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再引热议！南宁13条地铁线网、五象一小扩建、多个片区新控规调整…
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13条地铁线网规划获市政府批复
近日，《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》获得市人民政府批复。这也为南宁市轨道交通第三轮建设规划上报国家发改委审批提供了规划依据。本次线网规划范围与南宁市在编的国土空间规划范围一致，重点研究主城区范围，扩展研究至市域范围，规划期限为2020年至2035年。
规划期线网方案由13条线路组成，包括8条轨道普线和5条轨道快线，规模约592.6km（其中主城区规模为429.4km），共设站307座（其中换乘站147座），构建了“环线+放射线”“快线+普线”多层次的网络体系，提高了城市综合交通服务水平。
线网规划中结合主城区规划空间结构及对外铁路、公路枢纽布局，构建了环线及8条轨道普线，支持城市主、副中心的规划发展；结合空港新城、武鸣副城区、伶俐六景新城、那马与大塘组团这四个城市指状拓展方向构建了4条轨道快线进行了服务覆盖，拉近了外围新城与主城区的时空距离，支持南宁大都市区的规划发展。
至2021年底，随着我市轨道交通5号线的开通，南宁市运营的轨道交通线路将达到5条。本次线网规划的获批，标准着南宁轨道交通发展将进入了新的阶段。
小克查询了下，在今年上半年南宁市发布的《南宁市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提及，南宁地铁线网规划涵盖6号线、3号线南延、5号线北延、5号线南延、2号线东延二期、1号线北延、机场线、武鸣线共8条地铁工程。其中，6号线一期基本确定，与5号线南北延线、2号线东延二期、3号线南延、S1（机场线吴圩机场-玉洞段）、S2（武鸣线线）划入“十四五”建设项目中。
对比看看以上两个规划图，我们不难发现，新获市政府批复的线网规划，相比“十四五和远期2035”的规划，多了S0号环线、7号线、8号线，柳沙、凤岭南滨江（三岸）、沙井、经开区板块/片区将受益。
小克快评：南宁地铁规划新一轮“取经之路”还在路上，还要经历向上申报的一道道关、层层批复，我们再耐心等等，毕竟修地铁是耗时耗财，牵涉多方综合考量。
02
五象一小拟扩增南校区42班
7月2日，南宁市自然资源局网站发布《南宁市教育局申请办理南宁市五象新区第一实验小学南校区项目<建设项目用地预审与选址意见书>行政许可事项批前公示》。
公告中提及，为解决五象新区第一实验小学目前学位紧张问题，拟扩大校园规模，根据城乡规划管理有关规定，现南宁市教育局申请办理南宁市五象新区第一实验小学南校区项目《建设项目用地预审与选址意见书》行政许可事项被提前公示。公示结果如下：
一、项目地址南宁市良庆区打铁岭路南侧，即现有南宁市五象新区第一实验小学南面。
二、项目占地面积及四至范围项目占地面积约39707.93平方米，折合59.56亩。项目用地南面距离环城高速约90米，西面为规划公园绿地、东面为预留公共设施用地（详见项目位置示意图）。
三、项目建设内容及规模 南宁市五象新区第一实验小学南校区项目拟建设42班小学。
据悉，在2021年良庆区小学/初中招生服务地段划分正式方案中，提及按照“房户一致、独立产权、实际居住”优先的原则，参照下列排序方法分批排序录取，录满为止。超量的生源在区域内按相对就近原则统筹安排。
而五象新区第一实验小学的招生路段划分是：平乐大道35、37、39号（宝能城、华润二十四城、绿地国际花都），坛兴路27号（万科魅力之城）。刚刚过去的周末（7月3-4日），南宁市公立小学相继开展了今年秋季招生小学一年级的报名工作。
五象新区第一实验小学位于五象新区打铁岭路18号，学校设计规模为36个班建制，学校已于2016年9月学校已经建成开学。2019年秋季学期在校学生人数1852人，40个班，其中一年级12个班，学生549人。
而在2020年4月，南宁市良庆区教育局发布关于良庆区中小学招生工作的通告（2020年第1号），该辖区内的南宁市五象新区第一实验小学（以下简称五象一小）经过摸底调查今年有530名适龄儿童有就读需求，超出学校既有学位接纳能力，超量生源将分流到辖区内尚有学位的公办学校就读。
