其他
南宁别墅成交迎来“第二春”，谁是幕后推手？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬
过去的2020年，对于南宁的别墅市场来说，是惊艳的一年。
从数据来看，这一年南宁别墅在2016年“禁墅令”加码后，首次成交突破20万方，创近十年新高。
都说物以稀为贵。别墅作为“禁墅令”之下的稀缺品，为何滞后到2020年才迎来爆发？背后还隐藏着哪些秘密？本篇，分析师带你深度剖析。
“禁墅令”加码后，南宁别墅成交首破20万方
复盘过去的2020年，南宁的别墅市场在这一年迎来了“第二春”。 克而瑞数据显示，2020年南宁别墅成交面积达22.64万㎡，同比上涨55.16%。 这是2016年“禁墅令”加码之后，南宁别墅成交首次突破20万方，并创下了近十年的新高。南宁别墅上一次成交量达到20万方+，还有追溯到2007年（约24.29万㎡）。 十三年后成交量重回20万方+，确实有“第二春”的感觉。 除了成交量，2020年的南宁别墅市场在“价”上也有突破。 数据显示，2020年南宁别墅成交均价达23542元/㎡，同比上涨16.80%，创下了2006年以来的新高。
整体来看，2020年的南宁别墅市场，在成交的“量”和“价”上，都迎来了爆发。 究其原因，产品力的提升是关键之一；而稀缺性的进一步凸显，也是重要因素。 纵观克而瑞发布的2020广西十大高端作品，有超过半数的入选项目包含有别墅产品。 多个产品力能级较高的项目，集中为市场带来优质的别墅产品，助力了别墅市场的爆发。
项目占地面积约108亩，地上仅规划建面约11.3万㎡的建筑，布局300多套合院，没有高低层产品的搭配，容积率仅0.69，是“禁墅令”之下市场上不可多得的纯别墅盘。
2
成交大涨背后，是后疫情时代改善需求的上升
往更深层次去看，别墅市场成交量价的提升，以及产品力的集中爆发，归根结底是市场需求的促进。 一方面，经历了疫情“黑天鹅”，许多购房者都希望换一套更大的房子，满足对居住空间、舒适度、功能分区、收纳空间等方面更高的需求。 克而瑞曾在全国开展了后疫情时代住房需求变化的问卷调查，样本量为10353组家庭。结果显示：有将近65%的家庭准备买房或换房。具体来看，客厅、玄关、餐厅等面积不够大，餐客厅面积小，拓展休闲功能有限等关于居住尺度感的问题，都成为了购房者迫切的改善需求。 换句话说，在后疫情时代，人们改善换房的需求得到了进一步提升，且有了一定的变化。 面对市场需求的转变，普通住宅产品大多通过优化户型设计匹配需求。 但对于经济实力强、居住需求高的高端客群来说，占天占地、拥有前庭后院且具有高拓展性的别墅产品，在进一步优化空间布局之后，能更好地解决这些问题。 在空间尺度感上的“秒杀”，使得别墅产品更受高端客群青睐。 另一方面，除了居住需求，还有投资需求。 经历了“新冠”疫情，高净值人群也迫切需求别墅这样抗跌性强的产品对资产进行保值增值，稳定及提升自己的财富积累。 从中我们也看到，高净值人群更倾向于占据核心地段亦或是拥有难以复制的自然资源的别墅产品。 若集二者于一身，更是优中之优，不可多得。 上文提到的雍江臺，恰好集二者于一身。不信？我们接着往下说。
3
占据近两成别墅成交，高端客群为什么青睐这？
