中国人均住宅1.1套?哈哈哈哈哈哈哈
房地产的事儿,总能轻而易举引起人的注意。
近日,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在出席某论坛时表示,中国住房市场还有很大发展空间。
为什么呢?
因为中国住宅人均1.1套,人均建筑面积大约35平米-40平米。
在这个喜欢用“平均数”说事儿的时代,很多人都莫名其妙地被平均了。
网友纷纷表示:
“一个人有11套房,剩下九个人没有房,人均1.1套。”
“跟马云平均我一个月能挣几个亿吧。”
“工资比不过人均,住房比不过人均,我还有什么比得过人均的?”
“人均一套,我没有看错,14亿套房子能装42亿人!”
“我,马云,王健林,马化腾,我们四个能影响亚洲的经济。”
数据总跟自身感受有一定差距,我们的住房市场,到底是什么样呢?
1.
也许没人能够说得清楚。
因为我国从来没有进行过全国性的住房普查,最广泛的数据只来源于全国人口普查,每十年一次,其中普查内容包括一项全民住房情况调查。
这个数据虽然足够广泛,但仍有漏洞。比如当调查员入户时,收集的信息都是自己申报的,很可能存在漏报和不报现象。
不过,尽管缺乏准确数据,人均住宅1.1套这个说法,听上去还是过于离谱。
2013年8月,人民日报旗下的《人民文摘》曾发出直逼灵魂的拷问——我们究竟缺不缺住房?
文章援引了国务院发展研究中心的数据,经过房改以后,2012年,中国累计存量住房面积约为179亿平方米,2.2亿套。按照常住人口家庭算,户均1.02套。
一家子人拥有一套住房,这个数据看上去还靠谱点儿。
不过数据也指出,在2.2亿套住房中,还有大量的老旧住宅和筒子楼。也就是说,如果只计算带有单独厨房和厕所的房子,那户均拥有住宅仅仅0.72套。
同一时期,央行调查统计司也有一组数据,当时中国城镇居民家庭数2.48亿户,因此估算,中国城镇户均住房约为1套。
后来,到了2016年,链家研究院出了一份报告,认为城镇户均住房达到1.08套。
虽然数据多少有些出入,但是户均1套左右的数据,基本吻合。
所以,事后也有媒体分析,“专家称人均1.1套可能是口误,想表达的可能是户均1.1套,因为这也和人均35-40平米相适应。”
2.
事实上,数据难以统计也好,感受差别之大也罢,主要是因为一个数值在作祟。
这个数值就是房屋空置率。
8月份,从自如的高资金到致命甲醛,出租屋的问题第一次被拉到舞台之前,那时候,前我爱我家副总经理胡景晖就高喊,北京五环、六环以内大概有90万套空置房。仅仅四天之后,他又喊出新的数据,整个北京城,有100万套房子处于空置状态。
事实上,空置率是一个十分难以界定的概念。2008年之前,统计局会公布全国商品房的空置率,那时候所谓的空置率即开发商的待售率。不过这个指标在2008年之后就消失了。
在国际上,人们通常用“是否长期居住”这个标准来衡量空置率,进而征收空置税。
因此,查水表和查电表,成了计算控制的方法之一。
今年3月份,国家电网调查了一次空置率,标准为:一年一户用户的用电量不超过20度,即被认定为空置。
这样算下来,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。
大中城市和小城市以及农村房屋的空置率差距基本可以理解,务工人口的流动以及低房价的吸引,都能够造成小城市空置高于大城市的局面。
但是仅看大中城市的数据,11.9%的空置率意味着什么呢?
根据国际标准,空置率处于5%到10%为合理区间,当空置率达到10%到20%就是危险区间,超过20%就是严重挤压。
如此对比,中国的房屋空置率,已然到了危险区间。
国家电网调查数据出来仅仅3个月后,中国香港就开始征收空置税,香港空置税征收标准是,空置一年或以上的需征收房产税,征收时会对房屋租金做评估,空置税为年租金的200%。
不过,市场估计此次“空置税”对香港房市基本面影响有限。从目前来看,也确实没有控制住房价的上涨。
而在叶檀财经看来,如果中国征收空置税,由于大量的控制房源存在,一定能够影响中短期楼市供需,房价和房租会下降,但是拉长十年或二十年,空置税对楼市的影响可能也很有限。
不过无论如何,面对人山人海的一线城市,能够把控制的房源拿出来出租,哪怕是杯水车薪,也总比一点没有强。
3.
潘石屹曾说,房价高的根源就在于货币超发。
“现在中国的M2是GDP的2.1倍,美国只有0.9倍。央行发(行)了这么多钱跑哪去了?难道跑到葱上、猪肉上去了?这些市场都太小了装不下,最后都跑到房地产上了,它是一个蓄水池,现在房地产市场规模几百万亿。”
但他断言,房价一定会降!
潘石屹给出了两个理由,一个是租金回报率比低,另一个是人居住房面积超过34平方米。
人均住房面积超过34平方米是什么概念?
就是已经赶上发达国家了,市场不存在短缺了。
“34平方米”这个数字,说“中国人均住宅1.1套”的顾云昌也提到了,他说“中国人均建筑面积大约35平米-40平米”。
这在发达国家中处于什么水平?
根据如是金融研究所的统计,中国的水平与发达国家还相差很远,仅仅高于韩国和中国香港。
有趣的是,在人均住房面积的统计上,国际普遍采用实际的使用面积,而中国,则统计的是房屋建筑面积。
后来,如是金融研究所又考虑到中国特色的公摊面积,实际得房率仅为70%,因此转换为使用面积后,中国实际人均住房面积仅为25.66平方米,排名掉落韩国之后,仅仅高于中国香港。
所以,距离发达国家的标准,中国还有一段距离,市场仍有短缺。
也是潘石屹坚定房价一定会降的同一天,当被问及房价究竟是以渐进方式回归,还是以激进方式回归时,他说:
仍是悬疑。
作者:会有大狗子的小编
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