一个房地产行业人员讲述：房子里的秘密

我的行业和房地产相关，主要负责策划和销售，可以分包，也可以一条龙服务，说白了就是前期楼盘包装，外加后期楼盘销售。

这其中每一层每一步都是拿佣金的，和别的行业不同，我们赚的是双份儿钱，既挣了开发商的钱，又挣了客户的钱。

这个行业，2014年之前，绝对是暴利行业，用句老话说，就是“风口上的猪”，基本上只要是公司高层稍微有点头脑，稍微勤快点，那都是盆满钵满。

只是后来慢慢政策收紧，房地产行业迅速洗牌，与之相关的也都进入了寒冬，大浪淘沙，再借用一句老话：潮水退了，你才能发现谁在裸泳。

相信有相关行业经历的都体会过寒冬的感觉，近几年，大部分我们这个行当，要么探索三四线城市，要么就得经历非人的竞争和死扛。

能留下来的，不是转了运营方向，就是真正有背景有实力的人。毕竟，寒冬嘛，首先你得挺得过来，才能谈东山再起。

以前开开会，动动嘴皮子，忽悠忽悠开发商，就能钱赚的日子，已经一去不复返了。

我们从买房角度看这个行业的秘密。

买房大致分这么几类人：各种级别的领导（也就是大佬们）、真正买来住的百姓，和炒房的。

一 重点说说大佬

我为什么只把领导叫做大佬们，不是说那些企业老总、做生意的、甚至矿老板们这类有钱人不行，而是，在开发商眼里，再有钱的生意人也只是同行，真正不能得罪甚至得赔钱的，就是这些与政府有关的。在他们眼里，只有政府的才是大佬，其他，除非是自己丈母娘来买房，不然都一样。

而且这个原则，在越小的城市，越好使。

每个楼盘开始之前，都需要申请，大佬们往往是最先知道这个城市，哪块儿要开发，哪块儿要建地铁，哪块儿要拆迁，甚至有的，他们就是决策人。

他们买房自然不用像散户一样，去售楼处，看看沙盘，被精美的户型图忽悠。

基本上，在楼盘还未进行销售的时候，已经按照他们的个人喜好，禁忌，甚至生肖风水，决定了哪户属于他们，有的甚至对邻居，都会有要求。

之前一个开发商，早在进行楼体设计的时候，就按照一个大佬的要求，在小区的楼王里设计了一个屋顶花园及三层复式，从外面根本看不出这里是复式，并且层高与布局都进行了更高要求，其他普通单元都是2.9m的层高，而这个复式，单层起就是3.6m。

大家都知道，层高越高，人的居住舒适感越强，当然也不 42 35261 42 14939 0 0 2264 0 0:00:15 0:00:06 0:00:09 3552太高，又不是工厂。更厉害的是，这个三层复式有独立的电梯进出口，普通住户根本发现不了。

其他的，例如什么额外增加的卫生间在楼下厨房上面啊，在楼下主卧上面啊，这都不值一提，只能说，住楼下的自求多福，楼上别漏水了。

这个楼盘在开盘没多久便被抢购一空，后来我们又和这个甲方合作了其他的楼盘，有意思的是，这个三层复式从一开始就进行装修，直到我们接手的另一个楼盘也清盘了，竟然还在装修。

后来我无法抑制自己的好奇心去偷偷看了一次，想看看这个经历了差不多4年装修的房子到底是什么样子，才发现里面早已经被改造的面目全非。

之前一层和二层设计的三个卧室全部改成了衣帽间，卫生间也去掉了了，后来可能装修到一半发现一层竟然没有卫生间，无奈只得在楼梯下草草加了一个，无比狭促。

只能说，大佬的世界，我们不懂。

再说另一个故事，也是关于大佬的，是个三线城市。

也是早早就留好了一个绝佳的单元位置，也是顶层和楼下一起改造的两层复式。不同的是，这次的大佬早早就进行了装修，极度奢华的欧洲风，可以看出是一个非常有品位的人，真人没有见过，只是在签合同的时候看过他的太太，身材纤细非常有气质，开着一辆灰色的辉腾。

