转战美国的中国买家：房价、房租和无处可逃的泡沫
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作者：金焱 编辑： 苏琦
前两天读到一段文字描写当下中国社会：上层在逃离、中层在下流、底层在沦陷。文章把造成社会挤压的三个问题归结为：房地产泡沫、中美贸易战和金融去杠杆。
中美贸易战更多的是精英们在关心。一个多月前，国内有做投资的朋友告诉我，国内知识界、财经圈等都在反思和大量转发与贸易战有关的文章，他和我感慨说，这种现象恐怕几十年都没有出现过。
不过熬到现在，中美双方谈谈打打，连精英们紧绷的弦也审美疲劳了。
中美双方最新的倾向是滑向了“谈时打”：中国商务部副部长和美国财政部次长在华盛顿重启贸易谈判，结果8月23日美国直接对价值160亿美元中国商品征税，中国随即反击。这种“谈时打”华尔街见怪不怪，中国微信朋友圈也没引发大的涟漪。消息没引发大的关注是有道理的，据说两国中层的谈判最后变成双方交换一下谈话要点，都没有实际上的细节谈判。
人们更揪心于国内房产价格的持续上涨。高房价的讨论延伸至生育政策，中国人在一胎化政策期间想生而不能生，二孩政策放开了，中国人却因高房价而不敢生；高房价的讨论延伸至近来北京暴涨的房租，白领、中产、北漂们哀鸿遍野；高房价的讨论延伸至中国阶层流动的迟滞，社会上升通道越来越窄，相反下沉的拉力愈来愈大……。
在美国，最近关于房地产泡沫异或危机的讨论也逐渐增多, 比较典型的城市是洛杉矶。美国媒体这样描述说：洛杉矶房地产市场正陷入危机——“仕绅化”（gentrification）使城里有色人种所在的低收入社区面临系统性的流离失所。暴涨的住房成本导致近6万人无家可归、流落街头；自今年3月起，这座城市又经历了近代史上最大规模的拒付房租行动。在仕绅化迅速的Westlake社区，有三栋建筑80个单元的200个家庭拒绝支付租金。起因在于房产管理公司虽然多年疏于管理，却在今年2月大幅推涨房租，租金增长幅度在25％到40％之间，导致租房的工薪阶层联合起来搞拒付房租运动。
美国的房地产市场危机了吗？这又是一场多大量级的危机呢？我去找沃顿商学院教授Joseph Gyourko请教。提起房地产危机，Joseph Gyourko说这个术语涵盖面很广，鉴于利率长时间维持在如此低的水平，他担心人们会对住房等长期资产错误定价。如今随着利率继续上升，人们此前看到的一些价格上涨将会解体。
不过此“危机”与2006- 2007年间的次贷危机不可同日而语。Joseph Gyourko说，现在还看不到美国内陆弹性供应市场如拉斯维加斯和凤凰城房价过高，当然这些市场的房价已大幅上涨，只不过是因此前跌得太狠。另外，这些市场的房价基本上没有高于基本生产成本——即房屋支付价格大致等于土地+结构+开发商利润的完全复制成本。
房价涨得最凶的是美国供应受限的沿海市场，特别是西海岸。尽管如此，Joseph Gyourko不认为有房地产市场泡沫。以旧金山和圣何塞等为例，市场需求的增长得益于强劲的就业增长和大幅度的工资增长。需求不断增长而新房净供应极为有限，导致高房价。一旦经济衰退或高技术行业势头转缓，情况就会发生变化。
美国人也许暂时不用为房地产危机担忧，那些逃离的所谓中国社会的上层却难免有些沮丧。在美国这片乐土，中国投资者十年来首次成为美国商业房地产的净卖家，多年来这些买家花费数百亿美元推动美国酒店和其他房产市场的趋势突发逆转。
纽约高端楼市背后的中国人
（近七成华人买房是用现金一次性付清，他们的资本帮助撑起了纽约新的公寓摩天大厦 图：金焱）
在现实生活中讨论长租公寓爆仓，讨论敛财都太沉重，更多的讨论也只是隔岸观火，而在美国，这里的热闹是电影《疯狂亚洲富豪》（Crazy Rich Asians）。我的一些微信群甚至发起了为亚裔之崛起而看电影的热潮，当然这个全亚裔阵容的好莱坞大片反响不俗——首周末就获得2520万美元的票房，轻松拿下票房冠军，外加许多美国华裔“撒钱”包场观看的花絮做点缀。
对灰姑娘的故事我自带免疫力，加之现实生活中，我和真实的亚洲富豪们也有过交集，因此感觉不太需要通过虚拟世界来扩大想象力，就没去看这部电影。
