一天拍地595亩，吸金超34亿，五象南地价破“9”！

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集 #南宁土拍 47个

文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良、周文彬

克而瑞广西南宁土拍战报

3月31日，南宁迎来3月土拍收官战：分别位于江南、青秀和五象的4幅约595亩地相继出让。

最终，荣和、霖峰、建发、招商分别斩获1幅地块，包括：荣和历经近8年终于拿下江南五一路旧改项目；南宁牛湾文化旅游岛项目由霖峰拿地操刀；建发落子五象南，楼面地价破“9”，达9400元/㎡；招商蛇口首进五象，落子龙岗……

整体来看，4幅地块出让合计吸金约34.31亿元。

现场屏幕画面（来源：广西土投圈微信群）

荣和10.2亿斩获江南161亩旧改地将打造“荣和·伍壹大道” 位于江南区五一西路以南，宣德路东西两侧的GC2021-009地块，是江南区五一西路片区乐富坡“城中村”综合改造项目用地，无悬念地被地块熟化人南宁市荣和江城房地产开发有限公司（荣和集团）拿下，成交总价101906.9959万元（折后约10.2亿元），成交单价和成交楼面价则分别为633万元/亩和2913元/㎡。

1.地块旧改“前世今生”： 为何无悬念？简单复盘一下江南区五一西路片区乐富坡“城中村”综合改造项目的“前世今生”，便一目了然。早在2013年6月，荣和集团就已与南宁市江南区政府签订了46亿元的投资意向书。而后派员进驻江南区富德村与江南区片区拆迁办，展开“城中村”旧改的前期工作。随后的2014年，《江南区五一西路片区乐富坡“城中村”综合改造项目公开征集土地熟化投资人公示公告》便显示中标单位为：广西荣和企业集团有限公司。

今年年初，网上也有消息传出：广西荣和企业集团有限责任公司投资建设五一西路富德村A1地块改造项目。

从2013年距离现在有近8年的时间，江南区五一西路片区乐富坡“城中村”综合改造项目可谓是“旧改马拉松”。

此前网上公示关于江南区五一西路片区城中村综合改造项目的相关公告此前披露整个旧改项目规划上千亩，具体城市更新多少体量，有待之后实际出让情况为准。 2.地块分析点评： 把目光放回GC2021-009地块。该地块占地约161亩，2宗相邻商住宗地组成，体量近35万方，可谓百亩大盘。

GC2021-009地块位置示意图值得关注的是，相比于市面上在售的旧改项目普遍4.0以上的容积率，该地块的容积率或是目前南宁旧改项目中比较低的一个，两宗地容积率上限仅3.0、3.5。 再加上地块建筑限高80米、100米，建设高层住宅为主，建筑密度适中，可预想规划建设楼栋楼有适当景观面的楼间距。 地块将配建1所幼儿园和1处菜市场，满足小区业主日常生活所需。

GC2021-009地块实景（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）
地块临近片区两大主干道五一路和沙井大道，驾车经沙井大道连接秀厢大道、清厢快速路去往西乡塘、兴宁和青秀都较为便捷。近两年，江南区可谓是南宁的旧改大户，分布有多个在售旧改项目，以及推进的旧改项目，包括华润江南中心、华润西园悦府、万丰岭上建安、五一中路片区站城一体化综合改造项目等。此次荣和拿下江南161亩旧改地，一方面进一步深化了江南通过旧改“蝶变”的发展，同时也补充了五一路板块的住宅供应（板块目前主力在售项目为金成江南壹品、云星钱隆江景、深石|汉华·锦上城，价格区间在1.02万-1.18万元/㎡）。 3.地块案名及猜想： 而关于项目的案名，若你是地产人，相信这段时间早已被朋友圈刷屏的海报“剧透”：荣和·伍壹大道。

根据网传信息及图片，荣和·伍壹大道计划建成商住一体小区，总建筑面积约27.08万平方米，地下建筑面积5.8万平方米，包含12栋29/34层住宅，预计2022年底建成。项目可容纳1万多人，配置购物、健身娱乐、美食广场，星级酒店等设施。

