金桥法谈 | 房地产企业不能按期偿还债务，施工企业该怎么办

 

郭秋丽 合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

王川川 合伙人

广东金桥百信律师事务所

 问题提出  

今年国家对房地产的调控力度愈加严厉，房地产行业真正进入严冬，一些地产公司面临不能偿还到期债务严峻的挑战，甚至破产的境地。承建地产公司建设工程的施工企业面临工程款不能如期收回的风险，施工企业如何采取有效的措施保护自己的合法权益？

一、工程款优先受偿权

建设工程价款优先受偿权

是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权及其他债权。

建设工程价款优先权的规定始于原《合同法》第286条，该条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《民法典》第807条进行了同样的规定。新《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》（以下简称建设工程新司法解释1）第38条对已经竣工的建设工程规定，建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第39条对未竣工的建设工程规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

二、工程价款优先权在房地产企业债权中的顺位

原《合同法》和《民法典》仅仅原则规定了建设工程价款有优先受偿权，但具体优先于何种债权，并没有明确。

根据最高人民法院2002年6月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)的前两条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条及最高人民法院2019年的《九民会纪要》第125条、第126条、第127条的规定，建设工程价款优先权优先于抵押债权和普通债权，但劣后于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条规定的支付了大部分款项的购房者的物权期待权。

三、工程款优先受偿的前提条件

不是所有的工程款都具有优先受偿权，必须同时满足两个条件的工程款才有优先受偿权。

时间条件

《批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》（以下简称建设工程旧司法解释2）第22条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

2021年1月1日施行的建设工程新司法解释1第42条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

范围条件

《批复》第3条的解释，所谓优先受偿的建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

一般来说，一项建设工程的造价包括直接工程费、间接费、利润和税金四项，承包人为工程建设实际支出的费用应指其中的直接工程费、间接费和税金，所以，承包人优先权所担保的债权范围是承包人为工程建设实际支出的费用但不包括利润及发包人违反合同给承包人造成的其他损失。

但建设工程旧司法解释2第21条，对此范围进行调整，该条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，根据该规定，建设工程的利润也包含在优先受偿范围，但逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不能优先受偿。建设工程新司法解释1第40条做了同样的规定。

四、房地产企业不能按期偿还债务，甚至濒临破产，施工企业应及时行使工程款优先受偿权，如果怠于行使该权益，极有可能丧失优先受偿权，甚至工程款都得不到保障。

房地产开发建设过程中，在未支付工程款的建设工程项目中，施工企业对已建工程投入了大量物力、人力，如果房地产开发企业不能如期偿还所有债权人的欠款，其他债权人既有可能将已经建设的工程进行查封拍卖。

根据规定，施工企业对该工程的拍卖款具有优先受偿权，但该优先受偿权应在法定期限内行使（2021年1月1日前是6个月期限，2021年1月1日后是自应付款之日起18个月期限），如果过期才主张工程款优先权，该优先受偿权将得不到法律的保护，在房地产企业资不抵债时，工程款极有可能面临无法收回的严重风险。

因此，建议施工企业一定要有法律风险意识，在房地产企业没有按期支付工程款时，及时采取措施包括不限于向房地产企业发函、提起诉讼或仲裁等形式主张自己的工程款及工程款优先权，以确保己方合法权益的实现。

供稿 | 郭秋丽 王川川

编辑 | 罗影璇

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