文/易居企业集团·克而瑞分析师
2021年一季度进入收关月——3月。
一季度成败在此一举。
3月，南宁土地市场都有哪些地块推出？
克而瑞统计显示，截至3月2日，3月份南宁市中心城区计划揭牌的经营性用地共5幅地块，地块亮点和信息量都很大。
听说，亚太旅游联合会会员单位要来南宁拿地?
3月出让的青秀东综合体、五象南学区房、江南旧改地、龙岗水系地块......地价如何？竞拍房企会是谁？
小克带你先睹为快。（干货满满，建议先收藏、转发再阅读）
一季度进入收关月3月，南宁土地市场还有戏嘛？
首先从1月、2月南宁土地市场表现来看，经营性用地成交总建面合计147.54万㎡，共8幅，同比分别下降24%、33%；平均楼板价4522元/㎡，同比上涨12%。
与去年同期相比，1月、2月土地市场热度明显下降，而这主要受供应端收紧影响，楼板价保持稳步增长。
从拿地房企看，今年前2个月中稷康元、绿地、福信-博盟、万有文旅、融创、万科在均有斩获，拿地积极性较高。
来到3月，春节过后的南宁土地市场逐渐回归正轨，3月土地供应幅数环比增加4幅，土地市场有望升温。
克而瑞统计数据显示，截至3月2日，3月南宁市中心城区计划揭牌的经营性用地共5幅地块，合计出让总占地面积约779.486亩，最大计容总建为129.36万㎡，其中五象南2幅、青秀五合、邕宁龙岗、江南五一路各1幅。
2021年3月南宁中心城区计划出让地块位置示意图
（点击图片，可放大查看）2021年3月南宁中心城区计划出让地块信息一览表
（点击图片，可放大查看）
除了综保区1幅地块在3月18日出让以外，其余4幅地块都将在3月31日出让，可以预见3月底南宁土地市场或掀起一场抢地热潮。另外，从公共释放的地块信息看，3月南宁土地市场待出让地块可谓形形色色，看点颇多：青秀东文旅综合体、五象南学区房、江南旧改地块、龙岗滨水地块......作为2020年南宁楼市商品房成交的TOP1板块，同时是广西唯一突破百万方的板块，五象南板块不仅房子卖得火热，就连土地出让也备受关注。3月待出让的5幅地块中，就有2幅来自综保区，且起始楼板价都较低，目前地块周边楼盘有荣和五象院子、建工城、万科星都荟、彰泰郡等，主力区间价1.05万-1.55万元/㎡。其中，位于南宁综保区丰威路南侧、华威路北侧、华兴路东侧（五象南片区）的GC2021-008地块，占地184.368亩，由两宗地组成，最大计容建面合计约36.87万㎡，住宅、商业用途，起始楼板价3500元/㎡，限地价为6500元/㎡，起始总价12.91亿元，采取“限地价，竞产权移交安置住房”的方式公开现场挂牌出让。该地块须配建一所12班幼儿园，一所30班小学，小学校和幼儿园的产权属政府所有，在竣工验收后须无偿移交给良庆区政府指定的部门安排使用。同时，须建设不少于136000㎡的安置物业（由政府按4969元/㎡出资回购），无偿提供机动车停车位≥1360个，安置人口≥1600人；须为被安置群众建设共330㎡的办公用房和群众活动中心等。而综保区华威路南面、海德路东面的GC2021-012地块，占地28.481亩，最大计容建面约5.70万㎡，是一幅体量较小的纯住宅用地，起始楼板价4000元/㎡，起始总价2.28亿元，采用现场挂牌方式公开出让，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。地块无须配建安置房。看点二：青秀东添大型文旅综合体？拿地公司须为亚太旅游联合会会员单位除了五象南地块较为引人关注外，青秀区仙葫大道南面、牛湾半岛的GC2021-010综合地块也值得注意。所在牛湾半岛三面环江，一座立交即可通达五合大学城，周边多为单位房项目，在建商品房项目较少，附近有在建的中国-东盟数字经济产业园以及配套居住区项目（→点此回顾此前土拍）。GC2021-010地块总占地358.956亩，由7宗地（4宗商住+3宗产业）组成，最大计容建面合计约44.01万㎡（商住宗地累计约37.91万㎡，占比整体约86.1%），起始楼板价2815元/㎡（其中，商住宗地分别为2721、2790、2790、3000元/㎡），起始总价约12.40亿元，采用现场挂牌方式公开出让，7个地块整体作为一个标的出让，竞买人须同时取得7个地块的竞买资格，同时对7个地块进行有效报价，按出价最高且不低于底价者得原则确定竞得人。