这一学位“分流”公告，在当时一发布就引起不少热议，特别是原本可划分到五象一小的小区住户家长们。
今年是学位“分流”第二年，如今五象一小南校区建设项目用地预审与选址的批前公示，预示着解决学位紧张的问题将进入实质性的解决阶段；如果审批通过，项目建设等工作也将安排上日程，而中小学工程建设周期一般是1年到1年半左右，如果审批和建设按时的话，预想2022年或2023年秋季或能建成；届时，周边几个小区的家长们也不用为五象一小的学位不够而担忧。
小克快评：想家长所想，急家长所急。家长盼望建设五象一小新校区，以保障学位充足，而新校区的办学环境、教学设施、师资力量等方面，也期盼同等或合理配置。
03
五象新村停车场上盖TOD项目
7月2日，五象新村TOD项目再次公示控规：《五象新区玉洞片区东部地区（局部）新村停车场上盖项目控制性详细规划》（以下简称“控规”），经南宁市人民政府批准，于2021年2月25日开始实施，现予以公布。
本“控规”实施后，如有与之前规划文（图）件不一致之处，以本“控规”为准。本“控规”施行过程中，如遇有涉及内容依法依规维护调整的，本公布页面恕不另行更新，以依法依规批准公布的调整成果内容为准。
从五象新区管委会自然资源局披露新闻，我们可了解，这个项目或是广西首个停车场上盖TOD城市综合体，位于五象新区平乐大道以西、良玉大道以南，在南宁轨道地铁2、3号线换乘站平良立交站换乘站地面停车场上盖（
对比今年从最新的土地使用规划细分图可知，对比今年2月的《玉洞片区平乐大道新村停车场上盖项目控制性详细规划深化方案的批前公示》，最新披露控规范围相比一是减少了西南住宅区，意味着西南角住宅用地不包含在该TOD整体项目内，未来或是其他项目的居住用地。再者，南部区域相比此前减少了部分绿化用地。
新控规里，各功能分区均好。住宅用地集中分布在西北、东南；办公、商业用地集中在东北、东部；1所中学、1所幼儿园、1所小学教育用地位于中部和西南；主要公共设施配套上，西侧为广场，南部为绿化区，东侧有行政办公。
地块用途上，五象新村停车场上盖TOD项目主要为轨道综合开发用地、公园绿地、防护绿地组成。这一项目上盖区域以及地面内，还有多条纵横支路网，联通良玉大道、玉岭路、平乐大道等。玉岭路和那莲大道间为公园绿地、防护绿地。
功能结构分区上，停车场主要上盖中学、幼儿园、商业、咽喉区绿化等。四周为住宅区、商业商务区、小学，配建1处轨道综合办公楼、1处变电站、1处派出所、绿化区等。
功能结构分区图
虽然此次新控规文件没有透露太多细节，但从此前2月份的公示里，我们可以了解学校配置规划主要为：轨道停车场上盖区域建筑限高24米，1所42班小学、1所42班中学，1所24班幼儿园，目标实现服务半径覆盖整个项目。而关于住宅、商业、办公、行政用途建筑限高，是否调整，尚待官宣。据悉，本“控规”有关规划成果可按依申请公开方式，具体详询市自然资源行政主管部门。
小克快评：南宁楼市热议TOD已有几年，真正意义TOD落地项目并不多。五象新村停车场上盖的TOD项目，更像自成一体“小世界”，同时共享五象湖片区丰富的配套资源，备受期待，我们也将继续关注它的一步步“成长”。
04
东盟商务区局部用地调整
6月30日，南宁市自然资源局公示的《南宁市中心城区凤岭片区FL-12（东盟商务区）单元控制性详细规划及城市设计局部地块维护方案公示》，规划范围 东至铜鼓岭路、南至凤岭南路、西至青秀路、北至民族大道围合区域，总用地面积约3.5平方公里（折合约5250亩）。
我们来“找不同”，以及对应目前区域卫星地图，我们能看到东盟商务区内还有数处是在建工地或闲置待开发用地。
这次新控规，主要有以下6处重要调整：
1、中越路、中新路、中柬路交会处，三祺广场、广西金融广场南面的原“幼儿园宗地+商务宗地+供电宗地”，调整为“幼儿园宗地+商务宗地+公园绿地宗地+供电宗地”。目前，深圳市骏业云谷投资发展有限公司在建的中国—东盟市长大厦。
2、中新路与中泰路交会处，领世郡1号东侧的原广场宗地，调整为公园绿地宗地。
3、中柬路与中泰路交会处，利海亚洲国际东侧的原幼儿园宗地，调整为幼儿园宗地。
