“王炸”利好出炉，龙岗这次终于干掉了自己的软肋！

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

收录于合集 #区域测评 13个

文/易居企业集团·克而瑞分析师

龙岗，近期在各项规划方面利好不断，是南宁楼市近期的话题王。

比如南宁市自然资源局近期在官网发布的关于南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划(修编) (草案)报送审批前公示》（以下简称“规划”），便犹如一颗“重磅炸弹”，使得龙岗、尤其是龙岗商务区E街区，再度强势登上了南宁楼市“热搜”。

龙岗商务区E街区，将打造一个集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团，打通了龙岗片区的“任督二脉”，未来将拥有高铁+地铁“双铁”加持，持续成为南宁人置业关注的重点片区。

换句话说，龙岗的业主笑得更开心了；想要置业龙岗的人更迫切了；而分布在龙岗片区、尤其是龙岗商务区E街区范围内的楼盘，也更受关注了！

一纸规划出炉，龙岗强势登上楼市“热搜”

对于龙岗来说，龙岗商务区E街区的规划可谓是一剂发展“强心剂”：既补齐了商业方面短板，又丰富了教育资源，且优化了交通路网。

根据规划，龙岗商务区E街区为那安快速路、五象大道、永福路、新邕路所围合区域，规划总用地约155.29公顷（2329.35亩），总人口1.6万人，是龙岗商务区的重要组成部分，规划形成“一心、一廊、四轴、两组团”功能结构，将打造集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团。

商业方面，规划范围内包括6幅商业服务业设施用地以及1幅邻里中心商业用地。

换句话说，龙岗将增添6个商业体和1个邻里中心，商业不再只是个别项目的小型商业mall，体量将由贫瘠转变为丰富。

不仅如此，良庆立交东北部地块E-30还将布局一座地标商务塔楼，限高不超过150米，满足一定条件还可按不超过180米控制。

简言之，未来这一片区也拥有自己的摩天大楼，拔高龙岗商务形象。

教育资源上，龙岗商务区E街区将规划设置1所42班小学，1所15班幼儿园，1所9班幼儿园，服务半径覆盖整个组团。

在已建成投入使用的五象新区第三实验小学、民主路小学五象校区、江湾路小学等学校的基础上，未来龙岗教育配套将更为丰富和完善。

另外，该规划也让我们重新审视这个片区的交通。这里，我们先聚焦路网建设。

规划显示，龙岗商务区E街区将形成“两横两纵”（那安快速路、五象大道、新邕路、永福路）路网结构。其中，那安快速路、五象大道将成为组团主要对外联系道路，同时完善内部支路网系统。

这样一来，龙岗东西向依托五象大道、新邕路，南北向依托那安快速路、永福路形成的四条城市发展轴，不管去五象总部基地、龙岗中心居住区，或是凤岭北，都很便捷。

同时，青山大桥将龙岗与凤岭南连通，使得两个板块商业等配套可以互通共享，加大人员流动，发展齐头并进。

可以说，龙岗商务区E街区规划既是“强心针”，又是“催化剂”，短短几张规划图以及千余字的公告和规划，就把龙岗推上“楼市头条”。

五象火车站被“剧透”，“双铁”加持这次是真的

其实，纵观规划的交通部分，路网的优化只是“前戏”，更大的“重头戏”则是“剧透”了五象火车站的功能定位。

规划指出，南宁铁路枢纽将规划形成南宁站、南宁东站、五象站“三主”客站布局。五象站升级为主枢纽客运站，以承担南向、东南向动车作业为主，主要办理南钦铁路、南玉城际动车始发终到作业，以及贵南、南广、柳南高铁、云桂铁路至南钦铁路动车通过作业。

