克而瑞广西土拍战报
10月南宁土拍犹如入冬，接连延期、终止多幅优质地块，而10月29日由本土国企广西旅发以8.52亿底价摘牌五象总部基地旁约87亩商住地块，成交单价980万/亩，成交楼板价4742元/㎡。该地块须配建近221亩名木园+14亩21班幼儿园+67亩48班小学，这些配建用地须支付划拨费用，整体实际拿地总价超10亿元。
接下来2021年最后两个月，南宁土拍迎来岁末井喷期，已有10幅地块合计超千亩“已上架”。五象地块占据半壁江山，备受关注。
下面，我们一起速览南宁10月土拍收官，展望11、12月土拍预告。欢迎大家文末写留言，互动交流，觉得不错点赞、在看、转发三连。
【1】
旅发底价摘得五象“心头好”地块
教育配套补齐，上学不再愁跑远
10月29日的南宁土拍现场，较为平静，仅一家竞买人参与报价举牌，最终一轮底价即成交，地块竞得者：广西旅发民旺房地产开发有限公司；地块成交总价85167.4194万元（合计约8.52亿元），成交单价980万/亩，成交楼板价4742元/㎡。
广西旅发民旺房地产开发有限公司，隶属广西旅发置业集团；广西旅发置业集团为广西本土大型国企广西旅游发展集团（简称“旅发集团”）旗下二级子公司。
GC2021-072地块成交海报（制图：克而瑞广西）
此次成交的GC2021-072地块，位于五象新区核心区腹地之一——自治区重大公益性项目片区，也是涵盖在五象总部基地板块内（备注：置业区域板块的划分，仅供参考）。我们摊开地图，地块所在的自治区重大公益性项目片区，被看作五象新区的“大心脏”。如今，占地5平方公里的南宁五象新区自治区重大项目片区基本建成，广西规划馆、广西美术馆、宜家家居/荟聚购物中心、星级酒店等已投入使用，五象明珠、万科金域中央、保障房项目小区等已有业主入住。
2011年6月的相关控规
（来源：南宁市自然资源局，上图标注为笔者标注，非原规划上有）
克而瑞数据显示，南宁五象总部基地板块2021年1-9月商品住宅成交面积8.77万㎡，成交均价15740元/㎡。此前最近一次同板块成交住宅用地还是2020年5月，威宁以19.7亿元底价摘牌青运村项目，其成交楼板价4250元/㎡（→点此回顾）。目前板块内及周边在售高层住宅项目普遍13000-20000元/㎡。而地块相邻的万科金域中央、万科紫台的住宅产品已基本售罄。可以说，此次成交的商住地块，或成为所在区域的“稀缺新房”。
根据商住地块规划和旅发此前开发的住宅项目，小克个人推测，旅发五象新项目或将26层以下的高层、小高层，户型产品或以满足刚需、改需为主，房间空间尺度也相对宽松，延续国企楼盘住宅亲民价，售价参考未来入市时周边一、二手房的价格。如果说你期待它能打造成五象湖“四大天王”2w+项目那样，就目前旅发置业现有的产品体系，可能不太现实。项目的亲民价，还是值得期待的。
2020年12月的相关控规修编
（来源：南宁市自然资源局，上图标注为笔者标注，非原规划上有）从地块航拍全景上看，地块周边路网已呈现，周边配套“铁学商湖园”优势凸显。
铁——地块一、二，分别近距地铁3号线广西规划馆站、庆歌路站约300-400米内，即出小区最快步行一个路口就到地铁站。学——地块二南面将建1所21班幼儿园和1所48班小学，片区内还规划有1所小学和初中（或九年义务制学校）。
商——五象商务街内除了已开业了乐悦酒店，计划开业的五象富安居，还有自身大型商业体、写字楼等已落外架，在建星级度假酒店。地块一与宜家家居/荟聚购物中心仅一路之隔。此外，未来还将受总部基地商圈、五象湖商圈辐射。
湖——地块一、地块二西面不远处是小五象湖，地块二南面即五象湖，高层住宅或景观视野较佳。
园——地块一、地块二所建的商住小区，被五象岭森林公园、中央公园、五象湖公园、名木园、总部基地休闲公园环伺。
GC2021-072地块航拍（来源：克而瑞广西，识别二维码即刻进入VR全景看地）或许你会疑惑，如此优质地段，堪称各大房企眼中“心头好”地块，为何仅有一家企业竞拍？
其实，地块出让公告里已有相关提示，对于地块竞买申请人的要求和入场门槛颇为严格，能拿到土拍“入场券”资格的企业很少：
竞买申请人须提供符合《名木园项目园林设计方案要求》的方案，且经广西壮族自治区机关事务管理局出具符合条件的书面审核意见后方可报名参加竞买。
