金科19亿夺得五象南184亩商住地块，实际楼板价或超8K

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良

克而瑞广西南宁土拍战报

3月18日，南宁现场土拍五象南1幅约184亩商住地块（编号GC2021-008），位于南宁绕城高速南面、南宁综保区丰威路南侧、华威路北侧、华兴路东侧（今年1月绿地拿地开发的绿地朗峯西面、平乐小学新校区旁）。

该地块吸引金科、大都、中梁、万科、大唐、美的、融创、云星参拍。经过34轮竞拍，最终，南宁金泓耀房地产开发有限公司（金科地产云广区域）成功拍下地块，成交总价189899.1173万元（折合约19亿元），成交单价1030万元/亩，成交楼板价5150元/㎡，溢价率47.1%。（若扣减安置和学校成本等，测算实际楼板价在8k-9k每平米）。

从近期（2021年2月下旬）VR全景看地情况看，目前GC2021-008地块的地块A和地块B有不同程度高坡土方，地块A大部分范围有绿植覆盖，对于拿地后地块清表以及土方平整的费用，或是一笔不小的数目。

成交实际楼板价8000-9000元/㎡，着实高过此前五象南成交地块的楼板价，已超越了荣和五象院子项目的成交楼板价7866元/㎡。那么，为何拿地成本那么高，还有那么多房企参拍？而“决战”到最后的两家房企是金科和大都，它们都已在五象南布局超百亩项目。

分析师认为，一方面区域红利叠加驱动，南宁综保区、自贸试验区、国际旅游度假区的建设，产城融合带动人口、就业，安居需求持续增加；另一方面是五象南板块承接五象湖价值外溢，在2020年以及2021年商品住宅成交中，五象南板块均遥遥领先。

正因如此，房企大鳄精准布局，将充足“子弹”留在重点“土拍大战”中，及时扩增优质土储，形成区域深耕、联动效应。

大都目前在南宁开发的3个项目可售货量日渐减少，亟需补充南宁土储货值，但目前南宁土地一级市场竞争格局仍在分化，房企拿地越来越难，本土房企也很难，一些房企更是宁愿“转投”更耗费前期时间和成本的旧改开发之中。

克而瑞数据显示，2021年1-2月五象南板块商品住宅成交15.67万㎡，供求比1.0，库存仅41.40万㎡，去化周期仅3.9个月。今年预计新入市的绿地朗峯、荣和综合体项目、湖光学府、中南十洲新组团以及金科新项目等，将及时补充新房房源，以缓解区域库存告急的顾虑。

目前，五象南商品住宅主力价11000-14000元/㎡，产品类型丰富，有公寓、高层平层、小高层洋房、合院、叠墅等产品，户型面积段涵盖建面约75至200平米以上，满足刚需、刚改、改善以及投资等不同置业需求。

相对五象湖片区，同面积产品上有性价比和置业门槛较低的优势，更适合刚需置业者“上车”。

此次拿地是金科布局南宁五象第6盘，此前在五象新区先后开发了金科博翠山、金科·博翠天宸、世茂金科·博翠江山、滨江锦湾、金科城。

此次拿地是金科布局南宁五象第6盘，此前在五象新区先后开发了金科博翠山、金科·博翠天宸、世茂金科·博翠江山、滨江锦湾、金科城。

地块公告显示，该地块2宗地组成，容积率上限均是3.0，最大计容建面合计约36.87万㎡（扣除安置和公建部分，实际可售建面约23万㎡），起始楼板价3500元/㎡，采取“限地价，竞产权移交安置住房”的方式公开挂牌出让，地块限定最高地价1300万元/亩、限地价楼面价6500元/㎡。

此外，该地块外配建1所12班幼儿园（9.17亩），1所30班小学（53.37亩），划拨价款按56万元/亩计收；并且均不纳入宗地出让范围。并且，该地块竞得者须建设≥136000㎡的安置物业（由政府按4969元/㎡出资回购），无偿提供机动车停车位≥1360个，安置人口≥1600人；须为被安置群众建设共330㎡的办公用房和群众活动中心。

加上附近还有规划新建中学，已建的南宁一中五象校区，可以说未来教育配套较为完善，从幼儿园到小学、到初中以及高中，享受目送式教育。

交通通达性也较好，地块一路之隔华兴路侧规划有公交车站，以及附近平乐大道侧规划地铁3号线延长线站点，而且路网通达五象湖板块和五象三中板块都比较便捷。

地块航拍实景图（全景VR技术支持：财讯网络/桂土科技）

分析师点评：

金科地产云广区域，深耕布局广西、云南10城53盘。作为广西房企十强，它在南宁、柳州、桂林、贵港、玉林、来宾等地开发多个标杆项目。紧跟广西强首府战略、中国（广西）自贸试验区建设、北部湾城市群建设等城市重点发展步伐，积极获取优质地块，引入金科琼华、博翠等中高端产品系，提升南宁人居品质生活，并延伸开展产城融合等业务，旨在做强做大美好城市运营商。