地价逼近“8”字头！荣和拓土五象南，银河龙湖联手扩容凤岭南项目

南宁微楼市 2022-05-16

Editor's Note

5月27日南宁土拍战报

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文/小克008

克而瑞广西南宁土拍战报

5月27日上午10时，南宁两场土拍同时进行，一场是网络竞价五象南板块约28亩纯住宅低密地块，一场是现场竞价凤岭南滨江板块约9.7亩商办地块，尽管地块规模体量不大，但两幅地块均有各自区位优势、齐全配套，吸引数家品牌房企积极参拍，竞价激烈，最终成交地价逼近8000元/㎡，溢价率均在150%以上。其中，荣和3.61亿拓土五象南，成交楼板价7866元/㎡；银河龙湖联手1.50亿拿地扩容凤岭南项目版图，成交楼板价7400元/㎡。

这两幅地块为什么那么“抢手”？房企选择不惜高价拿地的背后逻辑又是怎样的？小克梳理其中一二脉络，相关解析。

226轮报价！成交楼板价7866元/㎡

荣和3.61亿斩获五象南28亩纯住宅地块

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GC2020-041地块位置示意图
（点击图片，可放大查看）

地块成交海报（克而瑞广西制图）

#CRIC广西南宁土拍战报#【荣和3.61亿“网拍”斩获五象南28亩纯住宅地块，成交楼板价7866元/㎡】

成交时间：2020年5月27日上午10时56分，地块编号：GC2020-041；地块用途：城镇住宅用地；地块位置：南宁综保区海德路东面、金良路北面（五象南）；占地面积：27.571亩；规划设计要求：容积率>1.5且≤2.5，建筑密度＞18%且≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米；最大计容建面：约4.60万㎡；竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价500万/亩、起始楼板价3000元/㎡、起始总价约1.38亿元；参拍房企：荣和等数家；竞价报价：共计226轮；
最终地块竞得者：南宁市荣和辰景房地产有限公司（荣和集团）；成交总价： 36145.4302万元（折合约3.61亿元）成交单价： 1311万/亩；成交楼板： 7866元/㎡；溢价率：162.2%。

部分竞价记录（点击图片，可放大查看，详细可复制以下网址浏览器打开）
https://www.nnggzy.org.cn:3081/GTJY_NN/list_cj2?hasShowBackBut=1&code=2481

成交结果（点击图片，可放大查看）

【小克点评】

这幅地块仅约28亩、体量4.6万方，貌似“不起眼”，但它的区位、周边配套，以及地块素质（规划指标）注定不一般，备受各大房企关注。特别是地块周边已布局项目的房企，拿下它更容易扩容区域版图，以及本身积累新老客户，新房销售也将得心应手，并且能够话语权。

由于是网络挂牌出让，小克尚未能统计全具体哪些房企参拍，但已了解到除了荣和，周边几个项目的房企也有个别参与该地块竞价，以及在五象核心区自身已有一定土储的房企大鳄参拍，对于地块的重视程度之高，不亚于百亩以上的大地块。
该地块位处广西自贸试验区南宁片区内，南宁综合保税区内，也是五象南板块。规划建设的地铁3号线南延线站点公示、南宁国际旅游度假区开工建设、片区内多个产业园区投入使用、全国品牌房企争相进驻……多重利好推动，五象南是继五象湖、五象三中、总部基地、良庆大桥南、龙岗之后，五象新区又一个置业热门板块。

地块直线距离平乐大道约850米，周边路网完善，并且地处较为安静地带。地块西面、北面、南面均为居住区，东面为规划邻里中心、敬老院、市政公园、医疗用地，1.2公里范围内有2所小学、2所中学，以及规划商业用地、汽车4S店等。
地块本身素质高，目前区域鲜有容积率2.5及以下的低密纯住宅项目。附近新建商品房项目最大容积率多在3.0-4.0，而2.5以及以下的仅有龙光玖珑郡的商墅产品。建筑限高80米，适合打造26层以内高层、小高层产品，户数预估在500套以内（有待之后项目总平公示，这里仅为个人估测）。

小克看来，荣和此次拓土五象南，是“自己突破自己”，成交地价再次“登顶”板块之峰。荣和深耕广西27年，以“立足南宁，区内重点开拓，辐射全国”为发展战略，已布局南宁、柳州、桂林、北海、玉林、贵港6城30余个项目。那句“凤岭北，荣和造”，已被南宁购房者和业内广为流传，目前荣和布局凤岭北项目多达10个。

在南宁“整体向东、重点向南”重点发展战略方向上，全国TOP20房企以及本土老牌劲旅都争相进驻五象核心区、龙岗片区、凤岭南滨江板块、兴宁东—三塘板块、仙葫片区等，市场竞争格局愈加激烈。近年，荣和在向东和向南拓展布局的步伐，似乎比部分房企“迟了一些”，且目前在五象布局项目数量以及土地储备量上，尚未能延续“凤岭北，荣和造”势头。

