金桥法谈 | 物业公司收购法律尽调核查要点解析

 

李开华 合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

苏春贵 律师

广东金桥百信律师事务所

01

 前言  

2021年以来，物业管理企业的收购市场依旧火热，企业之间的中小型收购事件不断，争夺市场份额的意图明显。据CRIC不完全统计的数据显示，2021年上半年的时间里，物业服务行业间的收购总金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元。

2021年5月21日，香港交易所公布了有关主板上市盈利规定的咨询总结，决定从2022年1月1日起将主板的盈利规定调高60%，这意味着2021年系部分中小型物业公司最后的上市窗口期，由此激发了不少物业公司为抢跑上市发起更频繁的收购。

笔者近期参与几十宗物业服务项目收购法律尽职调查，在此结合实操经验，对物业公司收购应核查的要点进行解析，以期与读者进行交流。

02

基于物业服务行业特性应核查的要点

一、选聘物业公司方式核查

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，规定需要依法选聘物业公司。

《物业管理条例》第二十四条

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业公司；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业公司。

根据上述规定，建设单位选聘物业公司的方式主要有：

（1）通过公开招投标的方式；

（2）投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式；

因此，在法律尽职调查过程中，应核查标的公司取得物业服务项目时，是否已经过招投标程序或者行政主管部门批准采用协议方式选聘的证明，提示标的公司潜在的行政处罚或诉讼纠纷风险。

二、业委会取得业主合法授权核查

对于已经成立业主委员会的项目，委托物业公司提供物业服务，原则上业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同。

《物业管理条例》规定：业主大会决定选聘和解聘物业公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（《民法典》调整为“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。）

根据上述规定，对于业主委员会与标的公司签订的《物业服务合同》，应当核查是否已经召开业主大会表决，是否符合上述比例和人数的要求，以免因业主大会的表决或者业主委员会决议不符合法律规定引发无效或撤销争议。

三、物业服务合同备案情况核查

国务院发布的《物业管理条例》中未规定物业服务合同需要进行备案程序，但部分地方性法规和地方政府规章则对物业服务合同提出需要备案的要求，并对未将物业服务合同进行备案的物业服务人进行一定的处罚。

《广州市物业管理条例》第五十四条

建设单位与中标的前期物业公司签订前期物业服务合同的，物业公司应当自合同签订之日起十五日内在本市物业管理信息平台填报合同信息。

《广州市物业管理条例》第一百条

违反本条例第五十四条第二款、第六十条第一款和第七十七条第三款规定，……，由区房屋行政主管部门责令限期填报真实资料，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。

因此，在尽职调查过程中，应当通过多方面、多渠道获取并查阅标的公司物业项目所在地的地方性法规、规章等文件，核实项目所在地是否存在对物业服务合同需要备案的要求，若存在，应要求标的公司提供《物业服务合同备案证明文件》，核查备案情况，备案合同与实际合同是否一致，防止委托人收购成功，标的公司受到行政处罚，给委托人带来损失。

四、项目转包、挂靠情况核查

项目转包

项目转包系因物业公司为了获取利润，降低成本，或者为了增加名下业务规模，部分物业公司将承接的物业服务项目转委托他人管理，《物业管理条例》允许物业公司转委托部分物业服务业务，但明确禁止全部转委托。

项目挂靠

项目挂靠系因物业服务项目需通过招投标等相关方式获取，或开展物业服务需要某种特定的资质，而小型物业公司因成立期限及服务项目达不到要求等问题而未满足获取项目资格的要求，因此部分物业公司、个人或者通过借用其他物业服务公司的名义承接项目。

《民法典》第九百四十一条

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条

符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业公司将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。

（本解释于2020修正后，此条已删除）

《物业管理条例》第三十九条

物业公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

《物业管理条例》第五十九条

违反本条例的规定，物业公司将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

无论项目转包、项目挂靠，签订合同的主体系标的公司，即项目的管理、经营系以标的公司名义签署合同，但实际提供物业服务的主体确系第三方公司，因此若物业管理服务出现违法、违规或违约的情形，则标的公司作为第一责任人将面临直接承担法律责任的风险，极易引发法律争议。