对标荣和所开发的带有“大道”的项目：荣和公园大道以及荣和公园大道·华府，均属于升级迭代的豪宅系产品。

荣和公园大道·华府实景图（图片来源：荣和集团官网）
以此来看，荣和·伍壹大道有可能会往改善型“豪宅系”的产品来打造。但江南区又是传统的刚需重镇，除了一线江景地块之外，鲜有豪宅项目，因此小克推测荣和·伍壹大道或作为作为一个改需和刚改项目进行定位，预计售价略高于周边项目，或在1.15w+（仅供参考，定价还受产品定位影响）。就在前两天，小克驱车曾路过地块附近，发现地块周围已经围上了荣和的围挡，一个看似是售楼部的建筑在建设中（由于当时是晚上，光线条件不佳，并未拍图），看来项目距离面市不远了。关于荣和·伍壹大道究竟打造一个怎样的项目，相信不久就会揭开谜底。

2牛湾岛359亩综合地块“大结局”霖峰12.4亿拿地，或造文旅综合体 和荣和拿下江南161亩旧改地类似，青秀区仙葫大道南面、牛湾半岛的GC2021-010综合地块出让也是无悬念。

和此前业界猜想的情况一样，由广西霖峰投资有限公司（霖峰控股集团）拿下，成交总价123969.3629万元（折合约12.4亿元），成交单价和成交楼面价分别为345万元/亩和2815元/㎡。 1.为什么是霖峰拿地？ 回答这个问题，我们先看看地块“苛刻”的竞买人资质要求：竞买申请人或其母公司须为亚太旅游联合会会员单位。竞买申请人在报名参加竞买前，须由青秀区政府牵头，市文广旅局配合出具书面审核意见后，方可报名参加竞买。可见，这又是一个“产业挂钩”地块，青秀区重大建设项目之一。相关资料显示，霖峰控股集团的母公司——深圳市霖峰投资控股有限公司是亚太旅游联合会会员单位。 历经20多年，这家公司已经集金融（保险）、文化旅游、珠宝、城市综合体开发运营以及城市更新等业务为一体，布局遍及广东（广州、深圳、东莞、惠州）、广西、陕西、海南、北京、内蒙古等地。在广东多座城市，霖峰积极参与城市更新和文旅项目的开发，以珠宝为主题的园林式文商旅综合体，且致力整合珠宝全产业链平台。比如今年2月霖峰首进广州的北山村旧改项目，规划以产业驱动城市更新，在北山村打造珠宝产业港，引进不少于300家知名珠宝品牌。又如被誉为「中国最美8大海岸」之一的深圳大鹏新区的小三门国际滨海文旅岛项目，霖峰也正参与开发。

霖峰发布拿地海报以此来看，霖峰确实举办拿地的资质和实力。其“操刀”牛湾文旅岛项目，值得期待。 2.地块分析点评： GC2021-010地块总占地358.956亩，由7宗地（4宗商住+3宗产业）组成，最大计容建面合计约44.01万㎡（商住宗地累计约37.91万㎡，占比整体约86.1%）。

GC2021-010地块位置示意图根据建设规划要求，地块三、四、五、六均为商住地；地块一配建文化艺术中心；地块三配建青少年活动基地；地块二为娱乐康体用地，建设不少于30000㎡的养生康体中心；地块六建设不少于50000㎡的滨水风情商业街区。此外，地块还须配建2所幼儿园、1所小学、1所中学等配套。可以预见，未来项目建成后，将呈现一个大型文旅综合体项目，自成生活圈。据克而瑞不完全统计对比，这有可能是目前青秀区出现的占地面积最大的一幅文旅地块。 值得关注的是，地块明确了住宅用地和产业用地同步建设，并明确规定产业用地项目工期达到一定标准方可批准商住宗地的商品房预售或现售等。也就是说先建产业，带动就业、吸附人口，或有效避免了单纯卖房“画大饼”。这一点，小克举四只“爪”赞成。

GC2021-010地块实景（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）
再来聚焦地块周边。从区位和资源上看，该地块或是青秀区仙葫牛湾半岛“处女地”。 依托牛湾半岛三面环江，相比于普通的江景，这样的环江岛屿带来的环抱江景在南宁更为罕见。 交通方面，地块可快捷通达南宁东收费站、仙葫五合大学城、仙葫半岛、龙岗半岛等交通优势。另外，地块处在南宁向东的城市发展主流方向上，未来发展将接收到一定的发展红利，同样值得期待。 3.牛湾文化旅游岛你知多少？ 牛湾文化旅游岛项目，你对TA究竟了解多少？小克为你“科普”一番。

南宁牛湾文化旅游岛项目效果图（来源：网络）网传南宁牛湾文化旅游岛项目信息（来源：网络）网传南宁牛湾文化旅游岛项目概念分布图（来源：网络） 去年，南宁牛湾文化旅游岛项目曾入围广西2020年统筹推进建设项目中预备项目。

