金桥法谈 | 房企破产案中购房合同的处理方式

 

罗林 高级合伙人

广东金桥百信律师事务所

1

前言

过去十几年来，房地产行业高歌猛进、横扫千军，然“天欲其亡，必令其狂”，随着中央定下“房住不炒”的基调，只涨不跌的房价神话也被打破。恒大等明星房企接连传出爆雷的消息，虽然这些明星房企极少陷入破产程序，但是近几年来法院受理的房地产企业破产案件数量节节攀升。房地产企业破产案件涉及烂尾楼盘竣工验收、业主交楼、债权人众多等问题，法律关系复杂、社会矛盾集中，处理起来十分棘手。笔者结合自己办理的房企破产案件经验，从管理人视角就其中购房合同的处理方式问题作了一些研究，写下本文欢迎大家一起探讨。

2

具备办理所有权登记情形

进入破产程序的房企开发的楼盘绝大多数存在烂尾情况，但是在其破产期间仍然有可能将楼盘确权并办理所有权转移登记。在这种情形下管理人应当如何处理购房合同？

一、确认继续履行合同并协助交楼和办理过户手续

在破产期间具备办理所有权登记可能性情形下，符合下列条件的购房合同，管理人应确认继续履行合同并协助交楼和办理过户手续。

（一）预告登记

根据对《民法典》第二百二十一条第一款规定的理解，购房者的债权一经预告登记就具有否定其后于债权标的物上成立的物权的效力，未经预告登记的权利人同意，出卖人或转让人处分该不动产的，不发生物权变动的效力。

预告登记的本质还是一种债权请求权，并非物权。在司法实践中，有案例认为预告登记之下的债权请求权不具有优先权，见案例：孙某某与威海某房地产开发有限责任公司破产债权纠纷一案，案号：（2020）最高法民申2681 号；有案例认为具有优先权，见案例：林某某与常州市某置业有限公司破产债权确认纠纷一案，案号：（2020）苏04民终1580 号。

从他国立法经验来看，《德国民法典》第883条规定预告登记的担保效力、顺位效力和完全效力，同时《德国破产法》第106条第1款在完全效力基础上进一步规定，在不动产交易中，如果受让人已经进行了预告登记，则破产管理人不得依照第103条的规定拒绝履行合同，以防止预告登记所担保的权利受到伤害。

* [德]莱因哈德·波克：《德国破产法导论》，王艳柯译，北京大学出版社2014年版，第91页。

在司法实践来看，大多数案例还是确认了预告登记的准物权效力。因此，在破产期间具备办理所有权登记可能性的，

在出卖人/转让人进入破产程序，公告申报破产债权，此时尚未完成本登记的预告登记申请人借助本机完成时将不动产物权取得的时间点推进到预告登记之时之利，可将不动产剥离出破产财产的名录。

——《中国民法典释评·物权编上卷》，崔建远著，中国人民大学出版社，第122页第2-4行

综上，对于凡是已取得预告登记的购房合同，笔者认为管理人应当确认继续履行合同，对购房人主张的购房款本金、住房维修基金、见证费、按揭费等暂不认定为破产债权，对其主张的延期交楼和办证的违约金认定为普通债权。

（二）买受人物权期待权的破产保护

《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十一条

破产案件受理前债务人出售不动产，符合下列条件的，买受人可以要求管理人协助办理过户手续：

（一）破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的；

（二）破产案件受理之前已经合法占有该不动产；

（三）已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款交付管理人；

（四）非因买受人的原因未办理过户登记。

前述规定的依据来自《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。根据前述买受人物权期待权的破产保护的规定，对于未取得预告登记的购房债权人，笔者认为管理人应从以上四个方面去审查其债权，符合前述要求的，管理人按照前述指引的要求，确认该购房合同为应继续履行的合同，对购房人主张的购房款本金、住房维修基金、见证费、按揭费等暂不认定为破产债权，对其主张的延期交楼和办证的违约金认定为普通债权。关于前述四个条件的详细审查标准如下：

01

破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的

书面买卖合同以买卖双方签订的纸质买卖合同为准；若当事人未签订纸质房屋买卖合同，而仅仅进行了网签，只要买卖双方就《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思合致，并以有形的方式加以记录、固定、就认定双方成立了书面买卖合同；若当事人只签订了《认购书》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。综上，是否签订合法有效的书面买卖合同，以是否具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容为审核标准。

