私募股权房地产基金：投资人需要了解哪些税务问题？
由于私募股权房地产基金能够通过价值和收入增值而具有较高的财务增值潜力，因此很多投资人都会被它吸引。与其他一些替代投资方案相比，私募股权投资通常还提供额外的税收优势，例如能够使用支出、折旧和利息扣减项来抵扣收入。私募股权房地产基金的结构也提供了一些额外的税收优惠。
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私募股权投资的结构通常为有限责任合伙企业（LLP）或其他形式的“传递”实体。这意味着，无论是个人、家庭信托或其他所有权实体，其赚取的利润（或发生的损失）都会直接传递给合伙人。税收义务也将传递给私募股权投资基金的合伙人或所有者。与上市公司持有股票相比，这是非常不同的情况。
两种不同的税率
要了解投资人对私募股权投资基金的纳税义务，简单的方法是考虑将回报看成流入两个大桶。基金产生的现金流进入收益桶，而出售资产时实现的任何收益（或者损失）都进入单独的资本收益桶。综合来看，随着时间推移，这两个“桶”都会对投资的总体回报产生影响。然而，就税收而言，这两类的处理方式却完全不同。
1. 了解资本收益税
与出售任何投资资产类似，当私募股权房地产基金的财产或股份以高于原始购买价格的价值出售时，资本收益即得以实现。资本收益是指购买和销售价格之间的“净”差额，减去任何费用或扣减项。资本收益的税率和普通收入不同。根据个人的收入档次，联邦税率可以为0%、15%或20%。
2. 了解应纳税的“传递”收入
有限合伙企业不直接缴纳所得税，因为它们将该收益“传递”给股东或投资者个人。然而，美国国税局要求有限合伙企业在披露收入和费用的情况下填写并提交合伙企业收入年度申报表。合伙企业还需要向个人股东提供一份年度计划表K-1，在其中说明每位合伙人应纳税所得额的份额。K-1文件还需要递交给国税局，应包括几个不同类别的应税收入和扣减项。
K-1文件中通常应该详细说明：
投资收益；
股息；
出售资产时实现的收益或损失。
合伙人可能没有实际接收到相关收入。例如，相关收入可能会被用于房地产或基金的再投资。尽管如此，个人股东还是应该在联邦和州的年度纳税申报表中申报其收入情况，并按照现行的联邦所得税率、以及股东居住州的州所得税率缴纳所得税。（美国的部分州没有州所得税，例如佛罗里达州和得克萨斯州）。
税务改革对传递收入的影响
目前针对收入最高一档的个人联邦所得税税率为37%。作为2017年新的减税和促进就业法案的一部分，某些特定传递实体的所有者，可能有资格在其传递收入上享受高达20%的新税收减免。因此，对于私募股权房地产投资人而言，这可能意味着将节约大笔资金。
例如，某私募股权房地产基金为个人股东每年产生10万美元的收入，如果该个人投资人有资格享受20%的全额扣除，则收入中的2万美元不需要缴纳联邦税。对于持有REIT股票的投资人而言，如果至少90%的收入都直接传递给股东，也有资格享受20%的税收减免。
与外国投资人相关的问题
对于私募股权房地产基金的非美国投资人而言，需要注意的是，他们可能要遵守《外国房地产投资税法》（FIRPTA）的规定。现行规定要求外国投资人在出售不动产时，应扣除15%的销售价格作为税收，其中包括出售私募股权不动产基金。然而，如果个人投资人在上一个日历年内在美国实际居住了至少183天，他/她将有资格成为外籍居民，并且不受FIRPTA的限制。
与任何金融投资一样，投资人应该向税务专家、或值得信赖的顾问进行咨询，以便充分了解个人的具体税务问题。
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