差距减小！1季度南宁20强房企市场占有率创近3年新低

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师

后疫情时代的2021年1季度，南宁市场究竟表现如何？“小阳春”是否如约而至？各大房企交出了怎样的“成绩单”？哪些项目在激烈的市场竞争中脱颖而出？……

透过克而瑞大数据，并以及今日发布的《2021年1季度南宁房企权益销售榜》《2021年1季度南宁房企全口径销售榜》和《2021年1季度南宁商品房项目销售榜》进行深度剖析，为你揭晓答案。

【市场扫描】成交不及2019年同期，“小阳春”成色不足 2021年的1季度，楼市表现如何？南宁市场能否做到“起步就提速”？从数据来看，同比去年的疫情笼罩下的1季度，今年的市场整体显然是：量价齐升。 但鉴于去年接近1个月的市场停摆的特殊原因，不够具备太多参考性。我们把数据拉长到2018、19年市场进行对比。先看商品房市场。克而瑞数据显示，南宁2021年1季度商品房供应量248.56万㎡，同比上涨13.65%；成交面积241.16万㎡，同比上涨20.77%。 整体来说，供求基本平衡。但对比2018、19年的成交量来看，今年的1季度还是略逊一筹，仍没有赶上这两年的同期水平。 商品房成交均价12423元/㎡，同比上涨16.11%。均价水平再次创下近年来同期水平新高。

再看商品住宅，2021年1季度南宁商品住宅供应面积165.30万㎡，同比上涨31.34%；成交面积182.32万㎡，同比上涨25.08%，整体呈现供不应求的态势。 对比来看，商品住宅的表现和商品房类似，大幅高于去年同期水平，但相比2018、19年同期相比仍有小幅差距。 商品住宅成交均价则继续突破1.3万元大关，达到13043元/㎡，同比上涨10.57%。

土地市场方面对比2020年以及2019年同期，2021年1季度南宁市区经营性用地市场（未包含武鸣区，不含县份）明显缩量。供应9幅、供应占地1098亩、供应计容建面约179万m²；成交13幅、成交占地1537亩，成交计容建面约277万m²。而成交楼板价4334元/m²，较前两年同期，分别增长了36.2%、19.9%；溢价率较前两年同期，分别下降了20%、8%。

值得关注的是，今年1季度南宁土拍中，溢价率在40%以上的地块有4幅，实际楼板价在8000+的有6幅（其中1幅为容积率上限仅0.3的加油站用地）。五象新区拍出数幅高价地，参拍企业普遍在8家或以上，还有花样年、中交等新房企加入竞拍阵营。
这些高价地主要集中在五象南板块、五象三中板块、龙岗板块等，所在区位优势、丰富配套、临近地铁、交通便捷等优势，万科、建发、金科、绿地、招商蛇口纷纷抢滩，各有斩获，有的表示或引入自家高端系产品。
整体来看，南宁土地市场未现“小阳春”，但接下来3个季度，值得期待。
近日公布的《南宁市本级2021年度国有建设用地供应计划》中，计划供应普通商品住宅用地5500亩，相比去年计划增加了约500亩。其中，五象新区1700亩，占比整体30.9%；青秀、江南、兴宁计划出让住宅用地均是超700亩；西乡塘区270亩，占比不足5%。供应计划里还提及，另外预留8000亩土地用于保障各类计划外的重大建设项目的用地需求，及时推进各项目的供地。

【房企榜】TOP20市场份额下滑，但有14家业绩上涨

1.TOP20&TOP10市场份额创近3年新低

以房企权益销售金额榜来看，今年1季度TOP20房企各梯队的市场份额较2020年1季度、都有不同程度下滑。尤其是TOP20和TOP10，市场份额创下近3年新低，TOP3市场份额也只是与2019年一季度持平。 今年1季度的南宁，头部房企与其他房企的整体市场份额差距在缩小，市场竞争更为激烈。

