金桥法谈 | 房地产公司不能偿还债务，购房者权益如何保障？
郭秋丽 合伙人
广东金桥百信律师事务所
王川川 合伙人
广东金桥百信律师事务所
问题提出
今年国家对房地产的调控力度愈加严厉，房地产行业进入“严冬”，一些高杠杆地产公司面临不能偿还到期债务的严峻挑战，甚至破产的风险。已经支付了购房款的购房者也因此面临很大的风险，其合法权益如何保护？
01
购房者权益的司法保护
购房者的物权期待权
房地产企业如果不能按期偿还债务，债权人对其提起诉讼并查封已经预售或销售的房产，已经支付了全部或部分房款的购房者在满足相应条件的前提下有权向法院提出异议，排除查封和执行，以保护自己对该房产的物权期待权。
已经支付了大部分或全部房款但还未办理房产登记的购房者，对购买的房产具有物权期待权，该期待权不是物权，而是一种值得法律特别保护的特殊法律权益。期待权不同于单纯主观的期待，而是已经具备了权利取得的部分重要要件，且相对人或第三人已对权利人负有特定义务。
同时，该法律权益具有财产价值，因而受到法律的特别保护。物权期待权的取得以及所受保护程度取决于实体权利已达致的要件，以及该实体权利背后的价值基础。根据实体权利价值基础的不同，不动产买受人可以分为一般买受人和商品房消费者。需要注意的是，虽同为物权期待权，但消费者购房人物权期待权的对抗效力要高于一般不动产买受人的物权期待权。
购房者物权期待权的司法保护条件
根据最高人民法院2019年的《九民会纪要》第125条、第126条、第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，司法解释和司法实务将购房者分为商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人两类情况进行不同的保护，具体为：
（一） 商品房消费者的物权期待权的司法保护条件
根据规定，符合下列情形的，法院应当支持商品房消费者的排除查封其所购房产的请求：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。《九民会议纪要》明确：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。《九民会议纪要》明确：如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
（二）一般买受人的物权期待权的司法保护条件
商品房消费者之外的其他购房人统称为一般买受人。符合下列情形的一般买受人的物权期待权依法予以保护：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4、非因买受人自身原因未办理过户登记。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。《九民会议纪要》明确：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
02
小结
符合上述条件的两类购房者，司法解释和司法实务给予了最大限度最优先的保护制度，其物权期待权不仅优先于一般债权人的债权，同时也优先于建设工程款优先受偿权和银行贷款的抵押权。因此，该类购房人在房地产公司不能偿还债务的情况下，不用担心所购房产被地产公司其他债权人查封执行的问题，如果被其他债权人查封，应及时向法院提出异议，排除查封。
供稿 | 郭秋丽 王川川
编辑 | 罗影璇
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