这里的重点便是：五象火车站升档为与南宁站、南宁东站同级的主枢纽客运站。未来拥有南宁三大铁路客运枢纽之一的龙岗，将是城市发展的重点区域之一。

同时，根据南宁目前的轨道交通线网规划，地铁4号线一期预计今年西段（洪运路站-楞塘站）开通运营，待五象火车站位稳定后再开通东段（五象火车站-龙岗站）。

简言之，五象火车站还将实现地铁接驳。未来的龙岗，将拥有“双铁”加持，成为一个拥有高铁+地铁的TOD板块之一。

抱紧了城市交通发展“大腿”的龙岗，特别是龙岗商务区E街区，未来发展可谓潜力无限，大有可为。

龙岗西“断货”，房价加速上涨

龙岗这场翻身仗打得漂亮

纵观近些年来五象新区的发展不难发现，作为五象新区一员的龙岗，起步相对较早。但在市场关注度以及房价高度上，龙岗相比同期甚至后来开发的五象蟠龙、五象湖板块等板块，还是有所欠缺。

不过从成交数据上来看，近年来龙岗备受投资和刚需购房者青睐，成交数据一直领衔市场。2019年，龙岗就以110.89万㎡的成交量位居各大板块商品住宅成交面积第一。

数据来源：CRIC广西

而进入2020年，分析师更是关注到，龙岗最早开发的龙岗西一带，目前大多数楼盘已经进入尾盘阶段，可选的房源越来越少。更让不少刚需焦虑的是，随着地铁+高铁+E街区这样的“王炸”组合注入龙岗，投资价值水涨船高，这个板块的房价正在加速上涨，进入门槛或会越来越高。

从土地市场来看，今年2月拍出的龙岗地块，楼板价已经破“8”，近期，更是有龙岗楼盘打出“2万+”的房价，让众多购房者加速了买入龙岗的步伐。

分析师认为，在一大波利好注入，地价房价看涨之际，龙岗，预计在2020年迎来逆袭翻身的一年。一方面板块价值突飞猛进，此前一直“潜伏”的利好正“浮出水面”，在今年将加速兑现。另一方面，随着龙岗不少楼盘售罄，板块的房源也会越来越稀缺，尤其是在核心位置，占据优质配套的项目会越来越“吃香”。

对购房者来说，目前买入龙岗，机会点在哪里？

E街区占据天时地利，毛坯+双铁新盘即将入市

从目前来看，龙岗最早开发的龙岗西一带楼盘基本接近尾盘，而龙岗东滨江一带由于地价较高，一些新盘价格也达到1.5万元/㎡，对众多刚需购房者来说，门槛相对要高，几乎很难够得着。

分析师建议可以重点关注兼具自住和投资价值的龙岗“E街区”板块，也就是拥有能够近享地铁+高铁+E街区，以及近万达茂多重利好的板块。

对于这样一个兼具投资和自住的高价值板块，购房者刚好赶上了龙岗E街区的“头啖汤”。目前，区域内已出让的地块中，近期刚亮相东鼎·雍和府，主推高弹性、毛坯地铁房，值得购房者重点关注。

从区位来看，东鼎·雍和府地处E街区板块，周边路网发达，毗邻地铁4号线（在建）青平坡和五象火车站两大地铁站点，同时毗邻五象火车站（在建）、五象大道。三横三纵便捷路网+车站+高铁+地铁+门户大道组合，周边万达茂、园博园、学校、医院等配套丰富，以雍和府为原点，形成立体TOD生活圈。

东鼎·雍和府效果图

项目占地40亩，项目由本土两大本土实力代表东投集团和中鼎集团联合打造。

东投集团是玉林市直属国有企业, 为玉东打造成为“玉林城市新中心、绿色生态、田园都市的创业宜居新区”做出了贡献。

中鼎集团，是玉林本土实力房企，入邕后首发项目中鼎公园首府，在产品、品质方面也收获市场好评。

作为二者在南宁强强联合的首个项目，东鼎雍和府首期产品无论是在户型设计、得房率等方面都十分出彩，均为大开间、大阳台设计。分析师认为，综合地铁+高铁+E街区规划优势，以及价格来看，东鼎雍和府性价比较高，是刚需、刚改和投资客“上车”的不错机会。

【写在最后】

近10年，南宁房价翻了将近一番，坚定地走出了一条“涨涨涨”的路线。错过了“5”“6”字头的南宁，在今年多个2万+、3万+项目接连入市的态势下，南宁哪些板块仍前景看好、性价比凸显，区域内哪些项目要抓紧出手？下期克而瑞将从大数据角度，分析南宁楼市热点板块的发展前景和房价，筛选时下最值得出手的板块和项目。

END