因此，在尽职调查过程中，须重点核实：

（1）第三方公司是否具有相应的资质；

（2）第三方公司因项目而对外签署的合同，是否增加标的公司的风险。

（3）第三方公司提供物业服务及收取物业费情况；

（4）第三方公司因履行项目已发生或者潜在的劳动争议、法律争议风险等。

五、关联公司情况核查

实务中，物业公司通常与建设单位存在一定的关联性，双方之间可能存在一定的关联交易。

因此，在尽职调查过程中，应重点核查物业公司与关联公司签订的物业服务合同中的条款（有效期、价款、双方权利义务、违约责任等）是否公平合理，且需核实物业公司是否已经确认建设单位对项目做出的承诺（包括但不限于向购房者承诺物业服务费补贴或优惠情况，要求物业公司免除空置房物业费等），防止委托人收购后相关收益无法取得的风险，并且需要交易相对方的控股股东/实际控制人确保建设单位（委托方）不得因本次收购行为的发生而更换其他物业公司，造成委托人收购后预期利益损失。

六、承接、查验资料的移交审查

物业公司在承接每一个物业项目时，承接查验是不可或缺必须进行的一项流程。

《物业管理条例》第二十八条

物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

根据笔者对多家物业公司进行法律尽职调查过程中发现，物业公司在承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验经常系流于形式，对建设过程中遗留问题特别是隐蔽工程、安防监控系统、电梯质量问题等查验敷衍了事。而物业公司擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业公司需要承担相应赔偿责任，且若物业公司未按规定履行承接查验义务，甚至存在被有关部门以不良经营行为记入企业信用档案并予以通报的风险。因此，在法律尽调调查过程中，应予以核查标的公司名下每一个项目的承接查验相关文件资料是否完备齐全等。

七、物业管理用房核查

物业管理用房是建设单位按照有关规定建设的，所有权属于业主共有。实务上物业管理用房一般分为物业办公用房及物业经营用房。物业办公用房系作为物业公司开展日常物业服务的办公场所，用于工作人员值班以及存放工具材料等；物业经营用房经业主大会批准，某些多余的空间开展多种经营，产生的收益按照业主大会决议进行分配。

《物业管理条例》第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

《物业管理条例》第三十七条

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业公司不得改变物业管理用房的用途。

因此，在尽职调查过程中，应重点核查物业公司与业主之间对物业管理用房的约定事宜；建设单位是否已按规定配置并移交物业管理用房；标的公司是否存在擅自改变物业管理用房用途；有收益的，所得收益使用情况等。

八、物业服务收费的合规性审查

物业服务费用是物业公司最主要的收入来源，物业费的收取情况对委托人是否收购该物业公司具有决定性作用。

目前我国住宅物业前期物业服务费用一般采用政府指导价（根据地方发展改革委、市场监管局出台文件确定），而非住宅物业采用市场调节价。有政府指导价的，物业收费不得超过政府指导定价，否则就可能收到行政处罚，甚至引起被业主诉讼的风险。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

因此，在对标的公司法律尽职调查过程中，需要核查实际收费价格、合同约定价格和备案价是否一致，是否超过政府指导价。如存在实际收费价格和备案价格存在不一致的情况，这不仅存在受到行政处罚的风险，业主还可以要求拒交物业费、并要求退还多收物业费。

《物业管理条例》第四十一条

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

对物业费收取情况的核查亦极为关键。物业服务费有两类交纳主体，对于已交付业主的物业，物业服务费由业主或物业使用人交纳；对于开发商未出售或尚未交给业主的房屋为空置房屋，空置房屋物业费的缴纳：有约定的，从其约定；无约定的，按照《物业管理条例》的规定由开发商缴纳。但若标的公司承诺或同意免除建设单位的空置房物业费，势必会减少标的公司的物业费收入，应当向委托人披露该情况，并作为谈判的对价。

