多户型住宅投资在经济压力下表现出较好弹性，已有回温迹象
在过去的几个月中，多户型住宅行业在强劲的经济逆风中保持了相对良好的势头，这可能使该行业走上更轻松、更快速的复苏之路。
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公寓房产不可能完全无损地度过2020-2021年的经济危机。这些房产将不可避免地受到某种程度的影响，比如要权衡入住率、租金增长和净营业收入。这些负面影响已经在受冠状病毒爆发影响较为严重的城市中心显现出来，如纽约市、波士顿、旧金山和西雅图。然而，事实证明，与其他一些房产类型相比，多户型住宅更具弹性。在多数情况下，就算在极端经济压力下（包括失业率急剧上升），这些地产的表现要好于预期。
公寓的基本衡量因素，包括出租率和租金，在6月底保持了相当稳定的水平。根据Reis的数据，在全国范围内，平均空置率保持在4.8%的健康水平，而平均租金仅微跌0.4%。该研究公司还在最近的第二季度报告中指出，"在全球冠状病毒大流行的情况下，在人们普遍预测将是自大萧条以来GDP下降最严重的一年的情况下，公寓的表现基本保持稳定，这实际上是令人印象深刻的。"
这一表现至少部分归功于政府的行动。CARES法案提供了2万亿美元的刺激措施，包括直接发放到个人手中的支票。这些支票被广泛认为有利于帮助业主保持高额的租金收缴。根据全美多家庭住房委员会的租金支付跟踪系统，截至10月20日，90.6%的公寓租户已经支付了10月份的全部或部分租金。
当然，有人担心，目前的经济衰退持续的时间越长，对公寓需求的负面影响可能越大。经济衰退通常会制约新的家庭增长，因为失去工作或收入减少的人更有可能与家人同住，或与室友合租以节省开支。据房利美估计，与Reis数据相比，年中全国公寓空置率略高，为5.75%，该机构预测到年底空置率将升至6.0-6.25%之间。在经历了多年强劲的租金增长后，房利美也预计2020年租金将出现负增长，约在-1.0%到1.5%之间。
考虑到经济下滑的宏观范围，这些下降幅度是适度的。此外，需要注意的是，疫情造成的影响在美国各城市之间非常不均衡。例如，费城是一个被证明更具弹性的城市。根据房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）最近的一份报告，费城的房东以全美最低的速度向租房者提供了优惠，截至今年年中，空置率仅微增0.6%，而整个城市的平均租金继续保持1.7%的正增长。为了进一步说明这种不均衡的表现，Reis最近报告了全美表现最好和最差的5个公寓市场，进一步展示了全国各地公寓市场存在的差距。
虽然预计2020年下半年租房者需求将出现下滑，但好消息是，许多专家认为这很可能是短暂的，2021年租赁活动将回升。另一个积极的方面是，这种软化是在多户型住宅市场非常强劲的情况下出现的，多年来，多户型住宅市场的入住率很高，甚至许多市场出现了住房短缺，这使得租金年复一年地上涨。正是这种引人注目的故事和多户型住宅背后的强大需求驱动力，引起了投资者的持续关注，这反过来又将有助于支持地产价值。另一个表明大多数公寓业主在当前危机中坚持不懈的迹象是，根据抵押贷款银行家协会的数据，拖欠率（即拖欠房贷60天以上的公寓业主的比例）仍然非常低，仅不到2%。
对于公寓项目来说，绝非一帆风顺。不过，与其他受疫情影响较为严重的房产类型相比，公寓业主有望更好地渡过这场风暴。此外，那些仍在建设中的项目还有一个额外的好处，那就是时间。虽然病毒的传播路径和经济全面复苏的时间尚不确定，但有一些迹象表明，复苏已经开始了。2021年很可能会带来更加强劲的经济增长和更大的公寓需求。
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