其中提到，整个项目可建设总用地面积约1200亩，规划有玉文化博览园、海丝文化公园、2公里滨水生态活力公园、五星级度假酒店区和特色度假民宿群、高端康养基地、国际学校及生态居住区。划重点来说，今天出让的约359亩地，只是牛湾文化旅游岛项目的部分地块。另一方面，这其实不少牛湾文化旅游岛项目第一次出现在政府公告中。早在2019年公布的《南宁青秀区2019年市层面重大项目进展情况月报表（1—6月）》中便披露：牛湾文化旅游岛项目项目总投资约350亿元，打造以文化、旅游、婚庆、健康服务、国际教育等产业为重点复合型产城融合城市创新区。

此前相关公告，披露南宁牛湾文化旅游岛项目（来源：青秀区政务网）项目建成后，预计年均产值将超100亿元，年均产生税收约8亿元，年均客流超1500万人次，新增就业岗位超过2万个。 2020年11月，青秀区政府官网通报项目征迁工作取得实效：牛湾文旅岛内三个项目累计完成征地4561亩。

（来源：南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁中心官网）从2019年到现在霖峰拿地，牛湾文旅岛项目一直在层层推进，如今可谓将正式落地，仙葫五合片区或将进入升级2.0时代。对于牛湾文旅岛项目，我们也将持续关注。

12房企角逐五象南28亩

建发1880万元/亩斩获，楼板价破“9”

▼GC2021-012号地块，位于南宁综保区华威路南面、海德路东面（五象南板块，平乐大道西侧），占地28.481亩，纯住宅用途，容积率上限3.0，计容建面约5.70万㎡，建筑限高≤80米。

地块采用“现场挂牌出让，报价不低于底价、价高者得”竞价方式，地块起始总价约2.28亿元，起始单价800万元/亩，起始楼板价4000元/㎡。

这场现场土拍吸引了12家品牌房企参拍，除了此前已布局五象南的彰泰、荣和、龙光、金科、中梁，其余几家多是“新面孔”或在南宁小有成绩，中交、花样年或是今年在南宁一级土拍市场初次亮相，华宇、龙湖、当代、建发进驻南宁时间不长，还有斡旋南宁市场几年但未尝胜果的金地。

现场加价每轮20万每亩，建发、当代竞拍到最后阶段，建发最终以更高应价成功摘牌拿地。整场竞价共计55轮，最终地块竞得者：南宁兆悦房地产开发有限公司（建发房产），成交总价53543.7066万元（折合约5.35亿元），成交单价1880万元/亩，成交楼板价9400元/㎡，溢价率135%。

地块竞价最后阶段，现场屏幕画面（来源：广西土投圈微信群）

地块成交海报（来源：克而瑞广西）

此次拿地，是建发布局南宁第9个项目。自2018年1月以来，建发已在南宁、柳州双城布局10个项目，以新中式建筑为主，并且根据不同区位，定制适合区域客群的居住产品。

在过去的3个多月中，建发接连在南宁龙岗东（→点此回顾此前土拍）、五象湖西（→点此回顾此前土拍）、柳州桂柳路低密居住区（→点此回顾此前土拍），以及五象南“攻城略地”，积极获取优质土储，规模化扩充版图，发展迅猛。

截至2021年3月30日，南宁建发房产项目布局示意图（来源：建发房产）

建发五象南项目地块成交单价1880万元/亩，楼板价9400元/㎡，比今年1-2月五象南板块住宅成交楼板价4400元/㎡，足足高出了五千元每平米。并且，超越了去年荣和斩获28亩纯住宅地块（荣和五象院子一期）的成交单价1311万元/亩（→点此回顾此前土拍），以及超过金科新项目的地块实际楼板价8k-9k/平方米（→点此回顾此前土拍）。

克而瑞数据显示，2021年1-2月五象南板块成交面积15.67万㎡，是全市主城区40多个板块中的成交担当；成交均价10188元/㎡，部分楼盘高层住宅更是打出“9”字头起的价格。如今地块成交楼板价破“9”，地价赶超房价。

尽管如此，但其可售体量有限，猜测其或打造差异化的改善型产品，可售套数对整个区域板块或者整体市场的影响不大。分析师推测，建发五象南项目预计售价或1.5w+（仅供参考，定价还受产品定位影响）。

