第1360期【案例分析】噪音过大能否解除房屋买卖合同？

撰稿：房产纠纷组 刘琦 茅玉婷 

金乐慧 何丽雯 陈一扬

 白若冰 孔佳怡

排版：新媒体中心 成菓

审核：新媒体中心 成菓 陈湘

引言

在城市中居住，我们或多或少都会受到不同程度的噪音影响，近年来，因房屋噪音、小区环境布局、会所的提供周边会所等引发的矛盾也日益增多。

本文将以“王某、关某诉段某、李某房屋买卖合同纠纷案”来研究买房人能否以房屋噪音过大影响居住为由要求解除房屋买卖合同的问题。合同解除分为约定解除和法定解除两种情况，本文将侧重于法定解除方面进行介绍。

案情介绍

2016年10月12日，段某、李某（甲方）与王某、关某（乙方）、某房产中介公司签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，买受人王某、关某购买出卖人段某、李某坐落于和平人家小区的房屋，总价款114万元，补充协议价款变更为1136000元，该房款王某、关某已支付给段某、李某。

涉案房屋于2016年10月交付。2016年12月28日，王某、关某自行委托山东国正检测认证有限公司就涉案房屋的噪声进行检测，经检测认为涉案房屋噪音明显超出《GB22337-2008社会生活环境噪声排放标准》，不符合房屋的正常居住使用要求和标准，其购买该房屋的目的是居住，噪音严重超标致使其购买该房屋的目的不能实现。故王某、关某诉至法院，要求解除房屋买卖合同。

法院

判决

在本案中，原告以房屋有严重瑕疵，被告未尽到告知义务，致使合同目的不能实现为由请求解除房屋买卖合同。

一审法院认为争议焦点在于涉案合同是否符合法定解除的条件，最终以原告负有充分了解房屋基本状况，且其签订房屋买卖合同应视为其知晓并认可涉案房屋基本状况为由认定涉案合同不符合法定解除条件，判决驳回原告方诉讼请求。

二审法院认为本案争议焦点是涉案房屋买卖合同是否应予解除，着重审查室内噪音是否超标及其是否为解除合同的充分条件。二审法院认为原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。判决驳回上诉，维持原判。

案例

分析

由于本案由王某、关某单方面提起诉讼，故本案争议焦点为判断合同是否属于法定解除的范畴。基于此，本文将对此案是否满足合同的法定解除要件进行分析。

1.     法定解除权的构成要件

法定解除分为一般法定解除及特别法定解除，两者之行使均应满足法定解除要件：因不可抗力、当事人一方拒绝履行、不安抗辩、迟延履行、不能履行、不完全履行、不定期合同、附随义务违反、债权人迟延而导致违约；或属于承揽合同的定作人、货运合同的托运人方、物业服务合同中的业主等特殊主体，方可行使法定解除权。

2.     违约行为的认定

本案中，被告段某、李某对造成涉案房屋噪音问题并不存在违约行为。

首先，本案交易系二手房买卖，无法适用《中华人民共和国噪声污染防治法》第六十七条。

其次，根据本案房屋买卖合同中第三条规定：“经纪机构协助买卖双方到场查验房屋，共同对房屋及附属设施等进行验收交接。”而王某、关某已签订房屋交接确认书，应当认定王某、关某在合同履行时对房屋状况并未提出异议。

再次，本案王某、关某请求解除合同的主要理由是室内噪音超标影响居住生活，不能实现购房目的，但经过调查，噪声在合同签订前已客观存在，且来源未知明显可见；而原告王某、关某作为买受人，负有在购房前充分了解房屋户型结构、楼层位置、周边环境等基本状况的义务，在其签订《房屋买卖合同》时应当认定为其已经知晓并认可涉案房屋的基本信息及状况。

最后，根据法条及分析，二手房室内噪音超标不满足上述任何合同的法定解除要件，亦不符合房屋买卖合同约定的解除条件。

基于此，在本案的二手房买卖情形中，房屋噪声太大，购房人不能解除合同。

总结

居住环境和噪声污染之间的矛盾，已成为一个不容回避的问题。购房人与售房人因二手房噪声污染而产生的纠纷的数量也日渐增长。二手房噪声污染属于合同违约与侵权竞合的案件，购房人可以选择以违约为由请求解除合同，但并非每个购房人的主张都会得到法院的支持。就本案而言，购房人在购房时已经明知房屋噪声的存在，根据意思自治和风险自担原则，购房人应当承担房屋噪声对其带来的不利。

但在司法实践中也存在法院支持因房屋噪声太大而解除合同的案例，例如上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1017号民事判决书。该案例之所以会有不同，系因为合同当事人曾约定“质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保证正常使用功能”。因此对于广大购房者而言，如果能预料到可能的噪声风险（房屋处于交通主干道、高速路口等车流量密集区域或者比邻娱乐场所），便需要在房屋买卖合同中多留些心眼，高度重视保障房屋质量的条款。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

1.第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

2.第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

3. 第五百二十八条 当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

4. 第七百八十七条 定作人在承揽人完成工作前可以随时解除合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

5. 第八百二十九条 在承运人将货物交付收货人之前，托运人可以要求承运人中止运输、返还货物、变更到达地或者将货物交给其他收货人，但是应当赔偿承运人因此受到的损失。

6. 第九百四十六条  业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

《中华人民共和国噪声污染防治法》

 第六十七条　新建居民住房的房地产开发经营者应当在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，并纳入买卖合同。

新建居民住房的房地产开发经营者应当在买卖合同中明确住房的共用设施设备位置和建筑隔声情况。

本文由法援同学自己撰写，

不足之处，望各位指出！

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