能集核心地段和难以复制的自然资源于一身，肯定离不开优质的区位。 这方面，我们先从市场的角度来看。赢得市场认可的板块，区位价值不言而喻。 克而瑞数据显示，在2020年南宁别墅成交的22.64万㎡中，有将近20%来自雍江臺所处的青秀东板块。其2020年别墅成交面积约4.37万㎡，在主城区各板块中处于领跑地位。为什么高端客群普遍选择在这里买别墅？回答这一问题，我们不单是看到青秀东的板块价值，更是可以感受到雍江臺的区位价值。 先看地段。在近年来南宁持续东扩的过程中，青秀东其实已由“城东”晋升为“城中”，地段价值持续凸显。 这一过程，要追溯到2016年。这一年，南宁埌东收费站外移至六律大桥之后，改名为南宁东收费站，民族大道东将成为城市东拓的主轴，东扩后新增440平方公里，青秀东摇身一变为“城中”。 纵观民族大道沿线，从最初的朝阳到金湖广场，再到凤岭北和东盟商务区，一路串联起了南宁城市东进的发展，带动了多个板块异军突起。 根据民族大道规划建设向东延长线来看，它的下一站，大概率便是青秀东。 换句话说，青秀东未来极有可能承接凤岭北、东盟商务区外溢价值，成为城市东扩的下一个C位。 而未来待民悦路建成通车后，雍江臺便会实现和民族大道连通。项目沿着民悦路和民族大道一路向西，可无缝对接凤岭北和东盟商务区。 事实上，除了民族大道继续东延，青秀东上位早已有迹可循。 2019年11月，南宁市自然资源局公示了《南宁市青秀区长塘镇控制性详细规划修改方案草案》，规划范围4.32万亩，其中包含了大手笔土地规划，预示着青秀东将是接下来城市东延的重要一步。
航洋新零售·都市里选址拟在民族大道延长线南侧，也将填补青秀东目前暂无大型商业综合体的空白。
不仅如此，作为南宁传统的别墅聚集区之一，青秀东低密属性彰显，宜居舒适。 同时，这里也是南宁传统的富人区，见证了南宁众多高端圈层群体的起家和传承，有着深厚的圈层底蕴，自然也会成为高端客群购置别墅的首选之一。 而雍江臺，自然也借此成为了典型的占据了城市核心地段资源的城市型豪宅。
4不只是纯别墅，更是依山傍江的景观型豪宅 上文说过，除了占据核心地段，雍江臺还拥有难以复制的自然资源，我们具体来看。 纵观整个南宁，青秀山和邕江是较为突出的景观资源。 而依山傍江的雍江臺，便有着和青秀山旗鼓相当的山居，以及优质的邕江瞰景视野，可以说是集山居和江景于一身。 在国内外，这样依山傍江的豪宅已然成为智富阶层对财富、名望的代表和象征，价值不言而喻。 譬如在美国的比弗利半山，可以俯瞰洛杉矶盆地和太平洋壮阔海景，同时好莱坞环球影城、世界知名购物天堂罗迪欧大道等高能配套环绕周边，地段金贵。 又如站在香港太平山山顶，能够看到维多利亚港的美丽夜景，将整个香港繁华尽收眼底，且临近中环及金钟商业圈，地段闹中取静。 把目光继续聚焦到雍江臺上。为了不浪费这难以复制的自然资源，项目自身的规划设计也积极与景观资源相结合，实现强化社区景观与自然资源的融合，力求实现1+1＞2的效果。 山居方面，雍江臺位于整个江山墅项目地块的最高点，背山面江，是藏风聚气的风水宝地。
正因如此，项目顺应山势布置楼栋，依据地形自西向东层层错落，在塑造具有山地聚落美学的场景的同时，形成移步换景的空间体验，将山居景观资源最大化。
与雍江臺隔江相望的同样是美景——2250亩灵龟山公园，为项目带来带来宜居舒适的居住环境。
你以为这就完了？还不够！雍江臺的江景还有进一步体现王者段位的亮点。
首先，半山瞰江。雍江臺地处仙葫山脉，拥有着和青秀山一带旗鼓相当的半山瞰江视野。
在南宁，多数的江景房都是高层建筑，并且受规划影响，瞰江角度或多或少会受到制约。 而雍江臺地处半山之上，加之小区整体为纯别墅设计，高度相同也不影响看江视野，自然高差也使得江景呈现更自然、丰富的景观层次。 其次，南向瞰江。对于房子来说，虽然都是江景，但南向江和北向江价值却不一样。
5
除了地段&资源，TA自身还有不少“王炸”
作为2020广西十大高端作品，除了占据核心的地段，以及难以复制的自然资源，雍江臺还有不少“王炸”让人眼前一亮。 首先，在南宁满城尽是新中式的市场下，雍江臺的新中式风格做到了别出心裁、更有辨识度。 透过项目营销中心，我们可以感受到古建筑的前塘、檐下空间、廊下空间、主入口空间、柱式、格栅等方面现代转译。譬如项目营销中心主入口将广西书院结合邕江文化转译到建筑上，取古建筑的亭台楼榭、曲径通幽运用现代的设计语汇与材料技艺，演绎传统南宁建筑的气韵神形。力图通过设计营造一个精神归所，满足风雅之士的情怀诉求。
