金桥法谈 | 楼上装修、漏水导致房屋损害，怎么处理？

 

李健豪 律师

广东金桥百信律师事务所

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引言

不管是居住在小区内，还是自建房，都有可能遇上因邻里装修，导致自己房屋受损。而漏水的原因五花八门，有的是因为擅自改装，破坏了房子结构；有的是因为房屋老化，墙体、混凝土板开裂；有的是在自建装修的时候忽略了做防护处理。损害发生后，我们应当怎么解决问题呢？

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基本案情

李姐是广州市某小区1506的产权人，陈哥是该小区1606房的产权人。1506房与1606房上下相邻。陈哥于2020年11月19日向大楼的物业管理公司申请对1606房进行装修。经物业管理公司同意后，陈哥在2020年11月23-26日对1606房进行装修。

陈哥在装修过程中噪音过大、震感明显，造成1506房多处产生裂缝、卫生间瓷片开裂、脱落等问题。李姐不堪其扰，遂向物业进行投诉，陈哥因此停工一段时间。2021年7月陈哥恢复施工，期间因施工不当使1606房的水管爆裂，导致有水渗漏到李姐房屋。李姐因陈哥装修导致自家房子损害，尝试与陈哥协商解决问题，但陈哥拒绝向李姐赔偿。

李姐与陈哥协商无果，遂起诉至人民法院。要求陈哥承担房屋维修的赔偿责任及赔偿相关的费用。

* 本案选自真实案例，为保护主体隐私，姓名、标的额均已在不影响阅读的前提下经过修改。

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诉讼过程

庭审中，双方对李姐房屋损坏原因有争议，李姐申请对房屋损坏原因进行鉴定。

法院通过摇珠后确定由某鉴定有限公司进行鉴定。该鉴定公司做出《房屋受损原因鉴定报告》。报告中检查情况部分显示1506房的客厅、南侧房、阳台、室内天花板的批荡有开裂现象；房屋的卫生间、客厅、过道等多处有裂缝纹。鉴定结论为：根据房屋现有损伤的发布、形态、走向等特征，1606房装修行为对1506房中的混凝土板跨中裂缝、混凝土板跨角裂缝、门窗洞口处裂缝、砖墙与砖墙的接合处裂缝、墙体和钢筋混凝土梁批荡开裂的损伤有激化作用，故1506房天花板的损伤与1606房装修施工行为之间存在因果关系。

李姐对上述鉴定结论无异议。陈哥对上述鉴定结论有异议，向鉴定公司提出了异议。鉴定公司对陈哥的异议进行了回复。联系函解释了鉴定报告中的“激化作用”是指1606房的装修行为对1506房房屋损坏情况的产生和发展有促进作用，使原有裂缝所发展（长度、宽度等）或房屋构件上的原不可见微裂缝显现。李姐为此交纳了鉴定费25000元。

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律师说法

一、关于房屋损害后果的责任承担

李姐的房子因陈哥装修行为导致房间多处墙体批荡开裂和产生裂缝。由鉴定公司出具的《鉴定报告》与《工作联系函》可以看出，陈哥的施工行为对房子的损伤有激化作用。也就是说李姐原房屋虽然有裂痕，但的确因为陈哥的装修导致裂痕加重，李姐房屋的损坏是由这两方面原因共同造成，所以二者均应对该损害后果承担责任。若认定陈哥装修行为为主因、李姐房屋原有损害为次因，则陈哥应承担70%的责任，李姐则承担30%的责任，反之亦然。

二、关于赔偿项目主张

李姐因房屋损害需要主张维修费用、房屋维修需要在外暂时租住，基于上述情形，李姐可以主张的赔偿项目有：房屋维修费、房屋维修期间的租金、其他合理费用。

房屋维修费

李姐在庭审过程中提交了由有资质的公司出具的《单位工程修缮报价汇总表》，列明了维修费的各项金额及计算标准，而陈哥虽反对该份报价表，但陈哥没有提出相应的证据反驳李姐的主张，因此李姐该项主张可以得到法院支持，但需要根据二人各自承担的责任比例分配按比例要求陈哥承担。

* 最终法院认为李姐房屋原有裂缝为主因、陈哥装修行为为次因，陈哥需要承担30%的责任，因此陈哥需要承担的房屋维修费用为88513.27元×30%=26554元。

房屋维修期间的租金

因房屋损害需要整屋维修，李姐在房子维修期间不能居住在房内。因此李姐亦有权向陈哥主张支付维修期间的租金。但该租金的金额并非由李姐自由决定，应当按照同地段同类房屋的标准计算。租金的金额确认后，该租金由李姐、陈哥按比例承担。

其他合理费用

一般而言，房屋维修整装必然会产生搬迁、清洁、装修后甲醛检测、搬迁交通费等合理费用，因此李姐向陈哥主张上述费用是可以被支持的，但同样是由李姐、陈哥按比例承担。

* 上述租金、其他合理费用合计45300元，陈哥需要承担的租金与其他合理费用为45300×30%=13590元。

三、关于鉴定费的承担

由于李姐为了证明房屋损害与陈哥的装修行为之间存在因果关系，所以向法院提出了司法鉴定的申请。法院在摇珠选定鉴定机构后，李姐虽然先行垫付鉴定费用25000元，但实际上该鉴定费并非全部由李姐承担，应当在法院认定各自的责任比例后，各自按比例承担。

由于认定陈哥的装修行为为次因，陈哥需要承担30%的责任，因此陈哥需要承担的鉴定费为25000×30%=7500元。

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法院判决

一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈哥向原告李姐赔偿房屋维修费26554元。

二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈哥向原告李姐赔偿维修房屋期间的搬迁费、清洁费、甲醛检测费、同等居住条件的6个月租金、中介费、物业费、交通费合计13590元。

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律师建议

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因楼上装修、漏水使房屋损害的，受损害的一方应当积极与对方协商，尽量达成赔偿协议，以此确定损害事实与赔偿责任，更可以进一步约定违约责任，敦促对方履行维修义务。

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对方拒绝协商的，受损害的一方应当尽快提起诉讼解决争议，在诉讼中提出鉴定申请，完成鉴定后即可证明损害后果与行为间存在因果关系，尽量不要在诉前或诉中自己维修。

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合理选择请求权基础、列明赔偿项目与标准可以更好地让自己的诉讼请求被支持，证明维修费的费用总额，可以提交有资质的施工单位出具的《报价单》；证明租金的，可以提供房屋中介对同地段同类型房屋的租金报价；其余合理费用的主张参照市场价格即可。

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若没有与对方达成赔偿协议的，受损害的一方主张对方承担律师费的，一般不会被法院支持，因此李律师建议若希望由对方承担律师费的，在损害结果发生与对方签订赔偿协议并约定权利实现费用承担的条款。这样可要求对方在不履行义务涉诉后支付律师费。

供稿 | 李健豪

编辑 | 罗影璇

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