这个装修可以看出正主儿很内行，甚至有着超前的设计思路，那个时候他们就对起居室设计了充分的活动空间，而不是跟一些土豪似的，一排真皮沙发，既不实用看着还笨重，除了炫富没有别的效果。

这套房的最终结局也十分匪夷所思，就在各方面都装修完毕，通通风就可以搬进去的时候，房子的正主儿几乎以市场二分之一的价格托我们给卖出去。

当时的销售们也十分可惜这套房子，要知道单单装修花费都不止这个价，要是卖给个不识货的客户，买回去一顿改，我们心里也是舍不得。

好在最后找到了一位也算在当地有些文化见识的人物，就这样，我们依依不舍的跟告别亲儿子似的，把房子卖给了他。

正主儿其中的缘由我们并不知道，但是有个信号是足够明确的，就是他突然决定卖房的时候，正是习大大刚上台，大力打老虎拍苍蝇的时候。

二  百姓买房

普通百姓买房子，最该注意什么？以下三点：

1、格局

并不是我瞧不起普通人或者存有偏见之类的，实在是这个行业水太深，很多东西普通老百姓根本不懂，这就越发体现出，懂行或者略懂又或者直接点，就是找关系的重要性吧，毕竟，中国国情嘛。

举个最简单的例子，关于户型设计，现在大多数的设计，都是大客厅、大餐厅，小卧室。这并不是开发商拍脑门的决定，而是经过市场分析的。

这种设计，其实对于现在的年轻人来说，并不实用，因为现在的年轻人对隐私需求重，已经不存在一大家子都在客厅嗑瓜子看电视的需求了，或者说很少了。

小夫妻或者一家三口，真实需求是需要自己的空间，丈夫需要书房，工作也好玩游戏也好，妻子需要足够大的卧室，可以自由安排空间，玩手机或者工作之余学习充电，还需要足够的储物空间，甚至小孩子们也要有自己的娱乐和游戏空间。

可惜现在掏钱的主要是父母们，他们那个年代喜欢的是气派、面子，一进门，敞亮的大客厅，也不管利用率高不高，大餐厅是看着气派，也不管一年有几次能高朋满座。

而且即使面积段在130以上的户型，也存在这些问题，有的厅南北通透是有了，但其实夏天热、冬天冷，况且从风水上讲，直接贯通南北风的格局容易冲，反而会泄财气。

殊不知，任何事情都是有代价的，这种满足了面子的设计，其实是牺牲里子的，牺牲了日后居住的舒适度，等于你钱没少花，舒适感却大大降低了。

很多客户买房子还考虑不到自己的真实需求，往往是听从父母的意见，有的甚至自己也觉得要气派和敞亮，也是有见过真正懂行的客户，一眼看到了问题所在，可惜开发商又不会为了这一小撮懂行的特地设计户型。