关于合同签订时不动产未被采取保全措施的认定，笔者认为管理人应将所有已售商品房的查封情况事先进行查册，然后一一比对房屋买卖合同签订时间和该房屋的查封时间。

02

破产案件受理之前已经合法占有该不动产

笔者认为管理人应要求购房者提供房屋交接单，或者物业进户单，或者户名为购房者的水电煤等支付凭证，或者物业、保安、邻居书面证明。对于占有，应当限于合法占有，非法占有不予认可。占有既包括直接占有，也包括间接占有，比如买受人将所购房屋出租的情况。实际入住或者使用并非占有的唯一必要条件。合法占有，应以控制为标准，买房人是否实际入住不是占有的必要条件。合法占有系基于真实有效的不动产买卖合同的占有，且符合法律的规定。

对于未经竣工验收的房屋能否构成合法占有？该问题存在争议，有观点认为应按照现实占有，因为将未能竣工验收的责任归于买受人不合理；有观点认为应当按照合法占有，因为只有竣工验收的才具备进一步办理所有权登记的前提。笔者认为，对于这种情况，管理人还是根据个案情况再确定认定标准。

03

已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款交付管理人

关于支付价款的问题在司法实践中非常复杂，笔者认为对于购房款支付还是应严格审查，应当要求购房者提供价款转账证明、现金提取证明、收款收据、购房发票、银行按揭放款回执、刷卡小票、或支付情况说明等证明材料。具体情形还要分别要求：

01

通过转账／刷卡方式支付购房款的，除提供破产房企出具的收款收据、购房发票外，还应提供相应银行流水记录；

02

通过转账／刷卡方式支付定金、首付款的，剩余房款通过银行按揭方式支付的，除提供破产房企出具的收款收据、购房发票外，还应提供相应银行流水记录，贷款银行的放款回执或每月还贷银行流水记录；如果无法提供定金、首付款的银行流水记录，但能提供贷款银行的放款回执或每月还贷银行流水记录的，也视为已全额支付购房款；

03

对于采取抵押贷款方式支付部分价款的，购房者能够证明银行在查封、冻结、扣押前已经核准抵押贷款的，如果购房者要求继续履行合同且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的，可以视为已经支付全部价款。购房者在法院查封、扣押、冻结后付清全部价款的，不能视为已经支付全部价款。

04

通过现金支付购房款的，除提供破产房企出具的收款收据、购房发票外，还应提供相应取款银行流水记录；如果无法提供的，应提供情况说明。管理人后续可以结合财务提供的资料和审计报告进行综合认定。

05

对于采用抵债方式付款的（包含借款抵债和工程款抵债等），可以视为支付价款，但抵债债权人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。

06

购房者无法完全提供上述证明材料，但有生效法律文书确认其已支付购房款的，管理人也应进行确认。

04

非因买受人的原因未办理过户登记

一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。鉴于楼盘烂尾一般烂尾多年，笔者认为对于该条件的认定应当放宽购房者举证的要求，原则应直接推定购房者没有责任，除非购房者明显恶意。

（三）生存权的保护

《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十二条

破产案件受理前债务人出售商品房，符合下列条件且房屋具备过户条件的，买受人可以将剩余价款交付给管理人并要求管理人协助办理过户手续；破产程序终结前，房屋不具备过户条件的，买受人可以就变价款行使优先受偿权：

（一）破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。

前述规定的依据来自《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。根据前述消费者购房人生存权的保护的规定，对于未取得预告登记的购房债权人和不符合买受人物权期待权的购房者，管理人应从以上四个方面去审查其债权，符合前述要求的，管理人应按照前述指引的要求，确认该购房合同为应继续履行的合同，对购房者主张的购房款本金、住房维修基金、见证费、按揭费等暂不认定为破产债权，对其主张的延期交楼和办证的违约金认定为普通债权。关于前述四个条件的详细审查标准，第（一）（三）项条件的审查同买受人物权期待权的破产保护分析，对于第（二）项条件的审查标准详细如下：

01

首先，所购商品房系用于居住，因此商铺、车位买卖合同不适用本条的规定。另外，公司购房人并不属于消费者购房人，不适用本条。

02

其次，关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，依据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条第二款规定：

……可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

03

再次，买受人名下无房，但其配偶、未成年子女名下有房屋，是否仍然认定符合唯一住房的标准？根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用》的观点（第632页）：

对于“名下”应当作宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。

笔者认为若按前述意见处理，将加大管理人审查的工作难度，实操性并不强。在司法实践的案例中，也鲜见有法院要求购房人提供其配偶、未成年子女名下房屋证明的。

二、解除合同或拒绝履行

对于不符合上述交楼办证条件的购房者，根据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十六规定：

破产受理前成立，债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，自破产受理之日解除；债务人履行完毕，对方当事人未履行完毕的合同，管理人可以要求对方当事人继续履行。双方均未履行完毕的合同，按照企业破产法第十八条的规定处理。