另外，该地块土地用途涵盖文化设施用地、娱乐康体用地、城镇住宅用地、零售商业用地四种性质之多，且地块建设要求不少，对竞得人要求门槛也十分苛刻。根据出让公告信息显示，该地块须配建文化艺术中心、青少年活动基地、娱乐康体用地、2所幼儿园、1所小学、1所中学等配套，竞得人须同步规划、同步开工产业和住宅用地，地块之间的建设进度相互牵制。同时，竞买申请人或其母公司须为亚太旅游联合会会员单位。竞买申请人在报名参加竞买前，须由青秀区政府牵头，市文广旅局配合出具书面审核意见后，方可报名参加竞买。根据度娘信息，亚太旅游联合会(APTO)是由新加坡、中国、中国香港、美国、加拿大、印度、不丹王国、韩国、日本、吉尔吉斯斯坦等二十七个国家和地区的旅游机构共同发起的国际性旅游合作组织。以推动亚太旅游业的协调、合作与发展为己责，APTO设十二个专属委员会，共有正式会员一千六百多家。会址，在香港德辅道。至于会是谁拿地？可直接拉到本文预判部分查看新鲜猛料。看点三：江南五一西路片区城中村综合改造项目出新地啦城市更新大潮下，江南、西乡塘等老城区价值迎来回归。在3月的土地出让中，来自江南区五一西路以南，宣德路东西两侧的GC2021-009地块，为江南区五一西路片区城中村综合改造项目。该地块总占地面积161.07亩，两宗地组成，最大计容建面合计约34.99万㎡，住宅、商业用途，整体起始楼板价2913元/㎡（分宗地起始楼板价分别为2863元/㎡、2975元/㎡），起始总价10.19亿元，采用挂牌方式公开出让，上述两个地块作为一个标的整体出让，按单价均最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。目前，地块周边楼盘有金成江南壹品、华润江南中心、锦上城、建发玺院、南宁云星钱隆江景等，主力区间价1万-1.05万元/㎡。根据出让公告，竞得人须按92万/亩缴纳位于地块二-1 以北配套幼儿园的划拨土地价款，并按照《配套幼儿园建设协议书》的有关约定出资建设幼儿园。同时，须在江南区三津大道以东、江南大道以南、沙井大道以西、定津路以北范围的同一小区内预留150套商品房住宅，用于江南区五一西路片区城中村综合改造项目被拆迁村民的临时过渡周转。看点四：五象火车站附近水系地块，起始地价要6000元/㎡位于邕宁区大村街以西、滕福街以北的GC2021-013地块，占地约46.611亩，最大计容建面约7.77万㎡，住宅、商业用途，起始楼板价达6000元/㎡，起始总价约4.66亿元，以网上挂牌出让方式公开出让，报价不低于底价、价高者得。该地块建筑高度≤80米，沿水系第一排建筑限高控制在60米以内，建筑总量（不超过10%）可局部突破建筑限高（不超过20%），未来可做小高层、洋房类产品。同时，地块采用装配式建筑技术建设，须配置社区居家养老服务用房、婴幼儿照护服务场地等服务设施及安全配套。不难发现，该地块拥有一定自然景观资源，加之临近五象大道、万达茂、规划建设五象火车站，地理位置优势突出。目前，地块周边楼盘有龙光玖珑湾、新城悦隽风华、南宁恒大悦龙台、东鼎·雍和府等，主力区间价1.15万-1.25万元/㎡。2021年3月南宁土拍可以用“火拼3月”一词来形容，特别是其中3幅五象新区住宅用地。“火”在地块未来发展潜力。出让的地块都契合目前南宁重点发展方向——向南、东拓，五象南2幅、五象东（龙岗板块）1幅、江南五一路板块1幅。“火”在当前市场成交热门板块。五象南板块和龙岗板块，在过去的2020年里，不论是经营性用地成交端，还是新建商品住宅成交端，都是南宁板块成交量前二。回顾近两年同板块的土拍竞拍情况，这3幅地块相邻地块的报名房企数量均在5家以上，不乏全国房企大鳄、广西本土龙头企业，竞争激烈，特别是五象南板块GC2021-008和012号地块附近地块成交楼板价最高达7866元/㎡（→点此回顾此前土拍）。五象南GC2021-008地块预期4500-5000元/㎡；五象南GC2021-012地块果预期楼板价6000-8000元/㎡；龙岗GC2021-013地块7200-8100元/㎡。