2、公摊

普通客户根本意识不到这些。例如高层和小高层的区别，销售们只会找策略把缺点转成优点，例如，两部电梯是为了安全考虑啊，方便你上下楼啊。

全是扯淡。

销售不会告诉你，这样往往增大了公摊，你要掏额外的钱却享受更少的居住面积，不会告诉你两部电梯并不是为了方便你，而是国家要求的，开发商不得不听从而已。

但是这种说法在普通客户中非常受用，甚至更多人喜欢楼层越高越好，其实我们干这行都知道，楼层太高存在空气稀薄以及消防安全的问题。

往更加玄乎的说，楼层太高的楼体，会在风力作用下轻微晃动。不过不用担心，肯定不会倒，只是舒适度不高。

当然了，公寓的话就不在我讨论范围之内，毕竟面积小，最优先要考虑的是价格，其他的并不是可以兼得。

3、风水

我们接触过做生意的大多都很讲究风水，也见过带着关系好的风水师来看楼盘的。所以在这里首先要提示一下，应该适当的考虑风水问题。

就算一点都不相信的客户，最起码也应该稍微考虑一下最基本的注意事项，这些百度里面都有我就不赘述了。

不过现在开发商都是很注意这些问题的，基本很少出现路冲啊，或者边角冲这些问题，当然具体还是得客户自己防范。

更有一些讲究的客户，会事先找懂行的师父，问一下自己适合住的楼层及朝向。

其实风水，并不单纯说是迷信，举个最简单的例子，例如要避免背部靠路的楼座，说法是路也代表水，面山背水的房子容易没有靠山。

其实我个人也不建议买临路楼座，不说别的，就冲一点，那就是“噪音”，越高的楼层，受噪音的影响越大。而通常，开发商也会特地把临街的楼座价格卖低一些。

还有个说法是，靠近市政府这类机关的楼盘不要买，一般来说，整个城市的市政府是风水宝地，但是普通人根本镇不住，容易产生“煞气”，影响住在附近的人们。

以上三点能兼顾两点的客户，在我们眼里就已经是内行人了。记得也是一个三线城市的楼盘，客户是当地一个很有名的私营企业家，直接找的开发商老总，待遇当然和先前提到的大佬不可同日而语，但也是享有优先选房的特权。

楼盘有复式和普通单元两种，最后客户看中了两套复式，纠结来纠结去最终决定两套都拿下，一套自己住，另一套给自己丈母娘。

当时负责这个客户的销售都美翻了，要知道虽然是三线城市，但是一套就是几百万的价格，最终销售的佣金也是一套顶普通商品房好几套。

后来客户在付款之前找了个大师给看了看，大师说他今年不适合置地，最后这单生意就以这样的理由给黄了。

更搞笑的是，过了大概半年多，这个客户又回来了，非要当初那两套复式，可惜早已经出手了。所以有的时候，买房子也不单单看手里的钱，缘分也是一种挺奇妙的东西。

4、举例讲一个普通人买房的故事

客户来的时候已经基本卖出去一大半了，再加上该客户又不懂行，也没有关系，最终在销售的建议下，选择了整个小区最高层且最靠北，临路且面积快二百平的高层。

说到这儿大家估计就明白了，我之前提到的几点应该注意避免的，该客户全部都没有避免，不仅风水一般，而且公摊不是一般的大，户型设计也非常敷衍，但是就有一点好，客厅和餐厅绝对敞亮、通透。

只能说，也是太要面子的客户啊。

后来的事情还是比较离奇，一般买这种房子的普通客户都是为了儿子结婚，但是当时客户儿子刚参加工作，并没有女朋友，所以老两口就开始做主进行装修。

结果这户人家从装修就开始出问题。

先是装修差不多了的时候，老太太得了癌症，治病花了很多钱，好不容易病情稳定了。后来儿子找了结婚对象，巧的是这个姑娘虽然年轻，但是对房产和风水也略懂，看了就不同意住进来，说风水不好。

老两口估计是不信，就搬了进去，小夫妻住旧房子，老两口住新房子，结果住进去后，老太太又开始得怪病，虽然不是不治之症，但都是些稀奇古怪的皮肤病。

而且两代人因为这个房子也闹得很不愉快，据说，小夫妻偶尔过去住一下就会吵的不可开交，后来老两口只好选择搬出来，小夫妻也没有住进去。

巧的是，老太太的怪病，的确再没得过。

也没有什么灵异事件，可能只是房子太大，老两口镇不住吧。

三 炒房客

早年间政策不那么透明的时候，一些沿海城市的海景房，或者迅速发展的三四线城市高新区的小区，是炒房客最容易光顾的，没别的，就是坐等升值，也不是自己住。

这些房子质量一般，但是宣传非常到位，看房大巴经常带着外地人一车一车的来选房。这其中大部分是炒房客，也有被宣传忽悠的普通投资人，想着买套海景房，夏天来度个假什么的。

实际上，这类楼盘通常非常偏远，交通和基础设施不完善，本地人根本不考虑，也只是忽悠忽悠外来大城市的人们，这方面大家要擦亮眼睛。

不过近几年，这种情况，好很多了。

关于客户们，就说到这里吧，不知道合不合大家胃口，如果喜欢听的话，接下来，我会重点讲讲售楼顾问的事儿，主要是销售人员的八卦和一些销售技巧。敬请期待。

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