金桥法谈 | 业主未签署的物业服务合同对其有约束力吗？

 

李开华 合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

高珊 律师

广东金桥百信律师事务所

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问题提出

近年来，围绕着物业公司与业主之间的矛盾较多，而连接两者之间的《前期物业服务合同》（由建设单位与物业公司签订）或《物业服务合同》（由业委会与物业公司签订）则成为处理双方纠纷的关键性依据。

实践中很多时候业主都未与物业公司单独签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》（以下合称“服务合同”），尤其是在物业经过交易过户之后，物业公司也未与新的业主签订服务合同，造成在出现物业管理费等相关纠纷后，业主认为其未签署服务合同，物业公司不能依据服务合同向其主张权利。业主未签署的服务合同对其是否有约束力？本文试着进行分析。

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相关法律规定

《民法典》第九百三十九条

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《物业管理条例》第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

《物业管理条例》第二十五条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

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司法实践中的标准

一般认为建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》或业委会与物业公司签订的《物业服务合同》对业主（包括对二手业主）具有约束力，业主应当根据合同标准缴纳物业服务费。

（一）业主未与物业公司签订《前期物业服务协议》，但其接受了物业管理和服务，应该按协议标准支付物业服务费。

参考案例1

（2020）粤1802民初1151号

裁判观点：本院认为，原告按照约定对某小区实施了物业管理行为，为小区业主提供了服务，被告作为业主，接受了物业管理和服务，使用了小区的水电等资源，有支付物业服务费和水电费等的义务。关于交楼时间问题，因原告无证据证明交楼时间，因被告在2015年12月已控制和占有房屋，认定被告应从领取钥匙后的2016年1月1日起交纳物业服务费。

参考案例2

（2016）粤0605民初99号

裁判观点：本院认为，原告为某花园提供前期物业管理服务，被告购买了某花园的房屋和车位后，双方之间构成物业服务合同关系。原告为原佛山市某物业管理服务有限公司变更名称而来，被告称原告主体不适格本院不予支持。被告应按照前期物业管理服务协议的约定，依标准按时向原告支付物业管理费和公摊电费。

（二）一手业主与物业公司签订了《前期物业服务协议》，二手业主虽未与物业公司另行签订《前期物业服务协议》，但其接受了物业服务，应该按协议标准支付物业服务费。

参考案例3

（2018）粤0604民初191号

裁判观点：本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人刘某签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，被告虽未与原告签订物业服务协议，但被告购买了涉案车位，且承诺向原告支付涉案物业2013年11月1日之后的相关费用，其作为业主实际上已接受了原告的物业服务，原、被告形成物业服务合同关系。

（三）一手业主未与物业公司签订了《前期物业服务协议》，但签订了《业主公约》，二手业主虽未与物业公司另行签订《前期物业服务协议》或《业主公约》，但该业主接受了物业服务，应按照《业主公约》标准支付物业服务费。

参考案例4

（2016）粤2071民初3691号

裁判观点：本院认为，案外人张某是某盘某房的前业主，戴某某是上述房产的现业主。某公司与张某签订的《业主公约》已约定物业管理费计收标准和缴交时间，戴某某自取得该房产产权之日起，即已享受了原告提供的服务，应承担缴交物业管理费的义务。原告主张按前述公约的约定计收，不违反法律规定和市场行情，本院予以支持，但因原告未提供证据证明戴某某的实际入住时间，故戴某某的缴费义务应从取得产权之时起履行。

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思考

鉴于小区业主众多，而物业管理标准须统一，如将物业公司选聘及合同签订权赋予每个业主，将很难选聘一个物业公司及保证物业服务合同内容的统一，为维护多数业主共同利益，立法设计为在小区业委会依法成立前将物业公司选聘及服务合同签订权授予建设单位，而在业委会成立后将该权利授予业主大会和业委会，并强势规定依法选聘物业公司后签订的服务合同对所有业主有约束力。这种制度设计，类似于集体经济组织的管理，组织内部决议的事项，即使成员没有参与决策或参与提出了意见，一旦按法定比例作出决议，所有成员都得遵守执行，这种制度下，在维护多数业主共同利益及提高交易效率有积极意义，但同时也因业主未参与物业公司选聘及服务合同签订过程甚至是表达了反对意见，由此埋下了部分业主与物业公司之间矛盾和纠纷的隐患，也突破了合同的相对性。