猜想参拍房企（仅供参考）：万科、绿地、龙光、阳光城、荣和、中海、盛天、裕达、旭辉&彰泰、金科等房企，它们对这3幅地块参拍意向或更高。其中，GC2021-008地块的实际楼板价或超出表面看到的起始价和成交价。该地块占地184亩，2宗地组成，合计最大计容建面约36.78万方，包含安置物业13.6万方（政府回购），扣减公建部分，实际可售商品房建面约23.24万㎡（即仅原计容建面约63%体量可售）。测算拿地成本，还需加上配建1所幼儿园、1所30班小学的土地划拨费用以及建设成本，加上“无偿提供机动车停车位≥1360个”的费用等。GC2021-008地块航拍实景图（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）不仅如此，从近期（2021年2月下旬）VR全景看地情况看，目前GC2021-008地块的地块A和地块B有不同程度高坡土方，地块A大部分范围有绿植覆盖，对于拿地后地块清表以及土方平整的费用，或有是一笔不小数目。
简言之，GC2021-008地块体量大、总价高、配建成本和土方成本高，起始总价约12.91亿元，申请竞买人需要有一定资金实力，这一定程度将资金不是很充裕的中小房企挡在门外。尽管设置“限地价、竞安置住房”，相对另外两幅较小规模地块的竞价空间更小，小克预判该地块成交价或不到限地价1300万元/亩（折合楼板价6500元/㎡）。与相邻的绿地·朗峯相比较（此前吸引了万科、大都、龙光、绿地、美的、阳光城、中梁、新希望、雅居乐、大唐参拍，成交单价880万元/亩、折合楼板价4400元/㎡），虽然两幅地块的规模、体量差不多，配建学校和其他的成本旗鼓相当，但GC2021-008地块离地铁站相对较远，地块距离平乐大道约750-1300米，至地铁2号线玉岭路站行程约1.5公里。综上，预期GC2021-008地块竞价结果预期900-1000万元/亩（折合楼板价4500-5000元/㎡），仅供参考。猜想参拍房企（仅供参考）：万科、绿地、龙光、阳光城、中海等。它们对百亩大盘的开发“轻车熟路”，借助品牌优势、产品标准化，打造“刚需+刚改+改善”多种组合产品，实现高土储货值的快转化。除了中海，其他几家均在五象南独立开发或合作开发有多个项目，若成功拿地，可实现区域深耕，连片布局、统筹推进。目前，中海在兴宁望州路、西乡塘相思湖、兴宁那考河、五象东（龙岗板块）有布局项目，尚未进驻五象南；加之目前中海可售项目仅剩中海·哈罗学府，及时补仓和拿优质地块，或是今年中海南宁的flag之一。我们再来看到本月计划出让的另一幅五象南住宅用地，GC2021-012地块，约28亩，体量仅约5.7万方，本身纯住宅用途，无安置物业，未设限地价，起始价约2.28亿元，起始单价800万元/亩、起始楼板价4000元/㎡。与其附近的荣和五象院子相比较（此前吸引了荣和等数家房企网拍，成交单价1311万元/亩、折合楼板价7866元/㎡，→点此回顾此前土拍），占地、规模、规划指标均相当，适合打造“高层+合院”产品，满足不同置业群体，购房者亦可自住亦可投资。GC2021-012地块航拍实景图（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）预期GC2021-012地块竞价结果预期1200-1600万元/亩（折合楼板价6000-8000元/㎡），仅供参考。猜想参拍房企（仅供参考）：旭辉&彰泰、兴进、盛天、龙光、中梁、金科、荣和、宋都等。对于规模不大的地块开发“信手拈来”，擅长打造“小而美”的中高端系产品。而龙岗GC2021-013地块，约46亩，7.77万方体量，位于规划建设五象火车站附近，距离地铁4号线清平坡站约1公里行程。地块与相邻两个在售项目龙光玖珑湾（龙光&浪潮，成交楼板价3650元/㎡）、东鼎·雍和府（东投&中鼎，成交楼板价3500元/㎡）相比较，最大区别是无配建人才房或安置物业，是纯销售商品房。