2.TOP20各梯队入榜门槛同比均上升

市场集中度上升，今年1季度TOP20房企各梯队入榜门槛值较2020年1季度也都有不同程度上升。 其中，TOP5和TOP10入榜门槛值较2020年1季度上升明显，涨幅分别为20%和36%；TOP20则较2020年1季度入榜门槛值微升2%。而与2019年1季度相比，仅有TOP10入榜门槛值上升26%，TOP3和TOP20均有所下滑，降幅分别为3%和12%。

3.业绩同比上涨达14家，国企央企依旧势头强劲

从业绩对比来看，今年1季度TOP20房企有14家业绩同比上涨。其中，国企和央企上升势头依旧强劲，合计有4家涨幅都超过了100%。 具体来看，今年以来表现抢眼的广西祥嘉涨幅领跑，凭借着路桥·壮美山湖的持续畅销，其在1季度的业绩同比涨幅达880%。普遍以高端豪宅项目布局南宁市场的建发紧随其后，业绩涨幅也达396%。另一家本土国企威宁业绩增长也较为抢眼，涨幅达282%。华润置地同样表现不俗，凭借着多个旧改项目突出的销售表现，业绩同比也实现了119%的增长。同时，保利、北投地产、光明等，也在国企、央企阵营中表现突出，实现业绩同比增长，涨幅在16%-34%之间。如由于北投荷院、吉祥·凤景湾、五象智慧健康城等项目的畅销，助力北投地产实现业绩同比上涨19%。国企、央企阵营阵营之外，也有部分房企业绩增长表现突出。如广泛布局五象湖东的阳光城，凭借着多盘齐发的规模优势实现业绩大幅增长，1季度业绩涨幅达142%。

4.上榜房企鲜有“新面孔”，普遍都为“常客” 从房企权益金额榜来看，龙光、广西祥嘉、建发占据前三甲。其中，龙光以30.75亿元领跑，与其他房企拉开了较为明显的差距，业绩贡献主要来自龙光世纪、龙光·玖誉城、龙光天瀛3个项目。广西祥嘉则是“一盘独大”的典型代表，其以21.01亿元位列次席，业绩主要来自路桥·壮美山湖。而建发则是凭借着五象湖两大热点项目——建发·五象印月&建发央玺突出的销售表现，以15.67亿元位列第3。 荣和、阳光城也跻身TOP5行列，1季度权益销售金额分别为15.28亿元和12.41亿元。同时，大唐、万科、保利、大都投资、华润置地、奥园、彰泰、北投地产、威宁、金科等房企也都表现不俗，跻身房企权益金额榜TOP20。 全口径金额榜方面，领跑的同样是龙光，全口径销售金额31.99亿元；而通过广泛参与合作开发布局的阳光城也表现突出，以23.66亿元紧随其后；广西祥嘉则以21.01位居第3。在南宁已有34盘布局的大唐，在青秀区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、兴宁区五大城区都有项目在售，凭借着广泛的布局及规模，以20.15亿元跻身全口径销售金额第4。此外，建发、荣和、万科、保利、光明、金科、大都投资、华润置地、世茂、奥园、彰泰、北投地产等房企也都表现不俗，跻身房企全口径金额榜TOP20。 整体来看，榜单以“老面孔”为主。除了南宁威宁房地产为“新面孔”外，其余上榜房企在此前也都有过上榜经历，龙光、大唐、阳光城、万科、保利、大都投资、北投地产、金科、华润置地、彰泰等都是榜单的“常客”。

【单盘榜】1季度千亩大盘当道，前20强占了南宁四成销量

2021年1季度南宁商品房项目销售TOP20中，路桥·壮美山湖、保利领秀前城、建工城分别位列金额榜前三，销售金额分别为20.99亿元、10.12亿元、8.59亿元，共计39.70亿元。 无独有偶，位列前三的楼盘都是南宁鲜有的千亩大盘，业绩远超榜单其它项目。其中，路桥·壮美山湖同时以16.73万㎡领衔1季度项目销售面积榜，深受购房者欢迎。另外，凭借价格性价比及强劲的配套的建工城，和占据优质地段的凤岭南大盘保利领秀前城则分别以9.74万㎡、6.85万㎡分别位列面积榜第二、第三。 备注：以下单盘市场分析以金额榜为主。