虽然前期物业服务合同签订的主体为建设单位和物业公司或业委会和物业公司，但实际上是复合存在的三方法律关系。建设单位和物业公司签订前期物业服务合同，建设单位与业主在签订商品房买卖合同时，业主作为第三方加入此前期物业服务合同，然而在实际的合同履行过程中，只有业主与物业公司发生实际关系；由于物业公司并非业主选聘，是建设单位委托物业公司为业主服务，但又不是传统民法上的委托代理关系，现行法律规定前期服务合同对业主产生法律效力，业主也就被迫接受该服务合同。而业委会与物业公司签订的《物业服务合同》，业主也只能依现行法律规定被迫接受该服务合同。

而在实际操作中很多的服务合同，因部分业主未参与，即使参与也因法律知识匮乏，服务合同的内容往往对业主极其不利，如合同中约定较高的逾期支付利息和违约金标准，并选择有利于物业公司的争议解决方式（如仲裁），加重业主责任。该类对业主不利的条款，一旦发生争议，业主认为其未签署服务合同，不应受该合同条款的约束。如前所述，司法实践一般支持业主接受了物业服务，应按服务合同标准支付物业费，但对业主提出异议的条款却有不同的意见，甚至出现同一个服务合同，因业主的应诉意见不同而裁判结果不同。

在《民法典》第九百三十九条的大前提下，是否服务合同每一条款均对业主具有约束力呢？

01

服务合同中约定的违约金条款

一般服务合同中约定的违约金都是按照千分之一或者千分之三等较高标准，但在司法实践中，在业主提出异议时，法院一般会根据物业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及业主逾期缴纳物业费的过错程度，确定违约金的标准，一般为中国人民银行同期贷款基准利率标准或在不超过逾期缴纳物业费的本金范围内予以支持。

02

服务合同中约定的仲裁管辖条款

有前期物业服务合同中约定的管辖条款为当地的仲裁委进行仲裁，在业主以其未签署服务合同仲裁条款对其无效为由，请求人民法院对仲裁协议效力确认的民事裁定中，大部分法院认为，前期物业服务合同中约定的管辖条款是有效的，不属于人民法院的受案范围，业主即使未签署该服务合同，也对其有效。

《中华人民共和国仲裁法》第二十条

当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。

但在（2015）淮中民仲审字第00004号一案中，前期物业服务合同约定了仲裁管辖，但由于商品房买卖合同签订的时间在前期物业服务合同之后，且商品房买卖合同中对物业服务做出了相关约定表示如有物业争议提交法院诉讼，因此法院认为，双方对发生的物业纠纷重新约定了解决方式，认定前期物业服务合同中约定的仲裁条款对业主无效。

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建议

法律规定及司法实践表明，业主虽未签署《前期物业服务合同》或《物业服务合同》却依然对其有约束力，但为减少服务合同在执行过程中的常见矛盾和纠纷，提出如下建议：

01

物业公司在协商拟订服务合同时，应对违约责任、争议解决方式等影响业主权益的条款，尽量征询广大业主意见，并听取律师的专业意见，做到条款公平合理，即使今后发生纠纷，也能得到法院或仲裁委的支持。

02

物业公司在业主办理入住等节点尽量与业主签订物业服务合同（按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》或业委会与物业公司签订的《物业服务合同》内容）；如物业发生交易过户时，物业公司也应主动与新业主签订服务合同，保障业主的知情权，消除业主疑虑，减少诉争。

供稿 | 李开华 高珊

编辑 | 罗影璇

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