也就是说，这一设置门槛，更多的关注企业对于名木园的前期打造和后期维护；如果审核意见不通过，即使有雄厚资金实力的企业，或没有运营公益性配套（特别是公园园林的），也不一定能稳拿土拍“入场券”。旅发集团，作为广西大型国企，深耕自治区公益项目片区已有十年时间（注：广西城投早在2011年前在此开发项目），它也是对这片热土规划最熟悉的企业，也符合竞买人申请资格。国企旅发此次揽下“心头好”地块，不仅是建设两个商住地块，还将配建名木园、幼儿园和小学。对于片区住户而言，休闲配套、教育配套得到补充，是非常看好的。这里猜想，将要建设的名木园，或被打造成类似南湖名树博览园，为市民提供多一个休闲与科普的公园，五象未来又多一个打卡地。
展望不久的将来，名树园将与邻近的五象森林公园、生态恢复公园绿地、中央公园、五象湖公园、总部基地休闲串联成又一大片的城市绿肺，天然氧吧，周边住户和上班族也将近享绿色宜居生活。
GC2021-072地块航拍（来源：克而瑞广西，识别二维码即刻进入VR全景看地）再者，地块的成交，将配建1所21班幼儿园、1所48班小学，也将实现片区教育配套的落地，也是一大利好。
此前，五象明珠、万科金域中央/万科紫台、自治区重大公益性项目片区保障性住房项目的住户反映过自己孩子适龄上学远，目前只能暂时分配周边学校上学，期盼片区学校早日建好。
2021年南宁市良庆区小学、初中招生地段划分中，以上几个小区是被划分到一两公里外的五象新区第四实验小学、五象湖初级中学。在人民网政府留言板的2020年7月15日的回复，我们可知，“自治区重大公益性片区规划建设有1所小学和1所中学（含初中、高中），均由广西旅游发展集团有限公司负责投资建设。”
今年1月，南宁市自然资源局网站发布《自治区重大公益性项目控制性详细规划（修编）对图则编号A-1-3地块维护方案的公示》，保持A-1-3地块规划为中小学用地性质不变，由初中、高中用地调整为小学、初中用地，即取消原规划高中，增加规划小学。初中用地面积增加至5.27公顷（79.05亩），班级数由≥30班调整至42班；小学用地面积为4.85公顷（72.75亩），班级数为48班。这规划新建42班初中+48班小学，位于五象明珠小区南面，以明辉路一路之隔。
2021年1月相关控规修编部分地块调整（来源：南宁市自然资源局）整体来看，此次成交地块配建的休闲配套和配套落地的关注度更高，其建设住宅项目产品，还是比较值得期待的。
旅发深耕五象“大心脏”
低调做地产，做强做大核心产业据了解，广西旅游发展集团有限公司（以下简称“旅发集团”），是2014年1月8日，由广西城建投资集团和广西旅游投资集团合并重组，成立的大型国有独资企业。旅发集团深耕南宁五象公益性项目片区，这里已成为广西对外宣传的重要窗口。它开发了“两馆三街”（即广西规划馆、广西美术馆，五象商务街、民族风情街、文化街），及中央公园、小五象湖及片区内市政基础配套设施等初具规模。2018年3月相关控规修编（来源：南宁市自然资源局）旅发集团在南宁开发片区内的五象明珠、紫金城（民族风情街配套项目部分组团）、保障性住房项目等，均已交付。此外，目前其南宁在售项目主要有：瀚林熙水台（与瀚德合作开发）商办大平层，旅发·春天里办公公寓，文化街·璞玥（商业联排）、紫金城（商办产品为主）等。而地产开发，只是旅发集团经营领域的一小部分，在楼市里的整体表现是较为低调的。五象明珠小区实景图（来源：克而瑞广西，拍摄于2021年8月）而整合发展以旅游为核心的产业链，是旅发集团的核心竞争力。相关数据显示，截至2021年1月，旅发集团总资产570亿元，是广西目前旅游要素全、产业链条长的大型国有企业。旅发集团已在南宁、柳州、桂林、北海、防城港、河池等旅游资源丰富的市县规划建设了一批影响力大、带动性强的重大旅游基础设施和旅游产业项目。过去五年，南宁德福庄园、三江程阳八寨景区5A提升工程、中国月也侗寨、斗牛场、百家宴等重大文旅项目，以及北海涠洲岛旅游综合体等重大旅游开发项目建成开业。据披露，旅发集团在“十四五”将紧紧围绕旅发集团“旅游、城建、康养”三大主业，做强做大“健康、旅游、城建、文体、科技、金融、实业”七大核心业务板块。南宁进入岁末土拍井喷期
五象占据半壁江山，青秀兴宁江南亦有地
在旅发揽下五象核心区约87亩商住地块当天，10月29日，南宁市自然资源局网站发布了3则出让公告，均来自五象大湖区地块，系此前终止的“回炉地”。10月下旬以来，南宁密集供地，目前累计计划出让经营性地块10幅、出让面积累计超千亩。近期南宁市区土拍预告（2021.11.16~12.8）：近期（11.16-12.8）南宁已确定计划出让10幅地块，合计约1179.576亩、计容建面总计约236.23万㎡，起始总价约83.08亿元。
