近40亿起拍！五象大湖区2幅百亩宅地谁将“啃”下？

CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师蓝婷

近期，五象湖东再度迎来两幅优质地块的拍卖，合计约366亩、近40亿起拍。出让的这两幅地块均是上百亩地块，相距约600米，都要求配建幼儿园以及中小学。土拍日分别在8月27日和9月1日。

两幅地所处区位的商业、生态资源丰富、路网发达，因此一经挂牌就备受关注。

两幅地块分布示意图

出让地块信息一览表

五象湖核心地段土地供应较少，一有地块出让，就会引起开发商的争抢。今年6月，万科在此版块拿下约84亩的商住用地，成交板楼价达到1.4w+，溢价率高达135.08%，成为了五象湖东地价“天花板”。

可以预见的是，8月底、9月初又将有好戏上演。

两大地块须配建幼儿园、中小学

五象湖教育资源再添一笔

【1】

GC2021-054商住地块需配建1所幼儿园、1所小学及农贸超市

8月27日现场挂牌出让的GC2021-054地块，位于良庆区平乐大道东侧、玉洞大道南侧（五象三中附近）。

GC2021-054地块周边实景图（航拍技术支持：财讯网络/桂土科技）

地块占地190.30亩，由3宗地组成。地块一、二容积率最大容积率为4.0，地块三最大容积率为3.0；最大计容建面合计约42.89万㎡；地块一、二建筑高度≤100米；地块三建筑高度≤80米。

地块起始总价约23.16亿元；起始单价1217万元/亩；起始楼板价5400元/㎡。

地块建设主要内容有：

（1）地块用于建设五象新区14、15号和那黄村11号农民安置项目。须建设不少于14.45万㎡的安置物业（按4969元/平方米由政府出资回购），安置不少于1700人。其中，安置住宅建筑面积不少于10.2万㎡，安置商业建筑面积不少于4.25万㎡。地块三中需要在道路交通较优越的位置整合安置商业指标设置一处相对集中安置商业综合体，建筑面积约1.5万㎡。无偿提供机动车停车位1445个。为被安置群众建设共350㎡办公用房和群众活动中心。地块一、二、三内各建设1处文化活动站（建面≥400㎡）。

（2）地块一、二、三须设置社区居家养老服务用房各1处、婴幼儿照护服务场地各1处，党群服务中心用房集中设置于地块三，不少于1处。

（3）地块三外西南面须配建1所36班小学(50.97亩),土地划拨价款为92万元/亩。地块三内配建1所24班幼儿园（约18.41亩，建面≥8640㎡）。

（4）地块一外西面已建成一所220KV变电站，出让地块项目的规划设计应符合相关规范要求。

该地块对于竞买人资质要求：竞买申请人须具有安置房项目（含农民安置项目、保障性住房、经济适用房或公租房项目，不包含代建项目）开发建设经验（提供与政府签订的建设协议、土地出让合同、划拨决定书、建设工程竣工验收备案证书或预售许可证之一进行核验）方可报名参加竞买。

该地块对于竞买人资质要求较为苛刻，门槛有一定指向性，推测该地块或是光明城市项目的储备用地，或“地有所主”、悬念不大。根据地块最大容积率和限高推测，开发商大概率会打造24层以上的高层产品。

另外，地块红线范围外的一些不利因素，小区的规划设计和整体布局，对于开发商具有一定挑战性或局限性；对于购房者来说，未来项目看房也应留意售楼部里是否有相关不利因素的公示信息。

【2】

GC2021-055地块含安置住宅，需配建中学+幼儿园：

9月1日现场挂牌出让的GC2021-055地块，位于良庆大道以西、夏林路以南（地铁2号线坛泽站附近）。

GC2021-055地块周边实景图

（航拍技术支持：财讯网络/桂土科技）

地块占地175.764亩，由2宗地组成。地块一最大容积率为3.5；地块二最大容积率为3.0；最大计容建面合计约38.16万㎡；地块一建筑高度建筑总量10%≤100米，其余建筑≤80米；地块二滨水建筑高度第一排≤60米，第二排≤80米，其余建筑≤100米。

