面对日趋挑剔的高端客户群体，改善、低密的院墅化产品逐渐成为市场趋势。
尽管如此，但由于低容积率地块供应端的短缺，院墅产品市场供不应求。
在南宁，在售项目超200个，但拥有院墅产品在售的项目却不足30个，而招商新城臻樾府作为难得的拥有合院产品的项目，面市仅3个月便取得10月龙岗商品住宅项目销售前三的好成绩。
它凭什么？上车南宁院墅的机会又还有哪些？↓↓↓
根据克而瑞157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示，三房户型成交占比达56.31%，较2020年增长0.28%，四房成交比重持续提升至21.34%，较2020年增长0.61%。两年间，豪宅成交量几乎翻了一倍。克而瑞157个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交24451套，同比增长71%，较2019年同期增长97%。
聚焦南宁，南宁市场改善需求也在不断上升，2016年至2021年1-7月，120㎡以上户型供应持续加码，120㎡以上户型成交量在全市商品住宅总成交的占比逐年扩大，占据约四成市场份额。在改善趋势下，生活水平逐渐提升的同时，消费者对于更贴近中国人文情怀的院墅产品的需求越来越强。要知道，静街深巷，白墙黛瓦的院墅不仅仅是“诗与远方”，更是国人对原始质朴家族生活期待的模样。同时，相对比普通高层住宅，院墅产品将院子围合起来，空间宽敞、功能齐全、私密性较强，生活空间由室内延伸到室外，将庭院空间利用到最大化，也更符合中国人“天人合一”的文化理念。市场上院墅产品多以中式庭院为主，而户型面积适中，紧凑性较好，舒适性高的院墅，具备高性价比的特点，是高端人群改善的优选。“有天，有地，有院子”，颜值与实力并存的院墅，你，会拒绝吗？作为不可再生的土地资源，限墅令的层层加码无疑让独栋别墅产品愈发稀缺。小克整理，自2003年至今“禁墅令”调控12次，调控力度越来越强。2019年12月“限墅令”政策更是进一步升级，政策指出：暂停办理别墅项目建设审批手续。“限墅令”下，南宁也处在“院墅荒”的暴风眼中，从数据表现也能窥探一二。从2016年至今，连续6年，南宁2.5以下（含2.5）容积率涉宅用地的供应建面均处于低值，年度供应建面在31-202万㎡之间。2021年1-7月，南宁容积率≤2.5涉宅用地供应建面仅占全市涉宅用供应建面的15%。其二，从院墅供应端来看，市场供应乏力，院墅产品稀少已是不争事实。克而瑞数据显示，2016年至2021年1-7月，南宁院墅供应面积都只占商品住宅总供应面积的1%左右，2020年是南宁院墅集中爆发点，供应占比虽然超过2%，但仍是低值。小克粗略统计，2021年1-7月南宁市场主力在售商品住宅项目约215个，其中院墅项目仅27个，占全市商品住宅项目总数的13%，可谓是“凤毛麟角”。其三，从院墅供求关系来看，南宁院墅产品需求热度不减，或将成为“稀有货源”。克而瑞数据显示，2016年至2021年1-7月南宁院墅整体供求比为0.86，市场供不应求。其中，2020年南宁院墅经历市场爆发，供求量均达到峰值。进入2021年，院墅产品新增供应日渐稀少，供应放缓，1-7月新增供应仅占2020年全年的31%，超过2020全年供应可能性较小。无论是土地端还是新房供需端，市场上高品质院墅产品会越来越少。在严格的政策之下，低容积率产品成为严控对象，正处于“卖一栋，少一栋”的藏墅时代。看过院墅的都逃不过“真香定律”，因为它的产品附加值够高。