该指引的规定，对于债务人单务情形下的合同处理方式实际和《破产法》第十八条有冲突，但是省院指引还是按照解除处理，实际上管理人即使无权解除但也不得继续履行，否则有违同类破产债权同等清偿的公平清偿原则，所以在表述上用管理人拒绝履行或许更为合适。该类购房人只能向管理人申报债权，对于这类购房人的债权管理人应当如何认定，是否都为普通债权？笔者认为一般应认定为普通债权，就其中涉及到的一些比较特殊的购房合同，另作分析如下：

（一）关于一房多卖的购房合同

对于出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，笔者建议按照下列情形分别处理：

01

均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，管理人支持，其余房屋买卖合同解除。

02

均无上述履行行为，符合物权期待权条件的买受人请求继续履行合同的，管理人支持，其余房屋买卖合同解除。

03

均无上述履行行为，符合消费者购房人条件的买受人请求继续履行合同的,管理人支持，其余房屋买卖合同解除。若多个买受人都符合消费者购房人条件的，则按照先行办理网上签约或者商品房预售备案的优先、先行依约支付价款的优先，合同成立在先的优先的原则支持。

04

均无上述履行行为，管理人均不支持，按照合同解除处理。

综上，经管理人审查认定应予支持继续履行合同的购房人，管理人配合交楼并协助办理过户手续。其余房屋买卖合同解除的购房者，认定其债权为普通债权。

此外，恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人，不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。

（二）关于设定抵押的房屋买卖合同

依据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，商品房消费者的权利要优先与抵押权，无论抵押权设定是在出售之前还是之后，也不论消费者购房人是否明知存在抵押权，但是该规定也明确限定买受人必须是消费者购房人，即符合本文前文分析的生存权保护的条件。按照该规定的处理方式，管理人则需要协助交楼和办理过户手续给购房人。但是，在实践中，只要是烂尾房企，该房企往往无所不用其极地变现套钱，一房多卖、抵押房屋再出售、抵债房屋再出售都是屡见不鲜。如果抵押的房屋交楼给消费者购房人，意味着抵押权无法优先清偿，而抵押债权人又往往是金融机构，在其优先权无法保障清偿的情况下，要让其支持重整就几乎不可能了。如果让重整投资人为此买单，那就意味着重整投资人需要额外支付一笔费用来解决抵押债权人的问题，又增加了重整投资人的投资成本。而且，在实践中还有抵押物上同时存在符合消费者生存权保护和物权期待权条件的情形，即抵押房屋的占有人又不是消费者购房，这样一套房屋上就存在了三笔债权。笔者认为目前尚无完美的解决方案，希望相关立法或司法解释能尽快完善。

（三）关于抵债房屋再转售的

房企破产案件中存在大量的建设工程款抵债和民间借贷抵债的情况，建设工程款债权人和民间借贷债权抵债后又将房屋转手卖给了第三方，第三方又与房企签订了房屋买卖合同。笔者认为，如该类房屋买卖合同是由抵债债权人与购房人签订的，因为破产房企不是合同的主体一方，该类房屋买卖合同管理人都不认可，不支持购房人的破产债权，告知其向抵债债权人主张权利；如该类房屋合同是由购房人与破产房企签订的，则首先按照是否符合交楼并协助办理过户手续的审查标准审查，符合条件的管理人交楼并协助办理过户手续，不符合条件的按照合同解除处理。

3

不具备办理所有权登记情形

房企进入破产程序后，若无希望办理所有权转移登记，则房屋买卖合同实际无法履行，购房人的合同目的已不能实现，笔者认为管理人此时应当按照合同解除处理，认定购房人以损害赔偿请求权申报的债权为普通债权。至于符合生存权保护条件的购房人债权，笔者认为管理人应当认定其为优先债权。

4

结语

不可否认房地产行业对经济的带动作用，但也不可否认居高不下的房价束缚了其他行业的发展，老百姓辛辛苦苦一辈子的钱都去到了房子，还有什么能力去做其他什么事情？尤其是中国的预售制度，这是房地产烂尾造成维稳问题的罪魁祸首，如果都现楼销售，即使烂尾又怎么会有小业主的维稳问题。为了解决小业主的维稳问题，我们突破物权法原则，发明了一个“消费者购房人的生存权保护”的概念，笔者认为这对其他债权人是极其不公平。法律需要一定的稳定和衡平利益，不能为了解决某一问题，头痛医头，脚痛医脚，不惜突破法律的原则。小业主会造成维稳问题就保护小业主，这难道不是变相鼓励其通过非法律手段来实现自己的利益吗？

供稿 | 罗    林

编辑 | 罗影璇

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