万象城、盛天地、三棋广场、航洋城、南宁三中以及方特东盟神画等高能级配套。

东盟商务区优质配套环绕

此外，板块还拥有南宁两大稀缺的自然景观资源，城市绿肺青秀山以及正在申报5A级景区的百里秀美邕江。更不用说，还有李宁体育休闲公园、滨江公园等自然资源环绕。

这就决定了，在凤岭南诞生的江景豪宅，会是南宁滨江豪宅的城市封面。

保利·冠江墅就是这样的佼佼者。

拼地段？项目位于东盟商务区与凤岭南交汇处，占据南宁城市核心优质配套。

看景观？项目背靠万亩青秀山，拥有南向3.2公里一线看江视野。1公里范围内，还有青秀高尔夫球场、李宁体育公园、1300亩蜡烛湾湖景、滨江公园等自然资源。

未来，下楼旁边就是保利200亩的中央公园，一路之隔是已投入使用的滨江公园，清晨迎着江边慢跑，傍晚和家人悠闲漫步，或是来一场酣畅淋漓的运动。在保利·冠江墅，可以遇见滨江生活的N种“享”法。

保利·冠江墅实景图

不仅如此，保利·冠江墅还背靠千亩大城——保利领秀前城，自身打造了21万㎡城市级商业配套，汇聚保利Mall、保利广场、保利时光里、保利若比邻四大商业体系。这个体量相当于再造了一个万象城。 

保利领秀前城打造21万㎡城市级商业

此外，这座大城还配套两所民主路小学（百强小学）分校区，其中民主路小学青环路校区已开学，民主路小学凤岭南校区和南宁市青秀区第二中学去年6月刚命名。

已开学的民主路小学青环路校区

可以说，全南宁难有第二个豪宅项目，像保利·冠江墅这样享受各种顶级资源的叠加。

入市以来，项目的市场认可度高也说明这一点。

2020年保利·冠江墅凭借19.29亿元、6.41万㎡，一举登顶2020年南宁豪宅金额、面积双榜，远超其他上榜项目。

保利·冠江墅，一年卖了19.29亿，意味着什么？

2019年南宁豪宅项目金额榜首业绩是8.96亿元，保利·冠江墅相当于卖了2个2019年豪宅金额TOP1项目。

一个均价3万+，动辄几百万上千万的豪宅盘，卖出了流量盘的速度。在这点上，保利·冠江墅就做到了南宁豪宅盘多数做不到的一点。

保利·冠江墅周边实景图

这样的业绩背后，带来的是保利在南宁豪宅市场的超高话语权。

目前，广西保利在南宁有3大天赋系豪宅产品：保利·冠江墅、保利·君悦湾以及保利·和院。2020年，南宁每卖出5套豪宅，就有1套来自保利。

邕江边墅区大平层
凤毛麟角还仅做一排头排

豪宅的价格，代表着一个城市住宅价格“天花板”的高度，多数人都高攀不起。

但即使如此，1年的时间，保利·冠江墅近百套千万别墅已全部售罄，让人不禁感慨，这年头有钱人还是真多。不过，相比冠江院墅而言，中产阶层努力还是可以够得上的江景平墅，则显得亲民得多。

保利·冠江墅实景图

目前，南宁市面上热点的大平层产品，或占据不错的区位，或拥有稀缺的山水资源。但是像保利·冠江墅这样，占据东盟商务区核心地段，又背靠青秀山、南面看江，与低密墅区为邻，还配套百强小学两所分校、现房销售的大平层产品，几乎算是“绝版”了。

江景平墅实景图

从产品来看，保利拿着一手好牌，打得也不错。目前，项目在售的是140-216㎡大平层产品，总价在300万元/套以上。

为了确保景观视野最大化，保利·冠江墅整体布局为北高南低的“台地地势”，形成16米高差，大平层楼栋多为东南朝向，大部分都是一梯一户的板式设计，确保4层以上户户可以南向看江。

最重要的是，项目只做了一排大平层，环绕着院墅区，让每一栋都是一线江景房。这样的好处就是，南向看江的大阳台和主卧，至少可以270°直面邕江。 

如175㎡户型，拓展率达20%，可做到四房两厅两卫。第一眼让人惊艳的就是南向约10米开间瞰江大阳台。

拥有约10米开间、2.1米进深的“跑道式”阳台，是种什么样的感受？如果去过样板间，从阳台望出去，开阔的邕江、青秀山、五象总部基地、龙岗商务区，如同IMAX巨幕般在眼前铺开。

超大阳台，也为生活营造了更多的可能。趁阳光正好，可以铺上瑜伽垫，运动释放自己，也可以摆上一壶清茶，几样甜品，和家人一起度过午后时光。

此外，户型南向面宽达14米，大横厅开间近7米，拥有更好采光的同时，客厅、餐厅、主卧、次卧均可看江，卧室还配备大落地飘窗，实现高窗墙比，把江景视野做到放大化。

保利·冠江墅样板间实景图

和千万富豪做邻居的机会，真心不多了

这样的滨江豪宅，与千万富豪做邻居，机会还有，但真心不多了。

保利·冠江墅自入市以来，一直保持较快的去化速度。在深受新冠疫情影响的2020年，97套别墅，必须一次性付款，也依然全部售罄。9栋大平层，除了3栋尚未推售外，也仅剩百来套房源。

在保利看来，保利·冠江墅很火，但是这么好的产品，不应该只顾着走量，而是应该留给更多懂冠江墅的豪宅买家。

近日，保利·冠江墅迎来了二期房源交付，40余套别墅以及7号楼大平层交房，从实景呈现来看，豪宅的颜值、品质双双在线。

保利·冠江墅以极富中式国韵的六重归家礼序，盛礼相迎每一位业主，朱红地毯一路铺开，红灯笼高高挂起，鼓声阵阵、气势恢弘，彰显业主大家风范。

山水写意，师法自然。保利·冠江墅内的七进院落、东西八条街巷的院落景观，已基本呈现。

保利·冠江墅实景图

拾阶而上，仿佛置身于“曲径通幽处，禅房花木深”的境界里，与自然为伴，与院落为邻。从地面铺设、植被选取、小品设置、院墅本身等选材用料均为上乘，中式风骨，层次丰富、典雅细腻，品质感经得起推敲。

保利·冠江墅实景图

目前保利·冠江墅多栋大平层已经是现房销售，滨江生活成熟在即。即使不是自住，投资即可变现。接下来，项目将推售新品楼栋，涨价在即，现在或许是豪宅买家出手最合适的时机。

保利·冠江墅鸟瞰图

写到最后

300万一套的大平层，究竟值不值？

在分析师看来，保利·冠江墅是一个难得的作品。难得的，自然地理位置、产品硬件、设计师灵感和开发商诚意都在同一个时空点上，达到好的状态。

从这些年来看，全南宁很难有第二个豪宅项目，能够聚集如此多的优质配套，具备如此丰沛的想象力。它无论是对开发商保利，还是对于南宁而言，都是不可复制的。

因为它不仅是一个项目，更收藏了一座城市，一座折叠了城市封面资源的立体城市。对于高净值人群而言，不买保利·冠江墅的唯一理由，或许就是身家还不够。

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