为何五象南那么“热”？为什么这块地那么抢手？

近年来，房企热争五象南高价地，主要看中这里承接五象湖居住价值外溢，同时也是中国（广西）自贸试验区南宁片区、南宁综合保税区双重利好叠加区域。路网、配套日渐完善，产品选择面广，新房高层住宅主力价在10000-13000元/㎡，相对五象湖核心区15000元/㎡~“2w+”，有一定价差空间，也是部分购房者青睐置业五象南的原因之一。

“麻雀虽小五脏俱全”，但周边路网完善，地块相邻主干道规划有公交站亭，未来或将可快捷换乘至附近的地铁2号线延长线站点，以及3号线延长线站点（规划）。

GC2021-012地块航拍实景图

（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）

建发五象南项目仅28亩，面对周边多个百亩大盘（绿地朗峯、荣和五象院子、金科新项目、金科城、万科金域国际、建工城等），又将如何突围，将带来怎样的产品或惊喜，我们将继续关注。

网拍耗时2个半钟、154轮激烈竞价

招商蛇口首次进五象，楼板价8196元/㎡

▼GC2021-013号地块，位于南宁邕宁区大村街以西、滕福街以北（规划五象火车站附近），占地46.611亩，商住用途，容积率上限2.5，计容建面约7.77万㎡，建筑限高≤80米，沿水系第一排建筑限高控制在60米以内，建筑总量（不超过10%）。

地块采用“网上挂牌出让，报价不低于底价、价高者得”竞价方式，地块起始总价约4.66亿元，起始单价1000万元/亩，起始楼板价6000元/㎡。

据不完全统计，这场网拍吸引8家品牌房企参拍，不乏实力国企，以及在龙岗深耕的品牌房企。

耗时2个半小时、报价155笔，最终地块竞得者：南宁招商汇天房地产有限公司（招商蛇口），成交总价63671.1792万元（折合约6.37亿元），成交单价1366万元/亩，成交楼板价8196元/㎡，溢价率36.6%。

地块网拍成交页面（来源：南宁市公共资源交易中心网站）

地块成交海报（来源：克而瑞广西）

此次拿地，是招商蛇口布局南宁第8个项目，首次开疆五象新区，落子龙岗半岛。自2013年8月以来，招商蛇口在南宁相继开发了招商雍景湾、招商禧园、招商樾园、招商榕园、招商境界、招商十里云裳、招商·樾江府等项目。此外，招商在柳州柳东新区开发柳州招商境界项目。（→点此回顾此前土拍）等项目。此外，招商在柳州柳东新区开发柳州招商境界项目。

招商五象龙岗项目地块成交单价1366万元/亩，楼板价8196元/㎡，比今年1-2月龙岗板块住宅成交楼板价6495元/㎡，高出了1701元每平米。并且，仅次于去年龙光斩获五象大道41亩商住地块（龙光·玖悦府）的成交单价1494万元/亩（→点此回顾此前土拍），仅次于去年蓝光拍下江湾路西侧一宗地块（蓝光芙蓉山悦其中一期）实际楼板价8217元/㎡（→点此回顾此前土拍）。

克而瑞数据显示，2021年1-2月龙岗板块成交面积7.88万㎡，成交均价11455元/㎡，在售高层住宅主力价10500-12000元/㎡。

值得注意的是，地块出让公告明确要求，该项目用地采用装配式建筑技术建设，须采用预制楼梯板、预制楼板和预制内外墙板等部品部件。即招商五象龙岗项目，将采用“三板”装配式建筑，施工更高效，施工环境更环保，但与此同时，建设成本或将有所增加。分析师推测，招商五象龙岗项目预计售价或1.3w+（仅供参考，定价还受产品定位影响）

尽管如此，这地块同样热门，主要是其区位占据龙岗商务E街区，是比较近规划建设的五象火车站，未来高铁、地铁双铁生活圈可就近享受。并且，地块相邻处有规划小学、邻里中心，附近还有中学、综合三甲医院、万达茂等丰富配套，出行便捷。

GC2021-013地块航拍实景图
（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）

GC2021-013地块周边基础及市政设施情况示意图

而招商五象龙岗新项目临近景观水系，建筑限高80米（沿水系局部60米），适合打造低密小高层或多层居住区。

值得注意的是，龙岗商务E街区范围内可开发的住宅用地不多了，除了招商新拿的地块，还有在售的龙光·玖珑湾、东鼎雍和府，以及待出让的1幅住宅用地。

招商蛇口在南宁五象首个项目，将带来怎样的产品或惊喜，我们将继续关注。

龙岗商务E街区规划（规划图来源：南宁市自然资源局网站）