1.强者恒强，TOP20卖了四成房子

从集中度看，今年1季度项目金额榜各梯队集中度在13%-40%，保持高位运行。和去年四季度环比，除了TOP3集中度明显下降以外，其他梯队集中度均明显提升。而和近四年同期相比，2021年1季度TOP3、TOP10集中度都在持续提升；TOP20集中度则处于近四年的中上游。虽然如此，但2021年1季度项目金额榜前20强仍然卖了南宁四成的房子，强者恒强的局面更进一步，其中： TOP3楼盘成交金额合计39.70亿元，市场集中度13%，环比下降25个百分点，同比2020年上升2个百分点，和2019年、2018年同期相比，分别上升5个百分点、4个百分点。 TOP10楼盘成交金额81.96亿元，市场集中度27%，环比上升17个百分点，同比2020年上升2个百分点，和2019年、2018年同期相比，分别上升6个百分点、1个百分点。 TOP20楼盘成交金额合计120.188亿元，市场集中度40%，环比上升15个百分点，同比2020年上升1个百分点，和2019年同期相比上升7个百分点，和2018年相比则下降2个百分点。

2.各梯队门槛显著提升，市场分化加剧

2021年1季度，项目金额榜各梯队销售业绩门槛值继续提升，和2020年及2019年同期相比均有明显增幅。而和2020年四季度环比，门槛值则均呈下降趋势，一方面系由于提倡“就地过年”的原因，返乡置业潮氛围没有往年浓厚，销售业绩有所影响；另一方面受传统节日春节影响，成交寡淡。下面，具体看各梯队门槛值： TOP3项目金额入榜门槛为8.59亿元，环比下降49%，同比上涨36%； TOP10项目金额入榜门槛为5.23亿元，环比下降32%，同比上涨40%； TOP20项目金额入榜门槛为8.59亿元，环比下降64%，同比上涨26%。 从项目金额榜各梯队销售业绩门槛值表现看，TOP3入榜门槛增速高于其它梯队，市场分化加剧，项目之间的竞争越来越激烈。

3.良庆11个项目上榜，邕宁楼盘无缘榜单

从2021年1季度南宁商品房项目销售金额TOP20看，良庆区共有11个项目上榜，占比逾5成，稳坐南宁置业热区的中心位。 青秀区有4个项目上榜，占比20%；江南区3个项目上榜，占比15%；西乡塘区和兴宁区各1个项目上榜，占比都为5%。 邕宁区的楼盘则在1季度无缘榜单。

4.热点项目分析好产品，大家都懂。不难发现，入榜楼盘的板块均是位于所在区域的核心位置，占据优质地段和资源。如：良庆区上榜楼盘，大多位于五象湖板块、五象南板块、五象三中板块，或占据湖景优势，或坐拥教育资源，或拥有地铁利好。 ·3个2万+项目上榜，客户愿意好产品买单 后疫情时代，客户更愿意为好产品买单。在南宁，“高价项目不再等于去化慢”，拥有地段、配套、产品力等多重优势叠加的项目，即使价格再高也能吸引市场流量。 2021年1季度，位于五象湖板块的3个2万+项目建发·五象印月、龙光天瀛、建发央玺均上榜。 ·以“价”取胜，多个高性价比价项目露脸 在仍是“刚需”为主导的南宁市场，价格性价比较高的项目更容易去化。在南宁房价整体上到1.2万元+的情况下，建工城、龙光玖誉城、光明城市、洋浦星、五象澜庭府、华润江南中心等项目均价或万元出头、或1.1万元+，更具价格优势，深受购房者青睐。