4、中缅路、桂雅路交会处，凤岭1号与五洲国际间的原供电宗地，调整为科研宗地，即目前已建好的绿城水务调度检测中心。
5、桂花路、莲花路交会处，天昌东盟中央城C区南面的原“幼儿园宗地+公园绿地宗地”，调整为“创业产业宗地+幼儿园宗地+公园绿地宗地”，目前已建有南宁市教育局直属第一幼儿园。
6、桂花路与市三中青秀校区间、南宁科技馆旁的原公园宗地，调整为教育用地，是小学还是初中还是九年义务制学校，目前尚未明确。
小克快评：翻阅历史，东盟商务区和五象新区的启动时间大致相近，至今已有十六年历史。如今的东盟商务区已成为南宁城市名片之一。新控规调整，或完善区域内教育配套、产业配套、商务服务等方面配置平衡。
05
安吉片区局部用地调整
7月2日，南宁市自然资源局公示的《南宁市中心城区安吉片区控制性详细规划局部地块维护方案公示的公告》中，重点提及及西乡塘区（高新区）安吉片区3地块进行调整。我们来“找不同”，对应目前区域卫星图，找到相应位置：
地块一：位于安吉大道西侧（或是新希望的希望城项目待开发组团），用地面积约为20.44公顷（306.6 亩），原来4宗商住地块，其中东北角的商住宗地的一半部分调整为1所幼儿园+1所小学，完善片区教育配套。
地块二：位于发展大道东侧（吉兴西路南北两侧的春城家居广场、安吉青苹果家居城、福安家家居广场)，用地面积约为17.37公顷（260.55亩），其中北区的2宗商业地块“商改住”，调整为住宅宗地+幼儿园宗地+小学宗地；南区1宗住宅地块、1宗商业地块，相应调整用途，增加商业、减少住宅。
地块三：位于吉兴西路北侧（大嘉汇尚悦旁，现广隆二手车市场位置），用地面积约为3.6公顷（54亩），由商业宗地调整为住宅宗地。
7月3日，南宁市自然资源局公示的《南宁市中心城区安吉片区控制性详细规划局部地块维护方案公示的公告》中，重点提及西乡塘区（高新区）发展大道以东、安园西路以北局部地块进行相应调整，规划用地面积约为31.45公顷（471.75亩）。我们来“找不同”，对应目前区域卫星地图，找到相应位置：
该调整局部地块恰好位于大商汇国际社区西侧，或是新希望的希望城项目待开发组团。
地块东部商住宗地为新希望锦城，西南角商业宗地为屯里商业广场，北部为心圩江景观水系，西南的商住宗地用途不变，东南尚待开发的商住宗地则调整为物流仓储用地。
目前安吉板块和相邻板块在售新房项目较少，且数个项目尾盘阶段，克而瑞数据显示，2021年1-6月安吉板块商品住宅成交均价10451元/㎡。今年7月2日，冠利6.52亿斩获南宁西乡塘区2幅旧改地块合计约82亩，是继冠利幸福苑项目后，时隔四年再拓土安吉片区。（→点此回顾此前土拍）。
小克快评：城北安吉还有居住区待建设，教育配套将完善。
06江南沙井局部用地调整
调整的宗地两单元北至富锦路、西至沙井大道、南至南站大道、东至壮锦大道。规划调整总用地面积约7.25公顷（108.75 亩）。
其中，融晟公园大地小区内的融晟小学北面1小宗住宅宗地和配建幼儿园调整为小学宗地，即融晟小学扩建工程。
而融晟天河海悦城极地海洋世界南面待开发宗地，土地用途“商改住”，原商业、商务宗地调整用途为商住宗地+1所幼儿园。
今年5月，南宁国际商业贸易中心项目（融晟公园大地）批前公示了其D区部分用地由商业办公转为商品住宅用地，按照要求，D区商业建筑面积不超过74856.9㎡、办公建筑面积不超过43000㎡调整为普通商品住房；不少于5406㎡的商业办公用地调整为15班幼儿园用地。
小克快评：2021年是南宁首批“商改住”获批元年，盘活待开发的商办用地，以达到去商办库存，又能完善居住需求和教育配套补充。同时，商住市场竞争格局也存在新的“变局”。
南宁临空经济示范区两大片区新规划
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文章来源：CRIC广西，部分规划信息来源南宁市自然资源局网站，相关报道来源南宁晚报等；本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；公众号“广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”编辑，转载请注明出处。
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