广州旧村改造平台公司发展空间和合规化路径
尚法 勤勉 精专 共赢
李开华 合伙人
广东金桥百信律师事务所律师
01
前言
网查资料显示，所谓广州旧村改造平台公司有三种：第一种是自主改造的村集体自己成立的公司，第二种是由开发商自己成立的一些城市更新平台公司，第三种是由村集体及开发商以外的第三方（包括拥有神秘资源的人员等）成立的公司。
前几年笔者时常听闻某某旧村改造项目因为没有第三种平台公司（本文讨论此种平台公司，以下简称“平台公司”）所以项目推进不了，也时常听说有平台公司通过前期介入旧村改造项目后转卖项目给开发商获取巨额利益，该等利益高达按融资地块计容可售建筑面积500元/平方米以上。
但从2019年7月份开始，白云区几乎全部暂停已开展前期工作的旧村旧改项目，2019年10月增城区发布了不允许中介平台公司成为合作意向企业规定，广州市其他区也有政策趋严的态势。在这种情况下，平台公司风光不再，获取巨额利益的空间越来越小，平台公司面临转型的问题。
02
广州及各区现行政策规定
2020年2月21日广州市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（2020年3月1日施行，有效期5年，下称【2020】16号文），同时广州市城市更新局发布的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（下称【2018】1号文）失效。
【2018】1号文之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。【2018】1号文发布后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。此后各个区陆续发布了具体细则，其中白云区及增城区作出了比较严格的规定。
03
平台公司的发展空间
1、【2020】16号文适用旧村合作改造的情况，规定必要时村集体可引进合作意向企业进行旧村合作改造前期服务工作，但未规定必须引进合作意向企业（增城除外），理论上村集体仍然可以依法表决通过引进平台公司开展旧村合作改造的前期服务工作，并在具备招商条件村集体引进正式合作企业后退出。
但在旧村合作改造的实际操作中，由于政府对前期服务工作监管越来越严，村集体担心引进平台公司违反政策规定，从而影响旧村合作改造项目前期报批报建，平台公司基本不能参与旧村合作改造项目，失去了赚取巨大利益的基础。
2、【2018】1号文之前已成为旧村改造前期服务商的平台公司，以及实力较强成为旧村合作改造的合作意向企业的平台公司，由于旧村合作项目在具备招商条件后，引进正式合作企业应遵守严格的条件（注册资金、信用情况、总资产、开发经验、联合体等）和程序，平台公司大概率无法成为旧村合作改造项目的正式合作企业，原来通过拿到此类项目进行转卖获取巨额利益的方式基本无法实现。
3、由于平台公司背后往往牵扯很多村集体或政府个人关系，在实际运作过程中很容易出现贪腐问题或经济纠纷，民事甚至刑事风险巨大。
04
平台公司的合规化路径
1、平台公司回归旧改专业服务商角色，通过服务获取合理的利润。
在村集体选择自主改造模式下，由于不适用【2020】16号文，村集体仍可以依法表决选择引进平台公司，由平台公司协助村集体在政策允许的范围内开展意愿表决、基础数据调查、片区策划方案、实施方案、拆补方案等方面的工作，直到完成合同约定的工作。
2、有一定经济实力的平台公司可转型为合作意向企业。
【2020】16号文规定，合作意向企业注册资金不少于1亿元，且三年无违法不良信用记录。除了增城对合作意向企业要求较严外，转型为合作意向企业后，平台公司可以介入旧村合作改在项目。在具备招商条件后，如条件设计得宽松，或选择与开发商合作，转型后的平台公司仍保留了成为正式合作企业的机会，从而仍可以获取项目的巨大利益。
3、对经济实力欠佳但有一定资源和经验的平台公司，可以与开发商合作成立合作意向企业。
平台公司在与开发商签订的合作协议中，明确各方权责和利益分配等，以保障各方的经济利益。在此种情况下，在合资企业或开发商成为正式合作企业后，平台公司仍可以获取巨大的利益。笔者相信在现有政策框架下，此种方式将会成为平台公司获取收益的主要方式。
4、对不愿意转型成为专业服务商或按以上建议转型为合作意向企业的平台公司，可以考虑接受开发商的聘请提供旧村改造相应的服务，并按合同约定获取相应报酬。
05
结语
由于旧村改造项目规模大、融资地块无需招拍挂、博弈利益巨大，现在广州大部分开发商已将旧村改造拿地作为最为重要的方式。在广州及各区现有政策框架内，原来无比风光收益巨大的平台公司运作模式已经空间越来越小。平台公司为避免不合规运作导致的民事甚至刑事风险，应该认真学习广州现有的旧改政策，并聘请专业的律师进行合规性审查和指导，依法依规调整及规范商业模式及盈利模式，确保在合法合规的前提下参与旧村改造项目，获取合法合理的经济利益。
我的团队
金桥百信房地产法律部
金桥百信的房地产法律事务部是房地产开发行业的重要参与人，长期与相关领域的政府部门、开发商、投资银行、自用项目业主单位、境内外投资者提供开发经营的法律服务。同时，坚持与房地产协会、院校相关领域领军学者做法律事务的研发合作，为房地产企业和各类型、各阶段的房地产开发项目提供引导性的法律支持。
1.土地开发：土地资源整理和规划，征地拆迁补偿、安置，土地取得（出让或转让或项目收购），合作开发，新城区（建设）、城市更新、公共建设用地、农村土地承包经营权的设立与流转等；
2.房地产项目投资：项目考察与尽职调查，设计投资与并购模式，合同谈判，交易资金监管，审批与登记，税务安排，房地产不良资产及项目投资，海外房地产项目投资等；
3.房地产融资：融资项目的识别与计划、银行融资、房地产信托融资、债券融资、房地产资产证卷化等；
4.房地产经营：项目公司设立，营运的法律结构，预售、销售，按揭，租赁，物业交付，物业管理，物业商业业态布置与运作等；
5.相关争议纠纷的解决。
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