2017年10月，荣和首进五象，布局银海大道的荣和半山华府项目（约126亩）；同年11月，连拿五象南两幅地块，开发荣和五象学府（约150亩），成交楼板价4650元/㎡，也是在这次土拍前“登顶“了板块内的地价峰值。2019年7月布局仙葫半岛滨江低密项目荣和澜山府（约182亩）。

而今日（2020.5.27），荣和拓土五象南更是被看作“自己超越自己”，势在必拿，角逐数家房企，激烈竞拍竞价报价合计226轮，最终荣和以总价3.61亿元、单价1311万元/亩竞得地块，成交楼板价7866元/㎡，再度“登顶“了板块内的地价峰值（其成交单价也是板块单宗住宅用地成交单价的峰值）。就此，荣和南宁向东、向南布局项目的版图也进一步加码。

而新地块距离目前在售的荣和五象学府不足1公里，小克推测新项目或是荣和五象学府三期新组团用地，并且项目营销中心和示范区或继续延用此前的，一定程度节约成本，并且方便新老客户以及业主就近看房。产品上，或有所优化，主推面积段或变化不大。

目前，荣和五象学府在售二期80-125㎡（建面约）2+1房至4房，参考均价13000元/㎡。

而新地块项目产品何时亮相？定价几何？小克将继续关注。

荣和南宁拿地后发布的官宣海报

银河、龙湖再度联手
1.5亿拍下凤岭南9.7亩商办地块

成交楼板价7740元/㎡

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GC2020-040地块位置示意图
（点击图片，可放大查看）

#CRIC广西南宁土拍战报#【银河龙湖联手1.5亿拍下凤岭南9.7亩商办地块，成交楼板价7740元/㎡】

成交时间：2020年5月27日上午，地块编号：GC2020-040；地块用途：商务金融、商业；地块位置：南宁市青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧；占地面积：9.678亩；规划设计要求：容积率＞2.5且≤3.0，建筑密度＞28%且≤45%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米；最大计容建面：约1.94万㎡(商务金融占35%-40%，其余为商业)；竞价方式：现场挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价611万/亩、起始楼板价3055元/㎡、起始总价约0.59亿元；参拍房企：渝银（重庆银河与龙湖联合体）等4家；
最终地块竞得者：南宁市渝银实业有限公司（重庆银河、龙湖联合体）；成交总价：14982.2406万元（折合约1.50亿元）成交单价：1548万/亩；成交楼板：7740元/㎡；溢价率：153%。

成交结果（点击图片，可放大查看）

【小克点评】

为何这“mini”商办地块吸引数家房企激烈竞价，且最终成交溢价率达153%？

小克看来，地块规划和其区位优势，起到一定决定因素，也是参拍房企看中的。

这幅现场挂牌出让的商办地块，不足10亩，体量不足2万方，商业为主，商务金融占比计容建面约30%-40%，建筑限高100米内，小克推测，适合打造“几层商场+写字楼+酒店式公寓“形式，总部办公、小型商圈；或者“商业+商办”的商办公寓楼，适合投资、创业、过渡型居住等。

地块位于凤岭南滨江板块，那安快速路、龙岗大桥、凤岭南路主干道环伺，路网发达、通勤率高，可快捷来往凤岭南片区、东盟商务区、龙岗片区、仙葫片区等。并且，地块西面紧邻银河龙湖江与城项目配套建设的大型商业“天街”，全国商业地产IP自带流量，将助推凤岭南商圈升级。
此次参拍房企除了重庆银河与龙湖联合体外，还有2家区外企业，以及广西1家本土房企。经过数轮激烈竞价，从起始单价611万元/亩到最终成交单价1548万元/亩，重庆银河与龙湖联合体最终以1.50亿元拍下，成交楼板价7740元/㎡，可见其拿地战略性深耕片区发展。据了解，此次拿地是重庆银河与龙湖联合开发的江与城项目扩容至约124亩，一并开发。
目前，重庆银河已布局南宁2个项目，包括银河龙湖江与城（合作开发，凤岭南滨江板块）、新项目银河江湾明珠（独立开发，凤岭南滨江板块）。
龙湖在南宁布局多个项目，银河龙湖江与城、双珑原著（合作开发，凤岭南滨江板块），龙湖春江天越（合作开发，相思湖片区板块），叁仟悦（合作开发，兴宁东板块），龙湖冠寓（长租公寓，相思湖板块），时代朝阳（新项目商业综合，合作开发，龙湖智慧商业运营约4万㎡的时代街区）等。
这两家重庆房企进驻广西南宁短短1年多，快速扎根、稳健扩张。克而瑞数据显示，南宁银河龙湖江与城在2020年4月商品住宅销售金额4.09亿元、成交面积3.40万㎡、销售套数307套三项业绩，登顶4月份南宁市商品房单盘榜。

2020年4月南宁商品房项目销售榜（克而瑞广西发布）

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