相对于洋房，院墅产品创新空间更大，不仅局限于户型内部的细节创新，户型外部可做的创新空间也较大；相对于叠墅的墅居体验有限，不能见天见地，而院墅两者皆可，更加符合到真正塔尖客户的置业需求；可见，院墅产品相对较好地融合了其他产品的优势，兼顾多元创新空间、良好墅居体验、产品兼容性和总价控制能力，更能满足改善人群对居住空间的想像。在市场上，院墅不仅自住属性更突出、居住更纯粹、更私密；其溢价能力也更强。放眼全国典型项目，如：杭州的绿城九龙仓桂语朝阳是院墅产品中“难买”的代名词。今年6月该项目开盘推出仅12套合院产品，却吸引了189组客户，中签率低至6.35%，也成了杭州第一个限售合院。其项目院墅均价也是远远高于杭州市商品住宅均价，达到了6.52万元/㎡，是杭州市商品住宅均价的2.14倍。物以稀为贵，是价值爆发的原动力，院墅实现高溢价现象同样也在南宁出现。从溢价两大指标看，南宁院墅和全市商品住宅的均价比值，总价比值表现优异。近6年（2016年-2021年1-7月）南宁商品住宅及院墅的均价比值平均值为2.01，总价比值平均值为4.97，溢价能力较强。克而瑞数据显示，2021年1-7月南宁院墅在售的项目个数仅占全市商品住宅在售项目个数的13%，全市只有27个项目有院墅产品在售。按地域位置划分，可把南宁院墅划分为三个层级，从位置上可以看出较为明显的院墅价差。其中，近郊院墅区间价1.29-1.57万元/㎡，城区次中心院墅区间价1.58-3.50万元/㎡，城区中心院墅区间价2.07-5.14万元/㎡，南宁院墅价差可达3.85万元/㎡，市场有所分化。不难发现，地段越中心、资源越集中的院墅产品，价格、价值越高，市场有所分化。而今天为大家实探的招商新城臻樾府，属于南宁院墅阶梯划分的塔尖层级，优势突出。从区域位置看，招商新城臻樾府所在的龙岗片区从拓土开荒到城市副中心，实现了进阶蜕变，在五象新区规划利好的辐射，发展红利不断。近期更是迎来南宁塔选址龙岗、五象火车站将尽快启动建设等利好消息，可以预见未来龙岗价值还将持续释放。一个是万亿央企巨擘，旗下双世界500强——招商蛇口，一个是中国房地产10强——新城控股，两大巨头强强联手，在南宁共同打造了首发新中式力作——招商新城臻樾府。招商新城臻樾府坐落于龙岗片区，主打智美院落生活，规划有高层、合院、叠拼三类产品，是南宁200多个楼盘中，难得的拥有合院产品的项目。更值得一提的是，招商新城臻樾府以0.56亿元成交金额，0.51万㎡成交面积，位列2021年10月龙岗商品住宅项目销售排行榜前三，热销龙岗，表现不俗。要知道，招商新城臻樾府今年7月面市，10月16日进行首期开盘，在如此短时间取得这样的成绩，可见市场和客户对项目的认可度较高。热销自有热销的原因，招商新城臻樾府到底强在哪？↓↓↓
聚焦招商新城臻樾府，在自然景观方面，紧邻340亩新坡湖公园景观（规划）、新坡湖水系（规划）、市政山体公园（规划），生态资源丰富。而在学区教育方面，项目北侧有步云中学（在建），南侧为规划小学，周边还有五象实验二小、步云小学、邕宁区第二初级中学、邕宁高级中学等，大学前教育资源较为充足。在商业配套上，项目距离约万达茂约1公里，中国锦园、天誉东盟塔等大型商业文旅综合体环绕四周，同时临近宝能城市广场，威宁邻家广场等。同时，前海人寿广西医院、南宁市五象养老服务中心等医疗配套分布项目四周，且投入使用。
生活在快节奏城市的人们，通勤、出行也讲究一个“快”字。招商新城臻樾府位于五象新区及青秀区交汇处，出门即那安快速环路，同时紧邻青山大桥，可快速切换双城区生活，享受双城区配套。从项目出发自驾约20分钟抵达东盟商务圈，约15分钟到达五象总部基地，出行畅达。更难得的是，项目直线距离地铁4号线约850米，与五象高铁站（规划中）约一个地铁站距离，路网四通发达。在地铁+火车站双助力下，招商新城臻樾府交通价值优势进一步凸显。项目周边交通示意图（图片来源百度地图，CRIC制图）