这10幅地块分布在五象（良庆5幅、邕宁2幅），青秀、兴宁、江南（均是各1幅），涵盖了蒲庙板块、龙岗板块、五象南板块、五象三中板块、凤岭南滨江板块、邕武板块、五一路板块等。
据悉，日前（10月15日），五象新区管委会组织召开2021年五象新区土地市场座谈会，邕宁区、良庆区政府以及27家房地产企业参加。召开会议的主要目的是为全面掌握五象新区土地市场状况，充分了解企业经营现状及困难，更好开展土地“招拍挂”出让工作。会上推介了五象新区第四季度拟“招拍挂”出让的12个住宅项目用地，并且对征拆情况及安置项目的安置要求作了介绍。
从最新上架的地块中，我们不难发现，部分“回炉地”如占地面积比较大的地块，已被拆分；部分地块的起始价、竞买保证金、配建安置物业建面等有所下调，且政府回购安置费用有所上调，还有竞得者付款方式和时限也有所放缓……总体来看，地块实质性降低了门槛，给房企有更充裕的融资时间，让投拓更清晰看到拿地成本与利润空间的预期。
接下来，我们将会分篇推文，单独针对同一板块或区域的地块，进行分类及详细分析，我们还将附上地块VR全景，敬请期待，关注公众号“南宁微楼市”、“广西地产大数据”。▼11月16日现场拍卖出让：GC2021-079地块，位于邕宁区八鲤路南面、仁信路东面；占地231.95亩，计容建面合计约43.02万㎡；地块一、二均是住宅、商业用途，配建18班幼儿园；地块起始总价约10.31亿元。
▼11月17日网上挂牌出让：GC2021-076地块，位于邕宁区天坛路北面、江湾路西面；占地73.028亩，计容建面合计约12.17万㎡；地块为住宅、商业用途；地块起始总价约6.21亿元。▼11月25日现场挂牌出让：GC2021-077地块，位于南宁综保区华威路南侧、华海路西侧及平乐大道西侧、华威路南侧；占地165.976亩（2宗地组成），计容建面合计约33.20万㎡（含安置物业约11.985万方，政府按4969元/㎡出资回购安置物业）；地块一、二均为住宅、商业用途；地块整体起始总价约11.05亿元。
▼11月25日现场挂牌出让：GC2021-080地块，位于南宁综保区华威路南面、金良路北面；占地73.58亩，计容建面约14.72万㎡（含安置物业约5.355万方，政府按4969元/㎡出资回购安置物业）；地块为住宅、商业用途；地块起始总价约4.78亿元。
▼12月1日现场挂牌出让：GC2021-081地块，位于良庆区渌仙路以南、坛泽路以西；占地162.335亩（3宗地组成），计容建面约37.98万㎡（含安置物业约10.88万方，政府按6828元/㎡出资回购安置物业）；地块为住宅、商业用途，配建1所15班幼儿园、1所42班小学；地块起始总价约14.61亿元。
▼12月1日现场挂牌出让：GC2021-082地块，位于良庆区那黄大道西侧、夏林路南侧；占地117.82亩，计容建面约23.56万㎡（含安置物业约7.82万方，政府按7231元/㎡出资回购安置物业）；地块为住宅、商业用途，配建1所24班幼儿园、1所36班小学；地块起始总价约10.01亿元。
▼12月1日现场挂牌出让：GC2021-083地块，位于良庆区夏林路北侧、那黄大道西侧；占地72.48亩（2宗地组成），计容建面约19.33万㎡（含安置物业约4.845万方，政府按8156元/㎡出资回购安置物业）；地块起始总价约10.00亿元。
▼11月19日现场挂牌出让：GC2021-067地块，位于青秀区凤岭南路以南、开泰路以东；占地84.416亩，计容建面合计约19.70万㎡；地块为商务金融、零售商业、城镇住宅、公共服务设施用途；地块起始总价约6.45亿元。
▼11月25日现场挂牌出让：GC2021-078地块，位于兴宁区邕武路东侧、恩湖路南侧、龙湖大道北侧（山渐青旁）；占地144.751亩（2宗地组成），计容建面合计约21.35万㎡；地块一为商服，地块二为住宅、商业用途。配建1所6班幼儿园；地块整体起始总价约6.04亿元。
▼12月8日现场挂牌出让：GC2021-071地块，位于江南区白沙大道以北，金华路东、西面；占地53.24亩，计容建面合计约11.21万㎡；地块一商业、商务用途，地块二和地块三均是住宅、商业用途；地块起始总价约3.61亿。
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