并且，该地块起始价颇高，达到1000万元/亩（折合起始楼板价6000元/㎡），远比去年12月9日龙岗江湾路滨江地块“4连拍”起始价都高（起始单价728-900万/亩，最后，金科&德宝、建发、北投、荣和各有斩获，→点此回顾土拍、了解更多）。GC2021-013地块航拍实景图（来源：财讯网络/桂土科技）该地块不算“铁”（近地铁），但有“学”、“商”、“景”，地块南面是规划小学，东南面是规划邻里中心，北面环抱滨水景观带。值得注意的是，该地块是龙岗商务E街区剩余不多的住宅用地。上一次竞拍还是2019年11月28日，吸引了龙光、大唐、金科、旭辉、裕达、东投&中鼎、凯南&阳光城竞拍，最终东投&中鼎夺得（→点此回顾此前土拍）。GC2021-013地块周边基础及市政设施情况示意图GC2021-013地块所在的龙岗商务E街区规划（规划图来源：南宁市自然资源局网站）预期GC2021-013地块竞价结果预期1200-1400万元/亩（折合楼板价7200-8100元/㎡），仅供参考。猜想参拍房企：龙光、裕达、中梁、金科、旭辉&彰泰、阳光城、盛天等（仅供参考）。这些房企此前均已在龙岗有项目布局。新的五象高铁圈附近寸土寸金，拿地机会或愈加减少。该地块适合房企打造城市封面级标杆项目。从GC2021-009地块出让公告中的“竞得人须严格按照与江南区政府签订的《江南区五一西路片区城中村综合改造项目履约监管协议书》有关约定执行，为地块原址被拆迁村民建设临时过渡周转房，协助江南区江南街道办富德村村民委员会办理回建安置”等特别明确建设要求。可看出，该地块是江南又一个片区大型旧改项目一期用地出让，“地有所主”，旧改项目此前招标、评标并中标的土地熟化人方有竞买“入场券”。（这里小克暂不剧透，对于南宁市民，它是较为熟悉的房企）通过查询相关历史资料了解到，江南区五一西路片区城中村综合改造项目的前期启动，可以追溯到2014年之前，距离现在有近8年的时间，可谓“旧改马拉松”。此前披露整个旧改项目规划上千亩，具体城市更新多少体量，有待之后实际出让情况为准。此前网上公示关于江南区五一西路片区城中村综合改造项目的相关公告此前网上公示关于江南区五一西路片区城中村综合改造项目的相关公告该地块占地约161亩，2宗相邻商住宗地组成，体量近35万方，可谓百亩大盘，起始总价约10.19亿元。并且，规划建设住宅为主，商业仅是5%-10%计容建面。该地块的容积率或是目前南宁旧改项目中比较低的一个，两宗地容积率上限仅3.0、3.5；要知道以往和目前市面在售旧改项目的容积率基本在4.0以上，有的甚至更高、突破5.0。而地块建筑限高80米、100米，建设高层住宅为主，建筑密度适中，可预想规划建设楼栋楼有适当景观面的楼间距。目前，江南区有多个在售旧改项目，以及推进的旧改项目，包括华润江南中心、华润西园悦府、万丰岭上建安、五一中路片区站城一体化综合改造项目等。
我们将继续关注3月31日江南旧改地块的出让结果。这里插播刚于3月8日公示的南宁经开区平阳片区旧城改造 ( 城市更新 ) 项目前期工作合作单位最终中标结果——广西云天实业集团有限公司。此前，南宁经开区政务网在3月2日公布中标的前三位候选人分别是：第一中标候选人名称：（简称：云天）；第二中标候选人名称：南宁市龙光房地产开发有限公司（简称：龙光集团 ） ；第三中标候选人名称：广西唐宇投资有限公司 （简称：大唐地产 ）。这三家中标企业前期工作合作内容：按照南宁市旧改工作规程共同推进项目前期工作，编制项目前期调查报告和测算项目房屋征收成本、编制项目单元规划研究；双方签订前期工作合作协议。而这次正式公告，也是官宣云天将“入驻”江南这一巨无霸旧改项目。其实早在两三年前，云天已进驻南宁江南，其产业项目（或打造商办综合体）恰好在平阳片区城市更新项目的附近。此外，云天目前在武鸣开发桃李春风小镇项目。对于云天这几个新项目，我们将继续关注。平阳片区旧城改造 ( 城市更新 )项目位于南宁市白沙大道、金阳路、金凯路、朋展路四条道路围合处，旧改范围整体面积规划约1254亩，包括冶炼厂、平阳村村委、平阳村一、五、六、七、八、九组等，具体旧改范围、旧改顺序以发包人书面通知为准。南宁平阳片区旧城改造 ( 城市更新 )项目位置示意
（制图：乐居广西）最近几年南宁江南、西乡塘各大片区旧改爆发式增长。旧改项目住宅产品的入市，为市场注入新鲜血液的同时，也让习惯住在老城区的市民能住上更好的居住体验；区域居住密度、交通压力等方面，随着城市更新推进，也将得到缓解。③牛湾文化旅游岛项目将正式落地