行业产品智能化，已然成为各大房企顺应时代需要掌握的一项技能。在南宁，虽然不少社区打着“智慧化”社区的口号，但实际也只是做到人脸识别、车牌号电子识别等较初级的智慧安防。打破初级，向更高级的智慧化社区进阶，是招商新城臻樾府的态度。项目除了拥有视频安防监控、周界报警、人脸识别对讲、室内安防报警、电子巡逻、无接触车牌识别这较为常规的6大安防系统以外，还将采用中心机房、智慧社区生活APP、无人机高空巡逻、高空抛物监测、AR智能安防眼镜5大黑科技，守护业主安全。这也意味着，在招商新城臻樾府将会出现较多的智能化生活场景，精准迎合当下都市人对智能化美好生活的人居需求。相较于市面上常见的普通高层住宅，南宁院墅十分稀少，尤其是合院类产品。加上，随着南宁改善性需求持续释放，大家对自住功能属性突出、且赠送面积较大的院墅有一定的置业需求。也因此，面积、价格适中的院墅产品在南宁较为畅销。回到招商新城臻樾府，项目容积率仅2.5，合计730户，由2栋叠墅，6栋合院，4栋高层组成。其中，6栋合院仅有74套房源，这也意味着只有少数人能拥有这一方院落。根据规划，招商新城臻樾府为新中式风，以王希孟《千里江山图》的画中节点为背景，构造了一环、三街、四园、四巷的景观空间，同时兼顾功能化使用，在景观园林中设置健康跑道、游乐中心、邻里空间、休憩廊亭、林荫夹道等，打造多层次的园林绿化。在楼栋排布上，招商新城臻樾府采用环湖梯形规划，确保了最大化观湖（新坡湖）视野。在户型设计方面，小克从置业顾问那里了解到，招商新城臻樾府目前主推高层建面约78㎡ 3室2厅1卫、建面约89㎡ 3室2厅2卫、建面约116-118㎡ 4室2厅2卫，同时合院也在火热推售中。合院均是清一色建面128㎡的户型，可拓展面积达256㎡，做到7房3厅3卫，价格预计3万元/㎡左右，300-600万总价即可拿下龙岗CBD的新中式山水院落。一栋128㎡建面的合院，连带夹层、顶层露台可实现6层的效果，户型各项功能空间完善。其中，地下负一层可做为私人爱好场，打造车库、家庭影院使用；夹层则是居家生活场，洗衣房可单独设置在此，干湿分离。来到地上空间，地上一层为家族休闲场，大尺度餐厅、客厅、庭院，都是承载生活点滴的空间；地上二层为主人生活场，25㎡主卧+17.2㎡衣帽间+8㎡卫浴间，高端改善人群的阔绰享受，当然也可以根据个人实际需求，将衣帽间改为单独的卧室使用。地上三层有2个卧室1个卫浴间，卧室做老人房、儿童房都可；地上四层是整个楼栋的顶层，可做书房也可做卧室，还配置了2个大露台，可270°观景。整体来看，合院高拓展、多功能、多房间的设计，不论是三代同堂或还是三胎家庭，都可以满足，而且项目前排合院紧邻水系，环境居住舒适度较高，对想在龙岗CBD置业的改善群体来说，是一个不错的选择。
建面约128㎡合院（点击图片看放大））
在高层户型设计方面，78-118㎡面积段跨度的房型，能满足不同购房群体的置业需求，其中三面宽大阳台、96%高得房率、高收纳厨卫设计是招商新城臻樾府高层户型的特点，而主卧、客卧、多功能房的全生命周期户型设计，更具实用性、功能性，可以实现更多居住可能性。写在最后作为招商蛇口&新城控股在南宁联合打造的首个项目，招商新城臻樾府无论是从产品规划、景观空间营造、楼栋排布上，在区域同类型产品中都较为突出。加上，龙岗规划红利、地铁、高铁站等价值附属，使得项目具有较强的抗跌能力，热销龙岗有迹可循。
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