审查时应当关注物业公司是否存在物业服务合同纠纷诉讼，业主未缴纳物业服务费用的原因，并实地走访，全面了解物业费收缴情况。

九、公共部位经营收益核查

物业公司利用公共部位获利的情况一般有快递柜、投放广告、公共场地出租等。最常见的就是在电梯中投放电梯广告。

《民法典》第二百八十二条

建设单位、物业管理企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

因此，在尽职调查过程中，需要重点核查：

（1）关于“公共部位经营收益”的使用及分配是否符合法律规定及物业公司与委托人之间的约定；

（2）公共部位经营性行为是否经得相关业主、业主大会同意；

（3）对经营性收益与分配是否依法予以公示，是否侵犯业主的知情权；

（4）核查标的公司与第三方签订的公共部位经营性合同的情况（如电梯广告、公共场地出租等），相关收益的收取及使用情况。

十、代收代缴水电费情况核查

《电力法》第四十四条

禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。

《物业管理条例》第四十四条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

面对“总表和分表”、“转供电”、“高层水压加压”等问题，物业公司的确会面临损失。实务上，部分物业公司为了弥补损耗，向业主收取高于收费标准的水费或电费，产生的差价用来弥补自己损耗的部分。但是，根据国家规定，我国系禁止物业服务人收取水电费差价，并对加收水电费差价的物业公司进行处罚。因此，在尽职调查过程中，应重点结合财务帐上情况进行核查，标的公司是否存在赚取差价行为，关注地方政策是否有水费缴纳折扣、是否允许收取公摊水电费等特殊政策。

十一、物业服务资质核查

物业公司在实际提供相关业务时，需取得特定的行政许可资质或备案资料。根据国家相关政策、规定，结合笔者在尽调过程中了解的情况，物业公司经营活动所需的资质证书或备案证明，包括但不限于如下：

序号	业务内容	资质证书或备案
1	游泳池经营 管理业务	《高危险性体育项目经营活动许可证》、《卫生许可证》
2	电梯维修	《特种设备安装改造维修许可证》
3	自行招用保安员业务	《自行招用保安员单位备案证明》；员工需持有《保安员证》
4	停车场经营业务	停车场经营许可及收费备案
5	房屋中介服务	《房地产经纪机构备案证》
6	对外提供保安服务的	《保安服务许可证》
7	楼宇施工维修	《安全生产许可证》、《设计、施工、维修资格证》
8	食堂承包业务的	《餐饮服务许可证》 《卫生许可证》

在进行法律尽职调查过程中，需要核查标的公司是否具备开展业务所需相应资质或备案，该资质是否仍在有效期内。若相关业务已经外包给第三方公司进行服务的，需要核查承包方是否具备专业资质。若业务资质存在瑕疵的，可能引发行政处罚及合同违约等法律风险。

十二、专项维修资金核查

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。因此，每一个项目的住宅专项维修资金将决定了物业公司后续提供物业服务的质量。

《民法典》第二百七十八条

下列事项由业主共同决定：

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金（应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金（应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）。

由于法律规定及实际操作的局限性，住宅专项维修资金的申请使用和续筹在实务中均存在一定的困难，部分物业公司甚至从未提出使用专项维修资金的建议，直接由当地物业主管部门代为管理专项维修资金，或者已申请使用专项维修资金但未按要求规范使用。因此，标的公司名下项目的住宅专项维修资金的管理及使用情况，也是作为在尽职调查的过程中，需要核查的重点、要点。

在法律尽职调查中，要求标的公司提供住宅专项维修资金的储存余额、使用情况明细，并了解物业项目所在地关于专项维修资金的具体操作指引。

十三、业委会成立情况核查

《物业管理条例》第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

根据相关规定，业委会的成立与否直接关系到前期物业服务合同的效力以及继续承接物业项目的可能。因此，在法律尽职调查中，需要核查物业项目业委会成立的情况，或者是否已具备成立业委会的条件。最终结合标的公司的实际情况以及业主的满意度，评估标的公司继续承接该物业项目的可能性。