仙葫五合升级2.0待看产业提速最后，我们看到GC2021-010地块，综合用途，由“3宗产业用地+4宗配套商住宗地”组成，占地面积合计358.956亩，最大计容建面约44.04万㎡，起始总价合计123969.217万元，整体起始楼面价2815元/㎡（4宗商住宗地2721-3000元/㎡不等），整体起始单价345万元/亩。区位和资源上看，该地块或是青秀区仙葫牛湾半岛“处女地”。依托牛湾半岛三面环江，可快捷通达南宁东收费站、仙葫五合大学城、仙葫半岛、龙岗半岛等交通优势。GC2021-010地块附近的五合大学城航拍实景图（来源：财讯网络/桂土科技）根据地块规划建设条件，不仅是建低密滨江居住区，还配套滨水风情商业街区、青少年活动基地、文化活动站，并且配建2所幼儿园、1所小学和1所中学等丰富配套，无疑是一个大型滨水综合体，自成生活圈。而地块明确了住宅用地和产业用地同步建设，并明确规定产业用地项目工期达到一定标准方可批准商住宗地的商品房预售或现售等。也就是说先建产业，带动就业、吸附人口，或有效避免了单纯卖房“画大饼”。地块公告里明确了竞买人的资质要求苛刻，“或其母公司须为亚太旅游联合会会员单位。竞买申请人在报名参加竞买前，须由青秀区政府牵头，市文广旅局配合出具书面审核意见后，方可报名参加竞买。”可见，这又是一个“产业挂钩”地块，青秀区重大建设项目之一。“那么，这又是为哪个项目“量身定制”的？哪家企业稳券在握？经查询，GC2021-010地块位置，与规划2200亩牛湾文化旅游岛项目相符。在《南宁青秀区2019年市层面重大项目进展情况月报表（1—6月）》披露：牛湾文化旅游岛项目项目总投资约350亿元，打造以文化、旅游、婚庆、健康服务、国际教育等产业为重点复合型产城融合城市创新区。项目建成后，预计年均产值将超100亿元，年均产生税收约8亿元，年均客流超1500万人次，新增就业岗位超过2万个。而此前资料披露的建设单位是深圳市霖峰投资有限公司（霖峰控股），正是南宁凤岭北大型综合体项目霖峰壹号的开发商（其母公司），并且它也是亚太旅游联合会会员单位。此前相关公告，披露南宁牛湾文化旅游岛项目（来源：青秀区政务网）南宁凤岭北佛子岭路沿线航拍实景，显著建筑群为霖峰壹号（来源：财讯网络/桂土科技）相关资料显示，霖峰控股1997年成立于深圳，已在深圳、北京、广东、广西、海南、陕西、惠州、东莞、山东、辽宁、云南、内蒙古等区域布局，形成了以房地产开发、金融（保险）业、文化产业（含旅游）、矿业投资并重，以工程建设、物业管理为辅的较具核心竞争力的综合性投资企业。在广东多座城市，霖峰积极参与城市更新和文旅项目的开发。南宁牛湾文化旅游岛项目（一期）即将正式落地，备受市场和业内期待。仙葫五合片区或将进入升级2.0时代。网传南宁牛湾文化旅游岛项目概念效果图（来源：网络）网传南宁牛湾文化旅游岛项目概念分布图（来源：网络）那么，新项目一期具体将如何规划？打造怎样的产品？投资？康养旅居？第二城市度假居所？这里的房子定价如何……这些热点问题，或随着地块成交，这一大型文旅产业项目的推进，将继续被热议。3月南宁土拍，看点颇多，都值得期待。不论是热门五象地块，还是江南旧改地块、牛湾半岛综合地块，每一幅地块的成交结果，都牵动市场的心。你觉得五象3幅地分别会有哪些房企参拍？地价拍到多少？对于3月各地块所在区域发展有什么想说的，都可以在文末写留言，分享观点与互动交流。文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局；部分地块航拍实景图支持单位——财讯网络&桂土科技，相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”编辑，转载请注明出处。
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2021年3月，广西全区有48幅土地出让
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