而在规划排布上，项目吸收中国传统的街坊概念，沿用聚落布局，形成街坊聚落，使得自然环境与建筑相互渗透、有机融合，延续构成元素。
而在院落空间上，项目也以传统民居为原型，围合式院落布局空间，使每家每户都成为独立的合院空间，同时院落间形成聚落排布，结合高低地形，使得院落与街巷形成一个有机的街坊。
园林景观方面，项目沿袭“梁思成”设计理念“秀健整丽”，以尊贵轻奢、自然山水相结合的风格为核心，打造“大隐隐于市，小隐隐于野”的隐贵山水人居。
除此之外，项目产品的空间尺度让众多竞品害怕。 据悉，项目主打建面约128-187㎡高拓合院，分为4个户型，屋面层都不计面积，加上露台、阳台的赠送，使用率高在约256%-336%之间，是建面的2-3倍。
对比当前市场上的合院产品，使用率超过300%的并不多，雍江臺显示是佼佼者。 不仅如此，产品地下负层层高在6-7.5米之间，可以改造为两层使用，实现买三层得五层。 这样的层高隔成两层空间不会压抑，比市面上同类产品的负层层高高出很多（市面上地下负层层高做得高项目普遍在5-6米），是分析师见过的合院别墅产品中负层层高最高的项目。 而地上一至三层的层高设计上，一层3.5-3.6米，二至三层普遍在3.2米左右，和市面上少部分地上楼层层高做得高的项目尺度相当，可以“秒杀”大部分项目。 值得关注的是，产品采用联排合院设计，配置宽阳台、大露台，保证建面约120㎡看山户型以及建面约128/142/187㎡看江户型都能有更广阔的瞰景视野；再加上顺应山势的布局，不同户型之间视野无遮挡，同样保证了良好的瞰景视野。 另外，相比于市面上部分合院产品车位并不包含在地下室之内、有的车位甚至是处于公共空间里的设计，雍江臺每一户地下室均配置独立的产权车位，私密性和尊贵感更高。 以建面约128㎡户型来看，弹性面积约302㎡，使用面积约430㎡。使用率超过300%。 整个户型格局方正通透，可设计5个露台，南北向均有，江景和山景都能尽收眼底；整体设计动静分区比较合理，负一、负二作为动区，可设置休闲区或者保姆间。
由于项目做了人车分流的设计，汽车可直接入户，还有下沉式庭院，保证通风采光；二、三层是休息区，没做过多的功能设计，比较纯粹，没有干扰，保证舒适性。
屋面层完全不计面积，可以打造成花园大露台，拥有一方天地，赏江山美景。
整体来看，雍江臺没有辜负依山傍江的优质资源，在风格、规划及产品设计上下足了“功夫”，再加上其作为市场上较为稀缺的纯别墅项目，荣登2020广西十大高端作品可谓实至名归。
在这个讲求“高周转”的浮躁时代，雍江臺能坚持秉承对土地资源的珍视与敬畏，对豪宅标准的坚持，沉淀下来静心研发产品，匠心精神可贵。
有人可能会质疑：项目产品还未实景呈现，会不会只是说得好听，做出来就垮掉？
这个问题，很快就会有答案。据了解，项目即将推出新品，并开放实景样板间。到时候去看一看，你便心中有数了。
对此，我们也会持续关注，拭目以待。
文章来源：CRIC广西；相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。
如果你有置业疑惑/业内交流加入自住置业或投资置业或业内交流微信群的讨论
给我们公众号回复“加群“即可
分析师、研展专员、业务推广、行政助理、实习生等职位。点击查看海报，了解更多↓↓↓
—— 感谢阅读 ——
●推荐阅读●
●首进南宁北，3个月就卖到5强，这家湖南房企凭啥这么硬气？
●与城市共建美好！融创广西“百亿”之后，带着更大的格局再拓新程
谢谢您点
更多粉丝订阅，点这里