地块起始总价约16.70亿元；起始单价950万元/亩；起始楼板价4376元/㎡。

地块建设主要内容有：

（1）地块用于建设坛泽村9、10号农民安置项目。须建设不少于11.9万㎡的安置物业（按4969元/平方米由政府出资回购），安置不少于1400人。其中，安置住宅建筑面积不少于8.4万㎡，安置商业建筑面积不少于3.5万㎡。无偿提供机动车停车位不少于1190个。为被安置群众建设共300㎡办公用房和群众活动中心。建设1处文化活动站（建面≥600㎡）。

（2）地块一、二、三须设置社区居家养老服务用房各1处、婴幼儿照护服务场地各1处、党群服务中心用房各1处。

（3）地块二西面的地块三为项目配建的1所42班中学（78.930亩），土地划拨价款为92万元/亩。地块二内配建1所24班幼儿园（约18.41亩，建面≥8640㎡）。

（4）地块二内有一株古树名木，须按照《广西壮族自治区古树名木保护条例》要求落实古树保护工作，竞得人须在五象新区管委会生态环境局的指导下开展古树名木保护工作。

从这幅地块的容积率跟建筑限高也能看出，开发商拿地后也大概率是要做小高层、高层产品，地价起步比较低。地块内有一颗古树名木，可能会增加开发商的开发、维护成本。

地块周边配套丰富

区位优势显著

区位上看，这两幅地块都位于五象湖板块，周边学、铁、商、医疗等配套样样齐全，还拥有稀缺的五象湖景资源。目前，周边已经有多个小区交付使用，居住氛围相对浓厚。

交通方面，两幅地块最近的三个地铁站为五象湖站、平良立交站、坛泽站；那黄大道、玉洞大道、平乐大道等主干道，出行十分便利。那黄大道往北可至玉洞大道，连通五象核心区。向南则连通南宁绕城高速，可去往江南、西乡塘等区域；

教育资源方面，两幅地块本身配建2所幼儿园+1所36班小学、1所42班中学，而周边还分布有五象第一实验小学、南宁三中五象校区、良玉小学，教育配套完善；

自然资源方面，地块周边分布有楞塘中湖、五象湖公园等；

商业方面，GC2021-054地块本身配建1所农贸超市，两幅地块2公里内还分布有合景悠方，宝能环球汇，五象万象汇等商业体，未来或将形成商圈。

五象湖公园航拍实景

（航拍技术支持：财讯网络/桂土科技）

周边在售产品均价1.2万~2.5万+/㎡

产品多样，竞争较为激烈

两幅地块本身配建安置物业（政府回购）占比总计容建面比例分别约33.69%、31.18%，加上学校土地购置和建设成本，以及农贸超市和一系列公建部分成本，测算下来，两幅地块实际起始楼板价或在7000元每平米；再加上相关安置协议里提及的附加条件，对于开发商资金实力和运营经验要求颇高，可售商品房的产品如何实现更多的溢价，也是比较有考验的。

目前，周边新房分布有龙光天瀛、阳光城光明·未来悦、五象·澜庭府、彰泰府、建发·五象印月、建发央玺等多个楼盘，参考均价在15500元/㎡-23000元/㎡之间。产品涵盖高层、洋房、别墅、公寓等，刚需至改善的毛坯房、装修房等。

在走量盘和高端盘的夹击下，这对未来两幅地块的项目来说，是一个不小挑战。

若两个地块成交，将给片区和板块新房市场增加新鲜血液，居住氛围增强，而且它们是将打造规模的百亩以上的大型社区，购房者也将有更多置业选择。

大猜想：你认为8月27日、9月1日南宁土拍，会有哪些房企参拍或拿地呢？欢迎评论区留言。

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