我最早接触的亚裔富豪是美国硅谷某大型高科技企业的创始人。夫妇俩从各自的国家到美国读大学，毕业后创业，把夫妻作坊扩大成了有几千员工的高科技企业。他们是我非工作关系而有深入接触的惟一亚裔富豪。几年后回想起来，我在美国仅有的奢侈经历都拜他们所赐，比如他们请我乘坐他们的私人飞机从旧金山飞到纽约；比如他们派属下利用工作时间租礼宾车，陪同我一起游赏美国酒乡纳帕谷。想到他们，我自然想到了他们亚洲口音的英语，和电影里如出一辄；想到他们依然浓烈的亚洲式人情事故，以及几个美国高管私下里对我的抱怨：夫妇俩经常不顾下属的尊严、披头盖脸就一通大骂——美国白人不太习惯亚洲式家族企业的管理方式。
与《疯狂亚洲富豪》的剧情更为贴近的，是我采访美国高端楼市时接触到的新加坡房地产商。那是一对年轻夫妇，就如电影中男女主人公一样的佳配良缘，有同样的富三代、富四代叙事：美国常春藤名校毕业、接手家族企业美国部分资产的管理、谈吐优雅得体，竭尽所能地保持低调。
当时我采访的一个项目是纽约新地标、53W53大楼。前不久去纽约出差，我还从这座位于第五大道西侧的纽约新贵聚集地路过。这个项目其实早在2006年就已筹划，但屡经坎坷，从房地产泡沫破裂到金融危机，使它的完工时间表定格在了2018年秋天。它的主要卖点是有纽约现代艺术博物馆（MoMA）——53W53大楼底层将设有三层画廊，画廊将与博物馆现有展示厅互相衔接；还有一个卖点就是世界知名的建筑大师尚·努维尔(Jean Nouvel)。
努维尔擅长用钢、玻璃以及光创造新颖而符合建筑基地环境、文脉要求的建筑形象，53W53大楼就像水晶雕塑一般充满了魅力。当时努维尔对我解释说，他反对建筑克隆化，今天大多数建筑没有自己的DNA，以摩天大楼为主题的建筑有一个多世纪的历史连续性，纽约人的敏感性体现在建筑上，体现了其与经济、文化和科技的相关性，而住在曼哈顿就要有这样一座公寓楼，在结构上和玻璃之间没有过渡，住在屋内也同时住在云端。
住在云端也是中国富人们和那些逃离中国的社会上层们的共同向往。我和这些逃离的上层们有过一次有趣的接触。
（53W53大楼位于西53街，它的厨房样板间乍一看并无惊艳之处，实际上人工智能武装到每一个细节 图：金焱）
那一次我去纽约采访投行，晚上被叫上和几个中国人一起先参加某房地产公司的活动，然后一起晚餐。那天晚上萍水相逢的人中，有几个妈妈刚从中国移民到新泽西不久。在美国人的房地产公司活动上，她们沉默寡言，显然英语是一大障碍。但当我们出来坐上出租车，途经曼哈顿的一些战略要地时，妈妈们变得欢快而活跃，忙于指认自己在96街以下的中城地区已有的、或即将入手的豪华公寓。
这理所当然地成为当晚的主题。在餐桌上，妈妈们豪情万丈地讨论在曼哈顿中城的投资才是货真价实的保值之选，热烈地争论纽约高端豪华公寓楼哪家强。妈妈们讨论得热情高涨，忽然意识到一旁还有完全无法插话的我，于是大家像讨论房价一样一哄而上，礼貌而友善地没话找话说：
“你看你，多有才呀！”
“真的，确实是。”
但不论怎样努力，妈妈们发现围绕我的“才”大家接不上话，形不成兴趣，于是索性回头聊她们的财了。
实际上，数据公司美国Real Capital Analytics的测算揭示了她们的财的能量：截至2015年7月31日，包括这几位妈妈在内的中国投资者已在纽约曼哈顿房地产上消费了38亿美元、约合240亿人民币，比起2014年整年翻了三倍还多。那是一个什么概念呢？记得在采访53W53大楼时我问过开发商，这个高档楼盘最小的单元会有一室一厅吗？开发商微笑着解释说，最小的单元确实是一室一厅，但不会独立出售，设计者考虑到买家需要附带购买，以提供给自己的司机、佣人等居住。
买买买，停停停
资本对高端住宅市场的追逐在2015年表现最为抢眼。在全球范围内，资本从东到西的运动，对2015年的房地产业产生了重大影响。当时普华永道美国房地产业务负责人R. Byron Carlock Jr向我解释了东方资本的洪流，他说，资本很明显地出现了从东方向西方硬资产流动的趋势，这在伦敦，纽约，旧金山和洛杉矶等城市都有体现，东方资本在这些城市有大量投资，除了竞购地标性的房地产外，在南加州的单户型住宅市场交易速度也引人注目，这主要归功于中国和韩国的买家，他们在城市靠近大学的地方大量为学生购置房产。