十四、退场项目情况核查

《广州市物业管理条例》第七十八条

前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，物业服务人应当在合同终止之日起十五日内退出物业服务区域，同时向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料、财物：

……

物业服务人不得损坏、隐匿、销毁本条前款规定的资料、财物，并配合业主大会选聘的新物业服务人做好交接工作。

《民法典》第九百四十九条

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

绝大多数的物业公司认为，每一个物业服务项目若退场，一切的风险均已消失，或者已转移至正在服务的物业公司，实则不然，根据相关规定，物业公司在退场时，应当办理交接手续，移交资料。更需重点核查，标的公司在退场前，项目的公共收益返还，对外签订的合同履约的情况，防止后续争议的出现。

十五、劳动人事情况核查

根据相关数据调查，物业公司的劳动人事成本约占企业成本的近七成，因此物业公司为了降低劳动用工成本，主要的方法系通过劳务派遣，不缴、少缴社保公积金、未足额支付工资，聘请退休人员等情况，且存在部分物业公司在管项目现场经常以秩序维护员的名义代替保安员、消防监控室持有建（构）筑物消防员职业资格证人员数量未达到要求等情况。

因此，在尽职调查过程中，应当要求标的公司提供有关劳动人事方面的制度文件、考勤文件、全体员工明细台账、员工工资明细表、劳动合同台账等；对于社会保险和住房公积金，应要求标的公司提供在当地人力资源和社会保障局官网打印的有电子章的缴纳明细表，或前往当地人力资源和社会保障局获取。

根据所获取的资料，梳理并重点核查：

（1）标的公司是否与员工签署了合法有效的劳动合同，是否为员工及时、足额缴纳劳动社保及公积金等；

（2）辞退员工，项目退场员工清退，是否足额支付经济补偿金；

（3）与劳务公司签署的劳动派遣合同、劳务外包合同的，对方公司是否具备提供劳务人员的相应资质；

（4）劳务外包的人员比例是否超出法律法规要求的比例，是否存在劳务全部外包的情况等；

（5）公司员工是否具备相应物业服务的资质，保安是否持有《保安证》等，相关资质是否已经过期；

（6）公司否与员工存在劳动争议的情况及风险，是否存在工伤情况；

（7）是否存在部分员工年龄是否超过法定退休年龄，是否符合相应岗位能力要求，是否不合理增加了工伤工亡风险等。

鉴于物业公司会涉及大量员工，且普遍存在的用工不规范情形，因而发生劳动争议的法律风险较大。因此，在法律尽职调查报告中应将所有劳动风险披露详细，作出风险提示，并在设计收购方案时进行相应规制，在交易文件中对相关损失进行约定，分配承担责任。

03

 其他应核查的常规要点  

除以上根据物业服务行业的特殊性列举部分要点外，法律尽职调查仍有许多常规性要点需要核查。主要包括：

（1）标的公司的设立和存续情况；

（2）标的公司的组织架构、人员构成、股东变更情况（是否存在代持股情形，股权转让方适格情况核查），股权是否存在限制（股权出质、冻结情况）；

（3）标的公司注册资本实缴情况，是否存在增资减资的情况；

（4）标的公司分公司情况，该分公司名下是否存在物业服务项目；

（5）标的公司子公司情况，标的公司认缴该子公司的注册资本是否已经实缴；

（6）标的公司合同履约情况分析；

（7）标的公司的重大债权债务情况，对外借款、对外担保、是否失信等情况核查；

（8）标的公司的资产、知识产权情况；

（9）标的公司的诉讼、执行、行政处罚情况等。

04

 结语  

法律尽职调查是物业公司收购必要的前置工作，全面排查和评估标的公司的法律风险，将为委托人设计交易方案、设置交易条件、推进交易谈判、并最终达成交易奠定坚实的基础。委托方有意通过收购方式将物业公司做大做强的，建议聘请专业的律师事务所提供法律尽职调查及收购相关的法律服务。

供稿 | 李开华 苏春贵

编辑 | 罗影璇

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