房贷业务的风控,这些要点不能疏忽!
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作者:曹瑞
经授权转自公号“大数据反欺诈联盟”
微信号:antifraud
本文讨论的房贷不包括银行按揭及抵押贷款。银行房贷业务模式已经很成熟了,本文主要讨论民间房产抵押贷款的风险问题。因为从业人员早期缺乏完善的房产评估、信用评估、公证办理、他项权证办理、法院诉讼、法院执行、司法拍卖流程及实操经验,导致操作风险、信用风险、评估风险大量聚集,操作不当便会导致本金套牢及亏损。
民间房产2012年开始在杭州市场上流行。早期大家简单的认为抵押绝对安全,后期在处理逾期房产的过程中面临价格波动、购房政策限制、流拍、司法耗时等众多问题,出借理财人慢慢认识到出借风险,杭州不少理财客户出借近千万本金最后手上持有近5套商品房,变现难,自此民间房贷市场逐步萎缩。后来宜信、玖富、信而富等公司也陆续推出了房贷业务,不过市场交易量并不高。有房产且还愿意拿来民间抵押的客户毕竟是少数紧急特殊人群,毕竟年化融资成本高达25%,长期使用大额P2P房贷资金负担很重,难以持续。
房贷客户正常模式应该是短期周转,最好半年以内,长期使用大额高成本资金是不可持续的。
房贷资料:夫妻双方身份证、结婚证、户口本、房产证、土地使用证、契证、双方信用报告、双方银行流水及其他正常证明;
信用评估:主要评估信用记录情况、负债情况及民间负债情况;
房产评估:评估价格时多参考几家报价,例如我爱我家的报价更客观;
实地征信:注意外围调查,邻居沟通,考察家庭情况、不良嗜好、民间负债,重点询问房产是否出租,产权有无纠纷;
合同公证:确定是否可以做强制执行公证(逾期是可以省掉法院起诉的环节,直接拍卖变现)或者委托买卖公证;
抵押登记:确认本人亲自到场,预防“假老婆”代签法务风险;
房产拍卖:现在很多拍卖通过网络操作,拍卖有流拍风险,紧急情况自己拍下,流拍会直接打折再拍。
1、房产三证扣押给出借人签了抵押合同,但没有去房管局设定抵押登记,法律上成为一笔信用贷款,抵押权利不受法律保护,缺乏常识的容易上当;
2、未做实地征信及信用评估。借款3个月内逾期,司法流程至少半年以上,借款人还有民间债务(P2P公司及高息贷款等),房产被起诉查封,变现时间很长;
3、信用评估失误。借款人有不良嗜好(婚外情、赌博、吸毒等),很快陷入债务危机,借款人不配合或失联,房产被查封,维权时间拉长;
4、借款人在抵押前将房产租赁给第三方,租期很长,租赁维权大于抵押权,法院拍卖受阻,承租人要挟要补偿;
5、房管局抵押登记“假老公”代签字,真老公维权抗辩,维权受阻,最多获得一半的抵押权属;
6、房产评估价格虚高折扣过高,逾期后由于时间长造成本金及利息亏损;
7、操作多笔房产抵押债权,杭州临时房产限购,拍卖流拍,政策风险暴露;
8、房产为残疾人、80岁以上老人、小孩的唯一居住场所,法院保护弱势群体,拍卖受阻;
9、办理抵押登记后未扣留房产三证,借款人设定了二次抵押权,维权时间拉长造成利息亏损;
10、信用评估失误,借款人跑了,诉讼增加了传票公告送达、判决书公告送达流程,维权时间延长近半年;
11、利息超过同期银行贷款4倍,超过部分被借款人诉讼要求退还,本金被扣掉部分手续费,诉讼借款人抗辩;
12、合同条款有瑕疵,诉讼起诉地约定不清晰,立案受阻,维权时间拉长;
13、出借人和借款人在支付借款本金后,个人之间另外有资金往来,出现借款人之后支付出借人款项,款项未确权,最后借款人抗辩说是还款金额(实际不是还款本金);
14、接受同行转接过来的高负债客户(等于原来出借人将风险转接给新的出借人),很快触发逾期;
15、房产抵押后没有进行适当的贷后管理,借款人故意把房产长期租给第三人,提前收走折扣租金导致法院执行是受阻。
1、筛选借款需要在50万以内,借款期在6个月以内的优质客户进行授信;
2、选择有稳定工作、稳定经营项目的客户,重视对信用的评估;
3、信用报告评估时留意银行各类贷款到期时间,很多到期还本金的会产生很大的兑付压力,最好兑付期能错开房贷借款期限;
4、信用有瑕疵的,对贷款额度及期限进行适度压缩,警惕近半年频繁查询信用报告的借款人,一般已经去各大P2P公司申请了贷款(融资成本年化45%左右),一般负债很重;
5、近期工作、家庭、健康出现重问题的借款申请建议拒绝处理;
6、对正在被法院执行的借款人禁止授信;
7、将借款人姓名、身份证号、手机号、邮箱输入同盾科技信贷云进行扫描,判定是否为黑名单及同行融资情况,安融惠众的同业征信数据库对小额借款有一定的覆盖率,对甄别P2P负债有一定效果;
8、在开展业务前前往辖区公证处、房管局、法院提前咨询好所有政策,保证所有手续规范到位;
9、妥善保管房产三证原件、房产抵押他项权证、借款合同、公证书等原始凭据,防止二次抵押;
10、银行流水进行进账平均值、方差分析,要求近期借款人有一定的稳定入账(工资或营业收入等),保证现金流可以覆盖还款现金流;
11、通话详单分析时留意关机频次、漫游频次、固定电话排查(同行及催收信息),进行同行负债风险排查。
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