来自中国的资本自嗅到了投资纽约曼哈顿公寓楼的绝好机会。这也有数据支持。房地产代理与研究服务机构CityRealty用100栋最有名的曼哈顿公寓楼为坐标，以十年为跨度来考察投资公寓的回报率，并与其它大宗商品作比较。他们得出的结论是，在截止到2014年的十年中，黄金每年回报率高居榜首为12.91％，西得克萨斯轻质原油期货价格排在第二位，每年上涨11.02％，咖啡上涨9％，生猪期货上涨5.34％，而标准普尔500股票指数有5.56％的年复合增长率，而投资于曼哈顿住宅市场的回报率则有6.5％。考虑到黄金、原油等投资的波动性，投资曼哈顿公寓楼因有可持续性而显得尤为诱人。
三年之后，形势急转直下。
纽约今年上半年的住宅成交量降低31%，不少高端公寓滞销后降价20-30%。RealCapital Analytics的数据更直接指向中国投资者：今年第二季度，中国保险公司、企业集团和其他投资者出售了价值12.9亿美元的美国商业房地产，而购买的地产仅为1.262亿美元。这是自2008年以来，中国投资者第一次成为净卖家。
机构风险分析 (IRA) 公司联合创始人ChristopherWhalen给我描绘了更大的图景，他说，随着高端住宅市场和商业地产价格下跌的开始，房地产领域告别了繁盛期。较低的价格意味着更高的贷款价值比(LTV)，违约损失率(LGD)上升，最终会导致贷款违约率升高。这通过Weiss Residential Research指数等更精细的指标就可以看到：价格上涨的房屋数量正在锐减，目前这一趋势似乎主要局限于高端住宅市场，但过去的经验表明，房地产市场的转轨通常始于顶部，那里购房者与供房量相比数量更少。比如加州的港湾城镇橘子郡(Orange County)，在Newport和Laguna Beach这样的顶级奢华区，豪宅销售基本上已然放缓。尤其自今年第一季度以来，同纽约和康涅狄格州情况一样，南加州高端住宅的价格持续受到打压。
怎么会变成这样？
Christopher Whalen和我点到了强势美元的作用，中国、俄罗斯、阿根廷等高端住宅的大手笔国家货币贬值，对各自国家买家的影响已有时日，在未来五年有可能继续压低豪宅的价格。惟一的例外是巴西，他们的资本流出仍在增加，而迈阿密是其资本的一个落脚点。Christopher Whalen还点到了政策面的影响，比如美联储加息周期下流动性的降低等等。
显然中国中产们仍在前赴后继地赴美购房。我的一个做房产中介的美国朋友Elena有着男子一般粗哑的声音。前两天她就用那粗哑的嗓音告诉我，20年前她以俄罗斯博士的身份来到美国，看到做房产中介的商机于是毅然放弃了科学家的头衔。她的客户不局限于俄罗斯人，近些年来中国人骤增，他们总会优先考虑投资和教育，在大华盛顿区的老式高档社区如Bethesda/Chevy Chase，不但不乏中国买家，近两年中国买家成为投资的主力军。
（纽约高线公园不只书写了变废为宝的神话，更带动了周边豪华公寓等的房地产市场神话的崛起，部分高线公园附近的房产价格如今已翻了二倍 图：金焱）
中国买家助推了美国的房地产牛市。Clif Droke做专业市场分析，著作甚多。他对我说，美国房地产市场已有7年的牛市，可能还会持续下去。问题是，房地产市场面临着有限的库存，使得可交易的库存房屋价格上涨，这削弱了有预期的中等收入购房者的负担能力、特别是那些首次购房者。不可否认的是，几乎所有潜在买家都感受到了房价上涨快于收入上涨的压力。
这段话让我不由生发了感慨，中国中产在国内焦虑与彷徨，他们到了美国，可能也逃不过焦虑和彷徨，只是深和浅，出发点的不同罢了。不只是美国，想要在海外投资置业，买、买、买的中国人，在新西兰收到当头棒喝，新西兰议会通过一项法律，为遏制房价飞涨，禁止非居民的外国人购买现有房产。日本民宿法两个月前正式实施，也会抑制日本房租的收益。最新的动向是，中国买家移师东南亚国家及“一带一路”国家，进行房地产投资。
炒房也要投资降级？
8月23日周四中午，特朗普在白宫罗斯福厅搞了一个《外国投资风险审查现代化法》(FIRRMA)的专题圆桌会议。在我邮箱收到的会议纪要里，基本上是财长姆纽钦等内阁成员和一些参议员对特朗普频频点赞，尤其是特朗普对中国严防死守的英明伟大。用佛罗里达州参议员Marco Rubio的话说，“我把感谢特朗普总统您的话挂在嘴边，美国政府太长时间不作为，是您毅然怼对中国。这是自1991年以来美国第一次在世界上遇到近乎势均力敌的竞争对手。”
FIRRMA作为2019财年美国国防授权法的一部分，刚在10天前的8月13日由特朗普签署成为法律，加强对外国投资审查体制及推进其现代化，它扩大了两部分的涵盖交易管辖权，第一就是房地产购买、租赁和租地，包括靠近敏感军事设施的海港、土地在内。第二是知识经济和大数据带来脆弱性背景下，对关键技术、关键基础设施、掌握有个人数据的公司的投资和收购要加强审查，即使没有控股。
中国投资者逆转在美国的房地产购买狂潮，有多少是因为在贸易、国家安全等政策层面上的对峙引发的呢？我找到了Real Capital Analytics的高级副总裁Jim Costello，前不久他刚完成一个报告，开篇就说，中国对美国商业房地产投资的鼎盛时期似已结束。中国投资者自2000年以来购买了价值超过541亿美元的这类资产，到了2018年第二季度首次成为净卖家。
说起变化背后的力量，Jim Costello认为这更主要是中国内部的问题，而非美国的转变，尽管两国政策都有影响中国投资的因素。中国出台了一系列扼制非理性海外投资的法规，这在2017年下半年尤为密集：《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》《民营企业境外投资经营行为规范》《企业境外投资管理办法》等都在那时相继推出。
美国则是外国投资委员会（CFIUS）以国家安全风险的名义限制中国在美国的投资，如中资收购圣迭戈科罗纳多酒店(Hotel delCoronado)协议的告吹，再如半个多月前美国政府要求中国海航集团出售曼哈顿一栋大楼的多数股权，因该大楼租户包括一个警察分局，其职责包括保护特朗普大厦。
比较起来，Jim Costello说中国监管政策带来的影响更大，它限制了资本流动。海航集团和绿地集团等中国企业出售优质物业，就被解读为偿还债务并应对国内的监管和市场压力。
（中国投资者的撤离可能会进一步放缓美国商业房地产市场的增长 图：金焱）
海航第二季度出售纽约的资产，是中国投资者改变净配置的最大驱动因素。即便如此，中国投资者在美国仍然拥有大量办公空间，实际上达到2400万平方英尺。Jim Costello发现中国投资者的公寓交易活动一直非常活跃：自2000年以来，中国投资者购买了价值25亿美元的公寓资产，出售了价值11亿美元的同类资产。也就是说，中国买家在美国拥有近14000个公寓单元，近4000个单元在进行交易。
接下来的问题是，中国投资者成为净卖家是暂时现象，还是新趋势的开始？
Jim Costello说，在某种程度上有新趋势的苗头。比如中国投资者向来喜欢云集于曼哈顿，而随着这些买家退出市场，价格预期正在发生变化。中国买家虽然不是市场份额中最大的一部分，但他们往往是最高调的，总是追逐曼哈顿地标的最高竞标者，他们的存在本可以使整体市场的价格预期进行重置。自2017年初以来，买家和卖家重新定位市场格局，市场一直处于低迷状态。
和一些有想法的美国人一样，Jim Costello在他邮件中特意加上了微信二维码。互加微信后，他告诉我虽然他有很多中国客户，但微信主要是他用于与纽约大学和哥伦比亚大学曾经共事过的中国学生保持联系的工具，他说，他注意在这些曾经的中国学生中弥漫着日益悲观的情绪——回到五、六年前，来到美国的学生有很多工作机会，一毕业就能获得签证的便利。今天，他们中的大多数人在美国找不到工作，只好回家。
如今中国投资者是否也要回家呢？
Jim Costello说，中国投资者基本上停止了对美国的投资，当然也有例外。中国投资者首次来到美国就表现出与他们之前的那些其他跨境投资者的不同，后者如德国人、荷兰人、沙特人，日本人、加拿大人，他们在不同时期都扮演了美国房地产投资重要资本来源的角色。不同于中国人，他们的共同点是倾向于购买最最优质的低资本化率资产——比如只买标志性建筑物，中国投资者也购买一些标志性建筑物，但他们更倾向于承担开发风险。
这是因为在过去的二、三十年里，中国投资者能把稻田化为世界上最具活力的城市，这个游戏他们在中国国内变得如此擅长，他们开始在其他地方复制这个模式：找块未充分利用的土地或一个破败的建筑，希望点土成金，开发成新的公寓来获得高回报。但高回报伴随着高风险。
如果这是中国监管的目标之一，Jim Costello获知中国政府审披海外投资时，更愿意批准涉及平台的投资，购买技能和经验而不仅仅盯着收入。这也许是中国投资者在境外房地产投资的未来前景，即更有收益率意识，而不是人傻钱多。
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